تحلیل بنیادین
سند مالیاتی چیست؟
سند مالیاتی، مالکیت ملک را به دولت منتقل می‌کند وقتی مالک مالیات پرداخت نکند و ملک در حراجی فروخته می‌شود.
سند مالیاتی چیست؟
سند مالیاتی سندی قانونی است که مالکیت یک ملک را به نهاد دولتی اعطا می‌کند وقتی مالک در پرداخت مالیات‌های مرتبط با ملک کوتاهی کند.
سند مالیاتی به نهاد دولتی اختیار فروش ملک را برای وصول مالیات‌های معوقه می‌دهد. پس از فروش، ملک به خریدار منتقل می‌شود. این معاملات فروش سند مالیاتی نامیده می‌شوند و معمولاً در حراجی‌ها برگزار می‌گردند.
نکات کلیدی
- سند مالیاتی مالکیت یک ملک را به نهاد دولتی اعطا می‌کند وقتی مالک در پرداخت مالیات‌های مرتبط با ملک کوتاهی کند.
- اسناد مالیاتی در حراجی به بالاترین پیشنهاددهنده فروخته می‌شوند با حداقل پیشنهاد برابر با مالیات‌های معوقه به علاوه سود و هزینه‌های مرتبط با فروش.
- در پایان حراجی، شهرستان کل ارزیابی مالیات معوقه را دریافت می‌کند و مالک سابق سود خالص پس از مالیات‌ها و جریمه‌ها را می‌گیرد.
- مالکان ملک می‌توانند ادعایی برای دریافت هر مبلغ پرداختی به شهرداری بیش از مالیات ملک به علاوه سود ثبت کنند.
درک سند مالیاتی
مالیات ملک هر مالیاتی است که بر یک قطعه املاک واقعی وضع می‌شود. مالیات‌ها توسط دولت محلی جایی که ملک واقع است ارزیابی می‌شوند و توسط مالکان املاک پرداخت می‌گردند.
مالیات‌های جمع‌آوری‌شده برای تأمین بودجه برنامه‌های مختلف محلی استفاده می‌شوند، مانند بهبود آب و فاضلاب، اجرای قانون و خدمات آتش‌نشانی، ساخت جاده و بزرگراه و سایر خدمات. نرخ‌های مالیات ملک بسته به حوزه قضایی متفاوت است.
وقتی مالیات‌های ملک پرداخت‌نشده باقی می‌مانند، مقام مالیاتی ممکن است سند یا عنوان ملک – و بنابراین خود ملک – را برای بازیابی مالیات‌های معوقه بفروشد. مقام مالیاتی – معمولاً دولت شهرستان – باید مجموعه‌ای از مراحل قانونی را برای به‌دست آوردن سند مالیاتی طی کند.
این مراحل بسته به قوانین محلی و شهری متفاوت است، اما شامل اطلاع‌رسانی به مالک ملک، درخواست سند مالیاتی، نصب آگهی در ملک و انتشار آگهی عمومی فروش می‌شود.
فروش‌های سند مالیاتی
در فروش سند مالیاتی، ملکی که مالیات‌های معوقه مرتبط دارد فروخته می‌شود. فروش از طریق حراجی با حداقل پیشنهاد برابر با مبلغ مالیات‌های عقب‌افتاده به علاوه سود و همچنین هزینه‌های مرتبط با فروش ملک انجام می‌گیرد. بالاترین پیشنهاددهنده ملک را می‌برد.
سند مالیاتی مالکیت را به طور قانونی به خریدار منتقل می‌کند با یک شرط: مالک جدید باید کل مبلغ بدهی را اغلب ظرف ۴۸ تا ۷۲ ساعت پرداخت کند، در غیر این صورت فروش لغو می‌شود.
هر مبلغی که توسط پیشنهاددهنده برنده بیش از حداقل پیشنهاد پیشنهاد شود، ممکن است به مالک معوقه پرداخت شود یا نشود. این بستگی به حوزه قضایی دارد.
مالک اصلی ممکن است این مبلغ اضافی را اگر ظرف مدت مشخصی ادعا نکند، از دست بدهد. برای مثال در کالیفرنیا، ادعاها باید ظرف یک سال ثبت شوند، در حالی که مهلت در تگزاس دو سال است. در جورجیا، وجوه تا پنج سال پس از فروش سند مالیاتی قابل ادعا هستند، پس از آن برای بازیابی وجوه اضافی نیاز به حکم دادگاه است.
مهم: برخی ایالت‌ها دوره بازخرید دارند که طی آن مالک اصلی می‌تواند بدهی مالیاتی خود را پرداخت کند و ملک سابق خود را دوباره به‌دست آورد.
ملاحظات ویژه
در حالی که برخی ایالت‌ها عنوان را در روز حراجی فروش سند مالیاتی به پیشنهاددهنده برنده می‌فروشند، دیگران دوره بازخرید اجازه می‌دهند که طی آن مالک اصلی فرصت پرداخت بدهی مالیاتی و بازگرداندن ملک را دارد.
اگر مالک تصمیم به پرداخت تعهدات بدهی خود در این دوره بگیرد، باید مبلغ پیشنهادی در حراجی به علاوه سود را به پیشنهاددهنده برنده پرداخت کند، که مجموع آن می‌تواند بسیار بالا باشد.
با این حال، اگر دوره بازخرید بگذرد و مالک هنوز سند ملک خود را بازپس نگیرد، پیشنهاددهنده بالاترین شانس سلب مالکیت از ملک را دارد. دوره بازخرید در آیداهو مثلاً ۱۴ ماه است، در حالی که مالکان در آیووا ۲۱ ماه برای بازخرید ملک خود فرصت دارند.
اسناد مالیاتی در برابر حقوق مالیاتی
حقوق مالیاتی مشابه اسناد مالیاتی هستند، با برخی تفاوت‌های ظریف. در حالی که اسناد مالیاتی مالکیت خود ملک را به طرف جدیدی منتقل می‌کنند، حقوق مالیاتی ادعای قانونی علیه ملک وقتی مالیات‌ها پرداخت نمی‌شوند است.
فرآیند حق مالیاتی زمانی آغاز می‌شود که نهاد دولتی حق مالیاتی علیه ملکی قرار می‌دهد اگر مالک آن در مالیات‌های ملک کوتاهی کند. حق مالیاتی مانع از انجام هر کاری با ملک توسط مالکان می‌شود، از جمله تأمین مالی مجدد یا فروش آن. حق مالیاتی، نه خود ملک، در حراجی فروخته می‌شود.
طرف‌های علاقه‌مند می‌توانند با پیشنهاد دادن برای این حقوق مالیاتی در آن‌ها سرمایه‌گذاری کنند. بازده بر اساس حداکثر نرخ سود مجاز توسط شهرداری است.
حقوق مالیاتی می‌تواند از چند صد تا چند هزار دلار هزینه داشته باشد و سود ساده‌ای پرداخت کند که ماهانه انباشته می‌شود.
وقتی مالک ملک در پرداخت مالیات‌های خود کوتاهی می‌کند، شهرداری اطلاعیه‌ای ارسال می‌کند و او را از صدور حق مالیاتی آگاه می‌سازد. اگر مالک پرداخت‌های مالیاتی را به‌روز نکند، حق مالیاتی سپس برای حراجی گذاشته می‌شود.
حق مالیاتی به بالاترین پیشنهاددهنده منتقل می‌شود، که مبلغ مالیات معوقه را به شهرداری پرداخت می‌کند. برای حذف حق مالیاتی، مالک ملک باید مبلغ معوقه به علاوه سود را به مالک جدید حق مالیاتی پرداخت کند.
نکته: حراجی‌های سلب مالکیت معمولاً سالی یک بار برگزار می‌شوند. برای مثال، تاریخ فروش برای سلب مالکیت‌های آغازشده در ۲۰۲۴ در شهرستان کینگ (سیاتل، واشنگتن) ۱۰ سپتامبر ۲۰۲۵ است.
مثال فروش سند مالیاتی
فرض کنید ارزش ملکی در فروش سند مالیاتی ۱۰۰٬۰۰۰ دلار ارزیابی شده و ۵٬۷۰۰ دلار مالیات عقب‌افتاده دارد. بالاترین پیشنهاد برای ملک ۴۹٬۰۰۰ دلار است. شهرستان ۵٬۷۰۰ دلار از مبلغ پیشنهاد را برای پوشش مالیات‌های ملک سررسیدشده می‌گیرد و باقی‌مانده به مالک اصلی پرداخت می‌شود. بنابراین، ۵٬۷۰۰ دلار به شهرستان پرداخت می‌شود و ۴۳٬۳۰۰ دلار (۴۹٬۰۰۰ - ۵٬۷۰۰) به مالک اصلی.
پیشنهاددهنده عنوان خانه را دریافت می‌کند و سود سهام ۱۰۰٬۰۰۰ - ۴۹٬۰۰۰ = ۵۱٬۰۰۰ دلار.
تفاوت بین سند مالیاتی و حق مالیاتی چیست؟
سند مالیاتی انتقال کامل عنوان ملکی به دلیل کوتاهی در پرداخت مالیات ملک است. حق مالیاتی یک ادعای قانونی است که به یک طرف اجازه می‌دهد درآمد یا ارزشی از ملک را مطالبه کند. همه حقوق مالیاتی، حقوق تبعی برای دریافت ارزش از یک دارایی محسوب می‌شوند.
چگونه سند مالیاتی را رفع کنم؟
سند مالیاتی یا فروش سند مالیاتی به دلیل مالیات‌های ملک پرداخت‌نشده ایجاد می‌شود. اگر همه تعهدات مالیاتی رفع شوند و جریمه‌ها، سود و هزینه‌های مرتبط پرداخت گردند، سند مالیاتی اغلب پیش از حراجی رفع می‌شود و با مالک اصلی ملک باقی می‌ماند.
اگر مالیات ملک را پرداخت نکنم چه اتفاقی می‌افتد؟
مالیات‌های ملک توسط نهادهای دولتی محلی تحریم می‌شوند و تعهدات قانونی برای مالکیت املاک واقعی هستند. اگر مالیات‌های ملک خود را پرداخت نکنید، دولت حق توقیف ملک شما، ادعای حقوق بر درآمد برای پوشش تعهدات بدهی و واگذاری ملک به مالک جدید را دارد. قوانین اطراف این فرآیند سند مالیاتی بین نهادهای دولتی متفاوت است.
نتیجه‌گیری
سند مالیاتی سندی قانونی مربوط به مالکیت املاک واقعی است. آن مالکیت را به نهاد دولتی منتقل می‌کند وقتی مالک ملک در پرداخت مالیات‌های ملک سررسیدشده کوتاهی کند. نهاد دولتی ممکن است سند ملک را از طریق حراجی عمومی برای به‌دست آوردن مالیات‌های بدهی به علاوه مبالغ برای هر سود و هزینه‌های مرتبط با فرآیند بفروشد. برنده حراجی سپس آن مجموع را پرداخت می‌کند و مالکیت قانونی ملک را می‌گیرد. مالک اصلی ممکن است سود خالص بالای مبلغ برای مالیات‌ها، سود و هزینه‌ها را دریافت کند.