میثاق محدودکننده چیست؟

میثاق محدودکننده یک بند در یک توافق‌نامه است که اقدامات شخص یا نهادی که در یک توافق‌نامه قابل اجرا نام برده شده است را محدود، ممنوع، یا از آن جلوگیری می‌کند. میثاق‌های محدودکننده در اسناد مالکیت و اجاره‌نامه‌های املاک رایج هستند و نحوه استفاده مالکان و مستأجران از یک ملک را محدود می‌کنند. در تعهدات اوراق قرضه، میثاق‌های محدودکننده میزان سود سهام پرداختی به سرمایه‌گذاران را محدود می‌کنند. تمایز بین دو نوع اصلی میثاق‌ها مهم است: منفی و مثبت. میثاق‌های منفی اقداماتی هستند که نمی‌توانید انجام دهید، در حالی که میثاق‌های مثبت اقداماتی هستند که باید انجام دهید. برای مثال، یک میثاق منفی در املاک ممکن است از پرورش مرغ در ملک شما جلوگیری کند. از سوی دیگر، یک میثاق مثبت ممکن است شما را ملزم به چمن‌زنی حیاطتان کند. اسناد وام ممکن است شامل یک بند تعهد منفی باشند که وام‌گیرنده را از استفاده از یک دارایی خاص برای تضمین سایر وام‌ها منع می‌کند.

نکات کلیدی

• میثاق‌های محدودکننده بندهایی هستند که اقدامات یک شخص یا نهاد نام‌برده در یک قرارداد را منع، محدود یا محدود می‌کنند.
• میثاق‌های محدودکننده در معاملات املاک رایج هستند و به همه چیز از رنگ‌هایی که می‌توانید خانه‌تان را رنگ کنید تا تعداد مستأجرانی که می‌توانند در یک ساختمان زندگی کنند، اعمال می‌شوند.
• در تعهدات اوراق قرضه، میثاق‌های محدودکننده با محدود کردن میزان سود سهام پرداختی توسط ناشران به سرمایه‌گذاران، ریسک نکول را به حداقل می‌رسانند.
• میثاق‌های محدودکننده قابل اجرا هستند، به این معنا که در صورت عدم رعایت، می‌توانند منجر به جریمه و حتی اقدامات قانونی شوند.
• میثاق‌های محدودکننده قبلاً برای حفظ تفکیک نژادی در جوامع استفاده می‌شدند، اگرچه این عمل اکنون غیرقانونی است.

درک میثاق‌های محدودکننده

همان‌طور که از نام آن پیداست، یک میثاق محدودکننده توافقی است که یکی از طرفین قرارداد را از انجام اقدامات خاص محدود می‌کند. برای مثال، یک میثاق محدودکننده ممکن است میزان سود سهام پرداختی شرکت‌های عمومی به سهامداران یا سقف حقوق مدیران را محدود کند. عدم رعایت میثاق‌های محدودکننده می‌تواند منجر به جریمه‌ها و سایر مجازات‌ها، از جمله اقدامات قانونی شود. میثاق‌های محدودکننده معمولاً برای جلوگیری از صدور بدهی بیشتر توسط ناشر اوراق قرضه تا زمانی که یک (یا چند) سری از اوراق قرضه سررسید شوند، استفاده می‌شوند. همچنین ممکن است ناشر از پرداخت سود سهام بالاتر از مقدار مشخص به سهامداران محدود شود. این محدودیت ریسک نکول دارندگان اوراق قرضه را به حداقل می‌رساند زیرا وقتی پول بیشتری به سهامداران پرداخت می‌شود، پول کمتری برای انجام تعهدات پرداخت به وام‌دهندگان در دسترس است.

واقعیت مهم: هرچه یک عرضه اوراق قرضه میثاق‌های منفی بیشتری داشته باشد، نرخ بهره بدهی کمتر خواهد بود؛ میثاق‌های محدودکننده اوراق را از نظر سرمایه‌گذاران ایمن‌تر می‌کنند.

میثاق‌های محدودکننده همچنین در موارد زیر یافت می‌شوند:

• قراردادهای استخدامی (مانند توافق‌نامه‌های عدم رقابت، عدم افشا، و عدم جذب)
• قراردادهای ادغام و اکتساب (M&A)
• اسناد وام
• توافق‌نامه‌های املاک

میثاق‌های محدودکننده در املاک

میثاق‌های محدودکننده در املاک رایج هستند. آن‌ها به مالکان و مستأجران دستور می‌دهند که از انجام یا انجام اقدامات خاصی که برای حفظ ارزش و لذت زمین مجاور طراحی شده‌اند، خودداری کنند یا انجام دهند. میثاق‌های محدودکننده در یک سند مالکیت — یا یک سند ثبت‌شده جداگانه به نام اعلامیه میثاق‌های محدودکننده — ایجاد می‌شوند. انجمن‌های مالکان خانه (HOAها) میثاق‌ها، شرایط و محدودیت‌ها (CC&Rs) را برای حفاظت از ارزش‌های املاک در جامعه تعیین می‌کنند. میثاق‌ها معمولاً تنها در صورتی معتبر تلقی می‌شوند که معقول باشند و به نفع همه مالکان املاک در جامعه باشند.

واقعیت مهم:‌ اعلامیه میثاق‌ها، شرایط و محدودیت‌ها (CC&Rs) یک سند قانونی است که قوانین یک جامعه برنامه‌ریزی‌شده را مشخص می‌کند. اگر خانه‌ای در یک جامعه برنامه‌ریزی‌شده خریداری کنید، معمولاً باید عضو انجمن مالکان خانه شوید و از CC&Rs پیروی کنید.

میثاق‌های محدودکننده می‌توانند شامل مواردی مانند:

• خطوط عقب‌نشینی حداقل
• حداقل اندازه خانه (فوت مربع)
• تعداد اتاق‌های خواب
• ارتفاع، عرض و قرارگیری ساختمان در ملک
• دستورالعمل‌های معماری (مانند مصالح ساختمانی، سبک‌ها و رنگ‌ها)
• ارتفاع و نوع حصار
• استفاده از ملک (مانند استفاده تجاری و اجاره‌ای)
• انواع حیوانات مجاز در ملک (مانند عدم اجازه دام)
• ارتفاع تیر پرچم و اندازه پرچم
• تابلوها (مانند تابلوهای فروش یا سیاسی)
• منظره‌سازی
• نگهداری (مانند چمن‌زنی، هرس درختان)
• سازه‌های جانبی
• استخرهای شنا
• تعداد و نوع وسایل نقلیه مجاز در ملک
• تعداد افرادی که می‌توانند در ملک ساکن شوند

به‌طور کلی، میثاق‌ها در صورتی که حقوق مالکان خانه را نقض کنند، قوانین فدرال یا ایالتی را نقض کنند، یا به‌صورت ناسازگار یا خودسرانه اعمال شوند، غیرقابل اجرا هستند.

نکته: اگر در نظر دارید توافقی را امضا کنید که شامل میثاق‌های محدودکننده باشد، مطمئن شوید که قبل از امضا دقیقاً می‌دانید چه چیزی را قبول می‌کنید.

تاریخچه میثاق‌های محدودکننده مسکن

در گذشته، میثاق‌های محدودکننده در معاملات املاک برای تأثیرگذاری بر جمعیت‌شناسی بسیاری از جوامع در ایالات متحده استفاده می‌شدند. این محدودیت‌ها گروه‌های خاصی را از برخی محله‌ها دور نگه می‌داشتند و تفکیک نژادی، قومی و فرهنگی را تشویق می‌کردند. ممنوعیت خرید املاک توسط آمریکایی‌های سیاه‌پوست و یهودی در قراردادهای املاک غیرمعمول نبود. برای مثال، میثاق‌ها بین دهه‌های ۱۹۲۰ و ۱۹۴۰ در ایالت واشنگتن برای دور نگه داشتن گروه‌های کمتر نمایندگی‌شده از برخی محله‌های منطقه سیاتل استفاده می‌شدند. آمریکایی‌های سیاه‌پوست، یهودی و آسیایی مجبور بودند در جای دیگری به دنبال مسکن باشند و در نهایت جوامع تفکیک‌شده خود را تشکیل دادند.

مهم: شرکت گودوین میثاق‌های محدودکننده نژادی را به املاکی که بین سال‌های ۱۹۲۴ تا ۱۹۳۸ در ایالت واشنگتن فروخت، الصاق کرد. اسناد مالکیت گودوین بیان می‌کردند که ملک نمی‌تواند "به هیچ شخصی که از نژاد سفید نیست فروخته شود؛ همچنین هیچ شخصی که از نژاد سفید نیست اجازه ندارد بخشی از این قطعه یا قطعات یا هر ساختمانی روی آن را اشغال کند، مگر خدمتکار خانگی که واقعاً توسط یک ساکن سفیدپوست آن ساختمان استخدام شده باشد."

در سال ۱۹۴۸، دیوان عالی ایالات متحده حکم داد که این مفاد با انگیزه نژادی تحت قوانین حفاظت برابر کشور غیرقانونی هستند، پس از بررسی پرونده شلی علیه کرامر. این حکم پس از آن صادر شد که دادگاه عالی میسوری مانع از تصرف خانه‌ای توسط خانواده شلی، یک خانواده سیاه‌پوست، شد که در سال ۱۹۴۵ در سنت لوئیس خریداری کرده بودند. کرامرها، یک خانواده سفیدپوست که در نزدیکی زندگی می‌کردند، برای جلوگیری از نقل مکان شلی‌ها به محله، با استناد به یک میثاق محدودکننده که افراد رنگین‌پوست را از اشغال ملک منع می‌کرد، شکایت کردند.

هشدار

تبعیض در وام‌دهی وام مسکن غیرقانونی است. اگر فکر می‌کنید به دلیل نژاد، مذهب، جنسیت، وضعیت تأهل، استفاده از کمک عمومی، منشأ ملی، معلولیت یا سن مورد تبعیض قرار گرفته‌اید، می‌توانید شکایتی را با دفتر حمایت مالی مصرف‌کننده یا وزارت مسکن و توسعه شهری ایالات متحده (HUD) ثبت کنید.

با وجود این حکم، محدودیت‌های نژادی سند همچنان در تقریباً هر ایالت در ایالات متحده در اسناد باقی مانده‌اند. در حالی که این میثاق‌ها دیگر قابل اجرا نیستند، زبان توهین‌آمیز همچنان وجود دارد.

قانون مسکن عادلانه چیست؟

قانون مسکن عادلانه یک قانون فدرال است که افراد را از تبعیض هنگام اجاره یا خرید خانه، دریافت وام مسکن، جستجوی کمک مسکن یا مشارکت در سایر فعالیت‌های مرتبط با مسکن محافظت می‌کند. این قانون تبعیض در مسکن بر اساس نژاد، رنگ، منشأ ملی، مذهب، جنسیت (از جمله جنسیت، هویت جنسیتی، گرایش جنسی و آزار جنسی)، وضعیت خانوادگی و معلولیت را ممنوع می‌کند. قانون مسکن عادلانه همچنین به‌عنوان عنوان هشتم قانون حقوق مدنی ۱۹۶۸ شناخته می‌شود.

چه کسی میثاق‌های محدودکننده را اجرا می‌کند؟

اگر در یک جامعه برنامه‌ریزی‌شده زندگی می‌کنید، انجمن مالکان خانه (HOA) و مالکان قطعات فردی حق اجرای میثاق‌ها را دارند. با این حال، تخلفات ممکن است از طریق لاخس — از دست دادن یک حق از طریق تأخیر غیرمنطقی یا عدم ادعای آن — غیرقابل اجرا شوند. برای مثال، فرض کنید شما حصاری می‌سازید که میثاق‌های محدودکننده را نقض می‌کند. اگر HOA تا چند سال بعد تلاشی برای اجرای آن نکند، ممکن است حقوق خود را برای اجرا از طریق لاخس از دست بدهد — به این معنا که شما می‌توانید حصارتان را نگه دارید.

میثاق محدودکننده در املاک چیست؟

یک میثاق محدودکننده در املاک به مالکان و مستأجران دستور می‌دهد که از انجام یا انجام اقدامات خاصی برای حفظ ارزش و لذت زمین مجاور خودداری کنند یا انجام دهند. برای مثال، میثاق‌های محدودکننده می‌توانند از مالکان و مستأجران از انجام بازسازی‌های خاص، داشتن حیوانات خانگی، پارک کردن خودروهای تفریحی در مسیر ورودی یا پرورش دام جلوگیری کنند. میثاق‌هایی که از مالک به مالک منتقل می‌شوند، گفته می‌شود که "با زمین همراه هستند."

نتیجه نهایی

میثاق‌های محدودکننده در املاک، استخدام و توافق‌نامه‌های اوراق قرضه رایج هستند. در املاک، این میثاق‌ها می‌توانند نحوه استفاده از یک ملک، انواع بازسازی‌های مجاز یا تعداد افرادی که می‌توانند در یک ملک زندگی کنند را تعیین کنند. در گذشته، میثاق‌های محدودکننده برای تفکیک نژادی استفاده می‌شدند اما در سال ۱۹۴۸ توسط دیوان عالی ایالات متحده غیرقانونی اعلام شدند. امروزه، میثاق‌ها باید با قوانینی مانند قانون مسکن عادلانه مطابقت داشته باشند و تخلفات می‌توانند منجر به جریمه یا اقدامات قانونی شوند.