تحلیل تکنیکال · تحلیل بنیادین
هدایت سرمایه‌گذاری وام مسکن املاک (REMIC) چیست؟
هدایت سرمایه‌گذاری وام مسکن املاک (REMIC) یک ابزار خاص است که برای جمع‌آوری وام‌های مسکن و صدور اوراق بهادار با پشتوانه وام مسکن استفاده می‌شود.
عکس آرشیوی مرتبط با موضوع
هدایت سرمایه‌گذاری وام مسکن املاک (REMIC) یک ابزار خاص است که وام‌های مسکن را جمع‌آوری کرده و اوراق بهادار با پشتوانه وام مسکن صادر می‌کند، که امکان درآمد معاف از مالیات در سطح شرکتی را فراهم می‌کند.
هدایت سرمایه‌گذاری وام مسکن املاک (REMIC) مجموعه‌ای از وام‌های مسکن است که برای صدور اوراق بهادار با پشتوانه وام مسکن، نوعی ابزار بدهی، استفاده می‌شود. برای اهداف مالیاتی، REMIC مانند یک شراکت تلقی می‌شود، به این معنا که درآمد مشمول مالیات به شرکای آن منتقل می‌شود. از دیدگاه سرمایه‌گذار، REMIC یک سرمایه‌گذاری غیرفعال در املاک به شکل اوراق قرضه است که جریان منظمی از سود سهام تولید می‌کند.
نکات کلیدی
- هدایت سرمایه‌گذاری وام مسکن املاک (REMIC) یک ابزار خاص است که برای جمع‌آوری وام‌های مسکن و صدور اوراق بهادار با پشتوانه وام مسکن استفاده می‌شود.
- REMICها برای اولین بار با تصویب قانون اصلاح مالیاتی سال ۱۹۸۶ مجاز شدند.
- هدایت سرمایه‌گذاری وام مسکن املاک می‌تواند به‌صورت شراکت، تراست، شرکت یا انجمن سازمان‌دهی شود و از مالیات‌های فدرال معاف است.
درک هدایت سرمایه‌گذاری وام مسکن املاک (REMIC)
REMICها، مانند همه استخرهای وام مسکن، سرمایه‌گذاری‌های پیچیده‌ای هستند. استخرهای وام مسکن معمولاً به ترانشه‌هایی تقسیم می‌شوند، بازبسته‌بندی شده و به‌عنوان اوراق بهادار جداگانه به سرمایه‌گذاران بازاریابی می‌شوند. REMICها می‌توانند اشکال مختلفی داشته باشند. به‌طور قابل‌توجه، آن‌ها معمولاً به‌عنوان نهادهای عبوری (pass-through entities) مانند شراکت‌ها تلقی می‌شوند. به همین دلیل، از پرداخت مالیات مستقیم معاف هستند. هدایت‌های سرمایه‌گذاری وام مسکن املاک، وام‌های تجاری و مسکونی را در قالب امانت نگه داشته و منافع این وام‌های بهادارسازی‌شده را به سرمایه‌گذاران صادر می‌کنند. آن‌ها برای سرمایه‌گذارانی که از ریسک اجتناب می‌کنند، گزینه‌ای امن در نظر گرفته می‌شوند. REMICها وام‌های فردی را بر اساس ریسک و سررسید به استخرهایی تقسیم می‌کنند، مشابه تعهدات وام مسکن تضمین‌شده (CMOs). آن‌ها به اوراق قرضه یا سایر اوراق بهادار تقسیم شده و به سرمایه‌گذاران فروخته می‌شوند. این اوراق در بازار ثانویه وام مسکن معامله می‌شوند. برخی از برجسته‌ترین صادرکنندگان هدایت‌های سرمایه‌گذاری وام مسکن شامل فانی می (Fannie Mae) و فردی مک (Freddie Mac) هستند. این شرکت‌ها توسط دولت فدرال پشتیبانی می‌شوند. اگرچه آن‌ها وام مسکن صادر نمی‌کنند، وام‌های صادره توسط وام‌دهندگان دیگر را در بازار ثانویه تضمین می‌کنند. سایر صادرکنندگان REMIC شامل وام‌دهندگان وام مسکن، شرکت‌های بیمه و مؤسسات پس‌انداز هستند.
واقعیت مهم:
فانی می و فردی مک از جمله صادرکنندگان برجسته REMICها هستند.
REMICها می‌توانند به‌صورت شراکت‌ها، تراست‌ها، شرکت‌ها یا انجمن‌ها سازمان‌دهی شوند و نهادهای معاف از مالیات فدرال هستند. سرمایه‌گذارانی که این اوراق را دارند، مسئول درآمد از طریق اظهارنامه‌های مالیاتی فردی خود هستند. قوانین مالیاتی از ایجاد تغییرات در وام‌های مسکن توسط REMICها جلوگیری می‌کنند. به همین دلیل، اگر وامی در استخر آن با وام دیگری تعویض شود، نهاد ممکن است وضعیت معافیت مالیاتی خود را از دست بدهد، زیرا مقررات فدرال ایجاب می‌کند که وام‌های یک استخر مشخص ثابت بمانند.
هدایت سرمایه‌گذاری وام مسکن املاک (REMIC) در مقابل تعهدات وام مسکن تضمین‌شده (CMO)
صنعت خدمات مالی معمولاً REMICها را به‌عنوان تعهدات وام مسکن تضمین‌شده (CMOs) دسته‌بندی می‌کند. به‌طور کلی، CMO مجموعه‌ای از وام‌های مسکن است که با هم بسته‌بندی شده و به‌عنوان سرمایه‌گذاری به سرمایه‌گذاران فروخته می‌شوند. اما تفاوت‌هایی بین این دو وجود دارد. CMOها برای اهداف مالیاتی و قانونی نهادهای حقوقی جداگانه‌ای هستند. REMIC از مالیات فدرال معاف است، اما این معافیت فقط برای درآمد جمع‌آوری‌شده توسط سرمایه‌گذاران از وام‌های زیربنایی در سطح شرکتی اعمال می‌شود. هرگونه درآمد تولیدشده و پرداخت‌شده به سرمایه‌گذاران مشمول مالیات است و با استفاده از فرم ۱۰۶۶ هنگام ثبت REMIC گزارش می‌شود.
هدایت سرمایه‌گذاری وام مسکن املاک (REMIC) در مقابل تراست سرمایه‌گذاری املاک (REIT)
از دیدگاه سرمایه‌گذار، هم REMICها و هم تراست‌های سرمایه‌گذاری املاک (REIT) سرمایه‌گذاری‌های غیرفعال در املاک هستند، اما شباهت‌ها در اینجا پایان می‌یابد. REITها شرکت‌هایی هستند که مجموعه‌ای از املاک درآمدزا مانند فضای اداری و خرده‌فروشی، کاندومینیوم‌ها و املاک چندمنظوره را مالکیت و اداره می‌کنند. سرمایه‌گذاران می‌توانند سهام REITهایی را که مانند سهام در بورس‌ها معامله می‌شوند، خریداری کنند. REITها املاک خود را اجاره یا اجاره می‌دهند و سهمی از درآمد را به‌صورت سود سهام به سرمایه‌گذاران پرداخت می‌کنند. مانند REMICها، REITها در سطح شرکتی مشمول مالیات نیستند. سرمایه‌گذاران آن‌ها باید هرگونه درآمدی از سرمایه‌گذاری‌ها را در اظهارنامه‌های مالیاتی سالانه خود گزارش کنند، به این معنا که آن‌ها با نرخ‌های مالیاتی فردی سرمایه‌گذار مشمول مالیات می‌شوند.
آیا REMIC یک اوراق قرضه است؟
از دیدگاه سرمایه‌گذار، REMIC یک اوراق قرضه است. سرمایه‌گذار پرداخت منظم سود سهام از سرمایه‌گذاری دریافت می‌کند. سود سهام مشمول مالیات است و مبالغ مشمول مالیات در فرم مالیاتی ۱۰۹۹-INT IRS ثبت می‌شوند. گفته می‌شود REMIC تنها نوع اوراق بهادار با پشتوانه وام مسکن چندکلاسی است که بدون مالیات مضاعف صادر می‌شود. به این معنا که شرکت REMIC مالیاتی بر سودها پرداخت نمی‌کند، اما سرمایه‌گذاری که سود سهام دریافت می‌کند، مالیات پرداخت می‌کند.
سرمایه‌گذاری‌های غیرمستقیم املاک چیست؟
سرمایه‌گذاری مستقیم در املاک به معنای خرید و مدیریت ملک است. سرمایه‌گذاری غیرمستقیم در املاک به معنای خرید سهمی در سود فعالیت‌های املاک دیگران است. هدایت سرمایه‌گذاری وام مسکن املاک (REMIC) و تراست سرمایه‌گذاری املاک (REIT) دو ابزار اصلی در دسترس سرمایه‌گذار متوسط برای سرمایه‌گذاری غیرمستقیم در املاک هستند.
آیا REMIC یک سرمایه‌گذاری پرریسک است؟
ریسک‌هایی مرتبط با سرمایه‌گذاری در REMIC وجود دارد. درآمد تولیدشده توسط REMIC از پرداخت‌های وام مسکن ناشی می‌شود که، همان‌طور که در سال‌های ۲۰۰۸-۲۰۰۹ آموختیم، در برابر نوسانات نرخ بهره آسیب‌پذیر هستند. حتی ریسک معکوسی وجود دارد: اینکه تعداد زیادی از افراد وام‌های مسکن خود را زودتر پرداخت کنند، که جریان پول به REMIC و به سرمایه‌گذاران را کاهش می‌دهد.
نتیجه‌گیری
هدایت سرمایه‌گذاری وام مسکن املاک گزینه‌ای برای سرمایه‌گذارانی است که به دنبال سرمایه‌گذاری غیرفعال در املاک هستند. این یک سرمایه‌گذاری بدون ریسک نیست، اما نباید با اوراق بهادار با پشتوانه وام مسکن که اقتصاد را در سال‌های ۲۰۰۸-۲۰۰۹ دچار مشکل کردند، اشتباه گرفته شود، که مجموعه‌ای از وام‌های مسکن زیراستاندارد بودند که محکوم به فروپاشی بودند.