نسبت‌های واجد شرایط چیستند؟

نسبت‌های واجد شرایط (Qualifying Ratios) شاخص‌های مالی هستند که وام‌دهندگان برای ارزیابی توانایی بازپرداخت وام توسط وام‌گیرنده استفاده می‌کنند و بدهی‌های او را با درآمدش مقایسه می‌کنند.

نسبت‌های واجد شرایط ابزارهایی هستند که بانک‌ها و مؤسسات مالی در فرآیند بررسی وام از آن‌ها استفاده می‌کنند. نسبت واجد شرایط متقاضی، که به صورت درصدی بیان می‌شود، نقش کلیدی در تعیین این دارد که آیا وام تأیید می‌شود یا خیر و اغلب بر شرایط وام نیز تأثیر می‌گذارد.

وام‌دهندگان از نسبت‌های واجد شرایط، که درصدی از مقایسه بدهی‌های وام‌گیرنده با درآمد او هستند، برای تصمیم‌گیری در مورد تأیید درخواست‌های وام استفاده می‌کنند.

نکات کلیدی

• نسبت بدهی به درآمد (کل هزینه‌ها تقسیم بر درآمد ناخالص) برای بررسی وام‌های شخصی، کارت اعتباری و وام‌های مسکن استفاده می‌شود.
• نسبت هزینه مسکن (هزینه‌های مربوط به مسکن تقسیم بر درآمد ناخالص) برای بررسی وام‌های مسکن استفاده می‌شود.
• هر وام‌دهنده استانداردهای خاص خود را دارد، اما معمولاً نسبت بدهی به درآمد حدود 36٪ یا کمتر و نسبت هزینه مسکن حدود 28٪ مطلوب است.

نحوه کار نسبت‌های واجد شرایط

الزامات نسبت‌های واجد شرایط می‌تواند بین وام‌دهندگان و برنامه‌های وام متفاوت باشد. آن‌ها اغلب همراه با امتیاز اعتباری وام‌گیرنده در ارزیابی درخواست وام استفاده می‌شوند.

در تأمین مالی مصرف‌کننده، نسبت بدهی به درآمد و نسبت هزینه مسکن دو نسبت واجد شرایط رایج و مهم هستند. محصولات اعتباری استاندارد (وام‌های شخصی، کارت‌های اعتباری) بیشتر روی نسبت بدهی به درآمد وام‌گیرنده تمرکز می‌کنند، در حالی که وام‌های مسکن هم از نسبت هزینه مسکن و هم نسبت بدهی به درآمد استفاده می‌کنند.

نکته مهم:

وام‌دهندگان آنلاین و صادرکنندگان کارت اعتباری اغلب از الگوریتم‌های کامپیوتری در فرآیند بررسی استفاده می‌کنند که می‌تواند باعث شود درخواست‌های وام ظرف چند دقیقه تأیید شوند.

نسبت‌های واجد شرایط در وام‌های شخصی

در فرآیند بررسی تمام انواع وام‌های شخصی و کارت‌های اعتباری، وام‌دهنده روی دو عامل تمرکز می‌کند: نسبت بدهی به درآمد و امتیاز اعتباری وام‌گیرنده. معمولاً هر دو به یک اندازه اهمیت دارند.

نسبت بدهی به درآمد (DTI) که می‌تواند ماهانه یا سالانه محاسبه شود، بدهی‌های جاری و منظم وام‌گیرنده را در مقابل کل درآمد یا درآمد ناخالص او می‌سنجد—میزان بدهی‌های پرداختی در مقایسه با مقدار درآمد دریافتی در همان دوره. فرمول محاسبه نسبت به این صورت است:

نسبت بدهی به درآمد = پرداخت بدهی‌های باقی‌مانده کل درآمد \text{نسبت بدهی به درآمد} = \frac{\text{پرداخت بدهی‌های باقی‌مانده}}{\text{کل درآمد}} نسبت بدهی به درآمد = کل درآمد پرداخت بدهی‌های باقی‌مانده ​

هر وام‌دهنده پارامترهای مشخص خود را برای تأیید وام دارد، اما وام‌دهندگان با کیفیت معمولاً نسبت بدهی به درآمد حدود 36٪ یا کمتر را می‌پذیرند. وام‌دهندگان با اعتبار پایین‌تر یا تامین مالی جایگزین ممکن است نسبت‌های تا حدود 43٪ را قبول کنند.

نسبت‌های واجد شرایط در وام‌های مسکن

در بررسی وام مسکن، دو نوع نسبت به همراه امتیاز اعتباری وام‌گیرنده مورد بررسی قرار می‌گیرد. وام‌دهندگان مسکن نسبت هزینه مسکن و همچنین نسبت بدهی به درآمد وام‌گیرنده را بررسی می‌کنند.

نکته مهم:

در تأمین مالی مسکن، نسبت هزینه مسکن به‌عنوان نسبت جلویی (Front-End Ratio) و نسبت بدهی به درآمد به‌عنوان نسبت عقبی (Back-End Ratio) شناخته می‌شود.

نسبت هزینه مسکن

نسبت هزینه مسکن معمولاً مقایسه کل هزینه‌های مربوط به مسکن وام‌گیرنده با درآمد ناخالص یا پیش از مالیات او است. وام‌دهندگان هزینه‌های متعددی را برای تعیین نسبت کلی هزینه مسکن متقاضی در نظر می‌گیرند. آن‌ها معمولاً روی پرداخت‌های اصل و بهره وام مسکن تمرکز می‌کنند، اما ممکن است سایر هزینه‌های منظم مانند بیمه خانه و حوادث، قبوض خدماتی، مالیات املاک، حق عضویت انجمن صاحبان خانه و بیمه وام مسکن را نیز بررسی کنند. جمع این هزینه‌ها بر درآمد وام‌گیرنده تقسیم شده و نسبت هزینه مسکن به دست می‌آید؛ محاسبه می‌تواند بر اساس پرداخت‌های ماهانه یا سالانه باشد.

وام‌دهندگان از نسبت هزینه مسکن نه تنها برای تأیید وام، بلکه برای تعیین میزان وامی که متقاضی می‌تواند دریافت کند نیز استفاده می‌کنند. اکثر وام‌دهندگان نسبت هزینه مسکن حدود 28٪ یا کمتر را می‌پذیرند. نسبت بالاتر ممکن است با عوامل جبرانی مانند نسبت وام به ارزش پایین و یا سابقه اعتباری عالی قابل قبول باشد. واقعیت‌های بازار مسکن محلی نیز مؤثر است: در مناطق گران‌قیمت مانند نیویورک یا سانفرانسیسکو، معمولاً هزینه‌های مسکن یک‌سوم درآمد مردم است.

نسبت بدهی به درآمد

نسبت بدهی به درآمد در وام‌های مسکن همان معیاری است که در محصولات وام شخصی استفاده می‌شود. وام‌دهندگان معمولاً نسبت بدهی به درآمد حدود 36٪ را نیز برای وام‌های مسکن می‌پذیرند. برخی برنامه‌های وام تحت حمایت دولت ممکن است استانداردهای انعطاف‌پذیرتری داشته باشند: Fannie Mae نسبت بدهی به درآمد حدود 45٪ و برنامه‌های FHA نسبت بدهی به درآمد حدود 50٪ را قبول می‌کنند.