ملک مشترک چیست؟

ملک مشترک چیست؟ ملک مشترک هر ملکی است که به نام دو یا چند طرف ثبت شده باشد. این طرف‌ها می‌توانند شرکای تجاری یا هر ترکیب دیگری از افرادی باشند که دلیلی برای مالکیت مشترک ملک دارند. وضعیت تأهلی مالکیت مشترک دارایی‌ها زمانی رخ می‌دهد که دو طرف همسر باشند.

ملک مشترک می‌تواند به چندین شکل حقوقی از جمله مالکیت مشترک (Joint Tenancy)، مالکیت کامل (Tenancy by the Entirety)، اموال مشترک (Community Property) یا در قالب امانت (Trust) نگهداری شود.

نکات کلیدی

• ملک مشترک هر ملکی است که به نام دو یا چند طرف مانند همسران، شرکای تجاری، دوستان یا اعضای خانواده ثبت شده باشد.
• ریسک‌های ملک مشترک شامل پتانسیل مشکلات مالی در صورتی است که یکی از طرف‌ها بخواهد سهم خود را بفروشد.
• ملک مشترک می‌تواند به چندین شکل حقوقی ظاهر شود، اما مالکیت مشترک یک گزینه محبوب است.
• در ترتیب مالکیت مشترک، دو یا چند مالک ملک حقوق و تعهدات برابری نسبت به ملک دارند تا زمان مرگشان.

نحوه عملکرد ملک مشترک ملک مشترک می‌تواند به‌صورت مالکیت مشترک (Joint Tenancy) نگهداری شود. در این ترتیب حقوقی، دو یا چند نفر حقوق و تعهدات برابری نسبت به ملکی که با هم مالک آن هستند دارند تا زمانی که یکی از شرکا فوت کند.

در این زمان، سهم مالک فوت‌شده بدون نیاز به فرآیند اثبات وصیت‌نامه (Probate) به بازماندگان منتقل می‌شود. به همین دلیل، اغلب به آن مالکیت مشترک با حق بقا (Rights of Survivorship) گفته می‌شود.

مالکیت کامل (Tenancy by the Entirety) گزینه دیگری برای ملک مشترک است که صرفاً برای همسران در نظر گرفته شده است. هر همسر دارای سهم برابر و غیرقابل‌تقسیم در ملک است. اگر یکی از همسران فوت کند، عنوان کامل ملک به‌طور خودکار به همسر بازمانده منتقل می‌شود.

دو شکل دیگر از مالکیت مشترک نیز ویژگی‌های متمایزی دارند: اموال مشترک و اموال امانی. اموال مشترک می‌توانند در طول ازدواج توسط یکی از همسران کسب شوند. این اموال از نظر قانونی به هر دو شریک تعلق دارند.

مهم:‌ ایالت‌های ایالات متحده با قوانین اموال مشترک تا سال ۲۰۲۴ شامل آریزونا، کالیفرنیا، آیداهو، لوئیزیانا، نوادا، تگزاس، واشنگتن و ویسکانسین هستند. پنج ایالت دیگر به شرکا اجازه می‌دهند تا به‌طور اختیاری از مقررات اموال مشترک استفاده کنند: آلاسکا، داکوتای جنوبی، کنتاکی، تنسی و فلوریدا.

هر همسر می‌تواند نیمی از کل درآمد، در صورت وجود، که از اموال مشترک به دست می‌آید را ادعا کند.

افراد همچنین می‌توانند گزینه مشترک را در یک امانت زنده (Living Trust) ایجاد کنند. هر دو نفر به‌عنوان اعطاکننده و امین خواهند بود. آن‌ها می‌توانند دارایی‌های فردی یا مشترک را در این امانت‌ها قرار دهند. هر یک از آن‌ها می‌تواند در طول عمر خود، به شرطی که امانت غیرقابل‌لغو نباشد، امانت را منحل کند.

انتخاب بهترین شکل مالکیت برای ملک مشترک می‌تواند امور را در صورت فوت یکی از مالکان ساده‌تر کند. مالکیت مشترک معمولاً برای اجتناب از فرآیند اثبات وصیت‌نامه استفاده می‌شود، که می‌تواند فرآیندی طولانی، پرهزینه و عمومی برای توزیع دارایی‌های فرد فوت‌شده در دادگاه باشد.

ریسک‌های ملک مشترک ملک مشترک یا مالکیت مشترک بدون ریسک نیست. افراد اغلب تمایل دارند نام دیگران را به‌عنوان بخشی از برنامه‌ریزی املاک به سند ملک خود اضافه کنند بدون پرداخت هزینه‌های وکیل، و این می‌تواند ریسک‌های اضافی مانند اختلاس را به همراه داشته باشد.

یک فرد سالمند که دچار کاهش شناختی است ممکن است تسلیم شود و یک دوست یا خویشاوند را به یک حساب بانکی مشترک اضافه کند. این فرد سپس حقوق برداشت کامل خواهد داشت. این اقدام معمولاً نهایی است و پس از افزودن نام شخص دیگری به سند یک ملک قابل‌لغو نیست، مگر در موارد استثنایی که می‌توان از طریق دادگاه‌ها پیگیری کرد، مانند در شرایط کلاهبرداری یا بهره‌کشی مالی از افرادی که از نظر قانونی ناتوان شناخته شده‌اند.

آیا ملک به‌طور خودکار با ازدواج به اموال مشترک تبدیل می‌شود؟ بله، به‌طور کلی اگر ملک در طول ازدواج کسب شده باشد، این‌گونه است. اموال پیش از ازدواج یا هر چیزی که صرفاً توسط یکی از همسران قبل از ازدواج مالک آن بوده، صرفاً به دلیل ازدواج به اموال مشترک تبدیل نمی‌شود، مگر اینکه اقدامی برای این منظور انجام شود.

ارث‌هایی که صرفاً به یکی از همسران تعلق می‌گیرند نیز معمولاً به‌عنوان اموال فردی و غیرمشترک در نظر گرفته می‌شوند، حتی اگر در طول ازدواج رخ دهند. با این حال، قوانین دقیق ممکن است بسته به قانون ایالت کمی متفاوت باشند.

آیا مالکیت مشترک (Tenancy in Common) نوعی مالکیت مشترک است؟ مالکیت مشترک نیز نوعی مالکیت مشترک است اما شامل حقوق بقا نمی‌شود. هر مالک این حق را حفظ می‌کند که در صورت فوت، سهم خود از ملک را به شخصی غیر از هم‌مالک خود واگذار کند. سهام ملک همچنین می‌تواند نابرابر باشد. طرف الف ممکن است ۷۵٪ مالک باشد و طرف ب تنها ۲۵٪ داشته باشد.

امانت غیرقابل‌لغو چیست؟ اعطاکننده یا ایجادکننده یک امانت غیرقابل‌لغو نمی‌تواند شرایط آن را تغییر دهد یا پس از تأسیس و تأمین مالی با پول و دارایی‌ها آن را لغو کند. این شامل افزودن یا حذف ذینفعان یا بازپس‌گیری اموالی که در امانت قرار داده شده است، می‌شود.

با این حال، امانت‌های غیرقابل‌لغو دارای برخی مزایا هستند. اعطاکننده با قرار دادن دارایی‌ها در امانت، مالکیت را واگذار می‌کند، بنابراین آن‌ها از مالیات بر املاک و ادعاهای طلبکاران مصون هستند، برخلاف امانت‌های قابل‌لغو.

نتیجه‌گیری ملک مشترک هر ملکی است که سند آن به نام دو یا چند نفر یا نهاد ثبت شده باشد. هر دو دارای حقوق مالکیت هستند، اما این می‌تواند در برخی شرایط پیامدهای حقوقی ایجاد کند که مدیریت آن‌ها دشوار است.

همیشه قبل از ورود به یک موقعیت مالکیت با طرف دیگر، حتی اگر عضو خانواده باشد، با یک حرفه‌ای حقوقی مشورت کنید. انحلال این ترتیب در صورت تغییر نظر می‌تواند پیچیده و از نظر مالی پرهزینه باشد.