ترتیبات اقامتی مبادله تایید شده چیست؟

ترتیب اقامتی مبادله تایید شده یک استراتژی مالیاتی است که در آن یک شخص ثالث، که به عنوان طرف اقامتی شناخته می‌شود، به طور موقت ملک واگذار شده یا ملک جایگزین یک سرمایه‌گذار ملکی را نگه می‌دارد. این نوع از ترتیبات، اگرچه همچنان سرمایه‌گذاران را ملزم به رعایت دستورالعمل‌های سختگیرانه در زمینه خرید و فروش املاک مشابه می‌کند، اما انعطاف‌پذیری بیشتری در زمان‌بندی فروش ایجاد کرده و شرایط لازم برای تعویق مالیات را ساده‌تر می‌کند.

نکات کلیدی

• مبادله 1031 زمانی است که سرمایه‌گذاران می‌توانند شناسایی سود یا زیان سرمایه‌ای ناشی از فروش ملک را به تعویق بیندازند، مشروط بر اینکه ملک واگذار شده با یک ملک مشابه جایگزین شود.
• ترتیب اقامتی مبادله تایید شده زمانی است که یک شخص ثالث به طور موقت ملک واگذار شده یا جایگزین سرمایه‌گذار ملکی را نگه می‌دارد.
• این ترتیب به سرمایه‌گذاران کمک می‌کند سود یا زیان سرمایه‌ای تحقق‌یافته از فروش ملک را به تعویق بیندازند و در عین حال یک مبادله املاک مشابه را تکمیل کنند.

درک ترتیبات اقامتی مبادله تایید شده

ترتیب اقامتی مبادله تایید شده (QEAA) به سرمایه‌گذاران کمک می‌کند با بخش 1031 کد درآمد داخلی تطابق داشته باشند. این بخش به سرمایه‌گذاران اجازه می‌دهد سود یا زیان سرمایه‌ای ناشی از فروش ملک را به تعویق بیندازند، به شرطی که ملک واگذار شده با یک ملک مشابه جایگزین گردد.

این معامله که به نام مبادله 1031 نیز شناخته می‌شود، نوعی مبادله معاف از مالیات است که اجازه می‌دهد یک دارایی فروخته شده و دارایی مشابهی خریداری شود بدون اینکه بدهی مالیاتی ناشی از فروش دارایی اول ایجاد گردد.

ترتیب اقامتی مبادله تایید شده معمولاً توسط یک واسطه ایجاد می‌شود که به دارنده عنوان اقامتی مبادله (EAT) تبدیل می‌گردد. EAT ملکی را که یا واگذار شده یا خریداری شده است نگه می‌دارد تا زمانی که نیمه دیگر معامله نهایی شود. بنابراین، QEAA عملاً یک روش نگهداری موقت برای یکی از دو ملک در مبادله 1031 است.

مزیت اصلی این ترتیب آن است که انعطاف‌پذیری بیشتری در واگذاری و دریافت املاک مشابه فراهم می‌کند، زیرا املاک می‌توانند نزد EAT نگهداری شوند تا هر دو برای مبادله 1031 آماده شوند. در نتیجه، سرمایه‌گذاران می‌توانند سود یا زیان سرمایه‌ای خود را به تعویق بیندازند و همچنان با بخش 1031 کد مالیاتی مطابقت داشته باشند. با این حال، مبادله باید برای ملکی مشابه تکمیل شود و محدودیت‌هایی در مدت‌زمان نگهداری ملک در EAT وجود دارد. بنابراین مشاوره با یک متخصص مالیاتی قبل از ورود به مبادله 1031 ضروری است.

املاک و ترتیبات اقامتی مبادله تایید شده

این استراتژی مالیاتی در سال 2000 توسط IRS به رسمیت شناخته شد، هرچند پیش از آن نیز برای سال‌ها مورد استفاده بود. تأیید IRS و تعیین دستورالعمل‌های خاص باعث شد رعایت قوانین مبادله 1031 برای سرمایه‌گذاران ساده‌تر گردد. به دلیل ماهیت موقت این تراکنش‌ها، به آن‌ها معاملات انبارداری نیز گفته می‌شد.

پیش از 1 ژانویه 2018، مبادله 1031 می‌توانست شامل مبادله یک کسب‌وکار با کسب‌وکار دیگر یا یک دارایی مشهود با دارایی مشهود دیگر باشد. اما با تصویب قانون کاهش مالیات و مشاغل (TCJA) در دسامبر 2017، مبادله 1031 محدود به املاک واقعی شد. به عبارت دیگر، مبادله سایر دارایی‌ها از جمله ماشین‌آلات، تجهیزات، وسایل نقلیه، آثار هنری، کلکسیونی‌ها، اختراعات و دارایی‌های نامشهود دیگر دیگر تایید شده معافیت مالیاتی مبادله مشابه نیستند.

در نتیجه، مبادله 1031 تنها می‌تواند شامل مبادله ملکی با ملک مشابه باشد و باید برای ملکی باشد که در ایالات متحده برای سرمایه‌گذاری یا استفاده مولد در کسب‌وکار نگهداری شده است. املاک در صورتی مشابه تلقی می‌شوند که ماهیت یا ویژگی یکسانی داشته باشند، حتی اگر از نظر کیفیت متفاوت باشند. برای مثال، یک ساختمان آپارتمانی می‌تواند مشابه ساختمان آپارتمانی دیگری محسوب شود. با این حال، ملک در ایالات متحده مشابه ملک خارج از ایالات متحده تلقی نمی‌شود.

مالیات‌ها و ترتیبات اقامتی مبادله تایید شده

اگرچه بدهی مالیاتی به تعویق می‌افتد و هیچ سود یا زیانی شناسایی نمی‌شود، مبادله 1031 باید در فرم 8824 (مبادلات مشابه) گزارش شود. دستورالعمل‌های فرم 8824 توضیح می‌دهند که چگونه جزئیات مبادله 1031 گزارش شود و این فرم به مودی کمک می‌کند مقدار سود به تعویق افتاده ناشی از مبادله مشابه را محاسبه کند.

رویدادهای مشمول مالیات

بخش 1031 به سرمایه‌گذار اجازه می‌دهد علاوه بر ملک مشابه، پول نقد، بدهی یا دارایی‌های غیر مشابه نیز بدهد یا دریافت کند. این وجوه یا دارایی‌های غیر مشابه که در مبادله 1031 دریافت یا پرداخت می‌شوند، Boot نامیده می‌شوند. Boot باعث می‌شود سود یا زیان مشمول مالیات در همان سال مبادله شناسایی گردد.

به عبارت دیگر، اگر فردی علاوه بر ملک مشابه، پول یا دارایی غیر مشابهی نیز دریافت کند، این مبلغ به‌عنوان سود شناخته می‌شود، به میزان ارزش آن دارایی یا پول. با این حال، زیان قابل شناسایی نیست.

مبلغی که توسط بخش 1031 به تعویق نیفتاده همان مقدار Boot است. مبلغی که به تعویق افتاده مربوط به سود یا زیان سرمایه‌ای ملک مشابه است. سودی که به دلیل دریافت Boot شناسایی می‌شود باید در فرم 8949، برنامه D فرم 1040 یا فرم 4797 (بسته به مورد) گزارش شود. اگر نیاز به بازیابی استهلاک وجود داشته باشد، این سود شناسایی‌شده ممکن است به‌عنوان درآمد عادی گزارش شود.

دارنده عنوان اقامتی مبادله

در صورتی که در یک ترتیب اقامتی مبادله تایید شده، ملک به یک دارنده عنوان اقامتی مبادله (EAT) منتقل و در QEAA نگهداری شود، EAT مالک ذی‌نفع ملک می‌شود. حتی با وجود یک واسطه، مزایای مالیاتی مبادله مشابه همچنان برقرار است.

بر اساس مقررات IRS، ملکی که از EAT به سرمایه‌گذار منتقل می‌شود می‌تواند به‌عنوان ملکی در نظر گرفته شود که در مبادله دریافت شده است، و ملکی که به EAT منتقل می‌شود می‌تواند به‌عنوان ملکی در نظر گرفته شود که در مبادله واگذار شده است. این موضوع حتی زمانی هم صادق است که ملکی که قرار است دریافت شود پیش از انتقال ملک واگذار شده، به EAT منتقل گردد.