محدودیت توسعه شهری در تهران و البرز؛ نگرانی از افزایش قیمت مسکن

به گزارش شبکه اطلاع‌رسانی طلا و ارز، یکی از اعضای کمیسیون عمران مجلس درباره پیامدهای مصوبه تازه دولت هشدار داده است. این مصوبه، توسعه شهری در استان‌های تهران و البرز را محدود می‌کند. نماینده مجلس می‌گوید این محدودیت ممکن است قیمت مسکن را در دو استان بالا ببرد. این موضوع برای خانوارهای مستأجر و خریداران خانه اهمیت دارد، چون هزینه مسکن بخش بزرگی از بودجه آن‌ها را می‌گیرد.

محور هشدار روشن است: وقتی زمین کم‌تری برای ساخت‌وساز در دسترس باشد، تعداد واحدهای تازه کاهش می‌یابد. در این حالت تقاضا برای خرید و اجاره همچنان وجود دارد، اما عرضه (تعداد خانه‌های آماده معامله) محدود می‌ماند. اقتصاددانان این وضع را فشار تقاضا بر عرضه کم می‌نامند. نتیجه معمولاً افزایش قیمت است.

سازوکار اثر بر قیمت

قیمت مسکن از دو بخش شکل می‌گیرد: بهای زمین و هزینه ساخت. محدودیت توسعه شهری بر بخش نخست اثر می‌گذارد. اگر دامنه شهر نتواند گسترش یابد، زمین‌های داخل محدوده ارزشمندتر می‌شوند و سازنده‌ها این هزینه را در قیمت نهایی واحد منعکس می‌کنند. خریدار تازه‌وارد بیش از دیگران این فشار را حس می‌کند.

تهران و البرز از نظر بازار مسکن به هم وابسته‌اند. بخش بزرگی از جمعیت شاغل پایتخت در شهرهای البرز، به‌ویژه کرج و اطراف آن، سکونت دارد، چون قیمت خانه آنجا پایین‌تر است. محدود شدن توسعه در هر دو استان، این گزینه ارزان‌تر را هم تنگ‌تر می‌کند. پیامد آن می‌تواند رقابت بیش‌تر برای واحدهای موجود باشد.

آنچه هنوز روشن نیست

جزئیات اجرایی مصوبه، از جمله دامنه دقیق محدودیت‌ها و زمان‌بندی اجرا، در داده‌های موجود نیامده است. بنابراین نمی‌توان اندازه اثر آن را بر قیمت‌ها برآورد کرد. قیمت مسکن همچنین به عامل‌های دیگری مثل تورم، هزینه مصالح و دسترسی به تسهیلات بانکی بستگی دارد. اثر نهایی مصوبه از ترکیب همه این عامل‌ها مشخص می‌شود.

محدود کردن گسترش شهر معمولاً با هدف مهار پراکندگی شهری، حفظ زمین‌های کشاورزی و کاهش بار خدمات‌رسانی اعمال می‌شود. منتقدان این سیاست‌ها می‌گویند محدودیت عرضه، اگر با برنامه جایگزین مثل افزایش تراکم یا بازسازی بافت فرسوده همراه نباشد، هزینه مسکن را بالا می‌برد. بحث میان این دو دیدگاه ادامه دارد و ارزیابی نتیجه آن به داده‌های بازار در ماه‌های آینده نیاز دارد.