حق فسخ چیست؟

حق فسخ یک حق قانونی است که در قانون فدرال حقیقت در وام‌دهی (Truth in Lending Act یا TILA) تعریف شده و به وام‌گیرنده اجازه می‌دهد برخی از انواع وام‌های مسکن را ظرف سه روز پس از بستن قرارداد وام لغو (یا فسخ) کند.

حق فسخ به‌صورت بدون پرس‌وجو ارائه می‌شود و وام‌دهنده باید ادعای خود نسبت به ملک را ظرف ۲۰ روز پس از اعمال حق فسخ توسط وام‌گیرنده کنار گذاشته و تمام هزینه‌ها را بازپرداخت کند.

نکات کلیدی

• حق فسخ، که توسط قانون حقیقت در وام‌دهی (TILA) ایجاد شده، به وام‌گیرنده اجازه می‌دهد برخی از انواع وام‌های مسکن را ظرف سه روز پس از بستن قرارداد لغو کند.
• این حق به‌صورت بدون پرس‌وجو ارائه می‌شود.
• وام‌دهنده باید ادعای خود نسبت به ملک را کنار گذاشته و تمام هزینه‌ها را ظرف ۲۰ روز پس از اعمال حق فسخ توسط وام‌گیرنده بازپرداخت کند.
• وام‌دهندگان باید به وام‌گیرندگان اطلاعیه‌ای ارائه دهند که آن‌ها را از حق فسخ خود به‌عنوان بخشی از فرآیند وام آگاه کند.
• وام‌گیرندگانی که مایل به اعمال حق فسخ خود هستند باید ظرف بازه سه‌روزه اطلاعیه کتبی به وام‌دهنده ارائه دهند.

درک حق فسخ

قانون حقیقت در وام‌دهی (TILA)، که در سال ۱۹۶۸ تصویب شد و در طول سال‌ها اصلاح شده است، با هدف کاهش شیوه‌های ناعادلانه و فریبنده در صورت‌حساب اعتباری و کارت‌های اعتباری طراحی شده است. از جمله، این قانون وام‌دهندگان را ملزم می‌کند که اطلاعات مرتبط در مورد وام‌های مسکن و حق لغو آن‌ها در برخی موارد را به وام‌گیرندگان ارائه دهند. حق فسخ برای حفاظت از مصرف‌کنندگان در برابر وام‌دهندگان نادرست ایجاد شده و به وام‌گیرندگان حداقل یک دوره کوتاه آرامش (cooling-off period) و زمان برای تغییر نظر می‌دهد.

همه معاملات وام شامل حق فسخ نمی‌شوند. این حق تنها برای وام‌هایی اعمال می‌شود که از خانه موجود فرد به‌عنوان وثیقه استفاده می‌کنند، از جمله برخی وام‌های سهام خانگی (home equity loans)، خطوط اعتباری سهام خانگی (HELOCs)، وام‌های معکوس (reverse mortgages) و بازپرداخت وام‌های مسکن. این حق برای وام‌های مسکنی که برای خرید یا ساخت خانه یا خرید خانه دوم یا ملک سرمایه‌گذاری استفاده می‌شوند، اعمال نمی‌شود.

علاوه بر این، این حق اعمال نمی‌شود اگر شما وام مسکن خود را با همان وام‌دهنده بازپرداخت کنید و در فرآیند بازپرداخت پول اضافی قرض نکنید. همچنین اگر وام‌دهنده یک نهاد دولتی باشد، این حق اعمال نمی‌شود. با این حال، کمیسیون تجارت فدرال (FTC) می‌گوید: «ممکن است حقوق لغو دیگری تحت قوانین ایالتی یا محلی داشته باشید.»

خانه واجد شرایط می‌تواند شامل خانه، آپارتمان، خانه سیار یا قایق مسکونی باشد.

نحوه عملکرد قانون لغو سه‌روزه

ماده‌ای در قانون که به وام‌گیرندگان سه روز فرصت می‌دهد تا نظر خود را تغییر دهند و از قرارداد وام خارج شوند، به عنوان قانون لغو سه‌روزه شناخته می‌شود.

به‌طور خاص، این قانون به وام‌گیرندگان سه روز کاری، شامل شنبه‌ها اما نه یکشنبه‌ها، اجازه می‌دهد تا قرارداد را بدون جریمه و به هر دلیلی لغو کنند.

ساعت تنها پس از امضای قرارداد وام در زمان بستن، دریافت فرم افشای حقیقت در وام‌دهی از وام‌دهنده و همچنین دریافت دو نسخه از اطلاعیه حقیقت در وام‌دهی که حق لغو شما را توضیح می‌دهد، شروع به تیک‌تاک می‌کند. طبق گفته FTC، «اگر فرم افشا یا دو نسخه از اطلاعیه را دریافت نکرده‌اید—یا اگر افشا یا اطلاعیه نادرست بوده است—ممکن است تا سه سال برای لغو فرصت داشته باشید.»

در غیر این صورت، هنگامی که هر سه مورد فوق اتفاق افتاده باشد، شما تا نیمه‌شب سومین روز کاری برای لغو فرصت دارید.

مهم هنگام خرید خانه با وام مسکن، پس از امضای اسناد بستن، حق لغو وام را ندارید. با این حال، در بازپرداخت وام مسکن، تا نیمه‌شب سومین روز کاری پس از معامله برای لغو یا فسخ قرارداد وام فرصت دارید.

نحوه اعمال حق فسخ

همان‌طور که ذکر شد، وام‌دهنده موظف است اطلاعیه‌ای ارائه دهد که حق لغو شما را توضیح دهد و نحوه انجام آن را مشخص کند.

به‌طور کلی، شما باید یک اطلاعیه کتبی به وام‌دهنده ارسال یا تحویل دهید که در آن اعلام کنید از حق فسخ خود استفاده می‌کنید و وام را لغو می‌کنید. قانون، که دهه‌ها پیش نوشته شده است، همچنین اجازه تحویل از طریق تلگرام را می‌دهد. شما نمی‌توانید از طریق روش‌های دیگر، مانند تماس تلفنی یا گفت‌وگوی حضوری با وام‌دهنده، لغو کنید.

همان‌طور که قانون توضیح می‌دهد، «اطلاعیه زمانی ارائه‌شده تلقی می‌شود که ارسال شده باشد، زمانی که برای انتقال تلگرافی ثبت شده باشد یا، اگر از طریق روش‌های دیگر ارسال شود، زمانی که به محل کسب‌وکار تعیین‌شده طلبکار تحویل داده شود.»

حق فسخ تا چه مدت طول می‌کشد؟

حق فسخ تنها برای سه روز کاری طول می‌کشد، که از زمانی شروع می‌شود که همه موارد زیر رخ داده باشند:

• شما قرارداد وام را امضا کرده‌اید.
• از وام‌دهنده افشای حقیقت در وام‌دهی (TILA) را دریافت کرده‌اید که اطلاعات کلیدی در مورد شرایط وام را ارائه می‌دهد.
• همچنین دو نسخه از اطلاعیه TILA که حق فسخ قرارداد را توضیح می‌دهد، دریافت کرده‌اید.

اگر افشای TILA یا اطلاعیه حق فسخ را دریافت نکنم چه اتفاقی می‌افتد؟

اگر بتوانید ثابت کنید که این اسناد را هرگز دریافت نکرده‌اید یا اینکه آن‌ها حاوی اطلاعات نادرست هستند، دوره آرامش سه‌روزه می‌تواند تا سه سال تمدید شود.

چگونه قرارداد وام خود را لغو کنم؟

رویه حق فسخ باید در مدارکی که وام‌دهنده به‌عنوان بخشی از فرآیند وام به شما ارائه می‌دهد، توضیح داده شود. به‌طور کلی، شما باید نیت خود برای لغو وام را به‌صورت کتبی اعلام کنید و آن را قبل از اتمام مهلت به وام‌دهنده ارسال کنید.

آیا قانون حقیقت در وام‌دهی برای وام‌های خودرو اعمال می‌شود؟

قانون حقیقت در وام‌دهی حق فسخ را برای وام‌های خودرو ارائه نمی‌دهد. با این حال، این قانون وام‌دهندگان را ملزم می‌کند که اطلاعات خاصی در مورد شرایط وام را قبل از امضای قرارداد به وام‌گیرندگان ارائه دهند، مانند نرخ درصد سالانه (APR) و سایر هزینه‌ها، مبلغ پرداخت ماهانه و کل هزینه پیش‌بینی‌شده در طول مدت وام.

قانون آرامش (Cooling-Off Rule) چیست؟

قانون آرامش یک قانون FTC است که برای انواع خاصی از خریدها اعمال می‌شود، اما نه برای املاک، وسایل نقلیه یا بسیاری از چیزهای دیگر. در موقعیت‌های قابل‌اجرا، فروشندگان موظف هستند حق لغو شما را توضیح دهند و فرم‌هایی برای این منظور ارائه کنند. مانند حق فسخ، دوره آرامش سه روز است.

نتیجه‌گیری

حق فسخ به مصرف‌کنندگان یک دوره کوتاه برای لغو برخی از انواع وام‌های مسکن در صورت تغییر نظرشان می‌دهد. اگر قصد دارید قرارداد وامی امضا کنید و تردید دارید که آیا می‌خواهید با این ترتیب پیش بروید، بهتر است از قبل بررسی کنید که آیا حق فسخ اعمال می‌شود یا خیر.