پیش‌بینی بازارها
املاک تحت مالکیت (REO) چیست؟
اصطلاح املاک تحت مالکیت (REO) به ملکی اشاره دارد که در مالکیت وام‌دهنده قرار دارد و در حراج سلب مالکیت به فروش نرفته است.
اصطلاح املاک تحت مالکیت (REO) به ملکی اشاره دارد که در مالکیت وام‌دهنده قرار دارد و در حراج سلب مالکیت به فروش نرفته است. این املاک زمانی به وضعیت REO می‌رسند که مالکان در بازپرداخت وام خود نکول کنند و بانک ملک را بازپس گرفته و تلاش کند آن را بفروشد. وام‌دهنده، که اغلب یک بانک است، زمانی مالکیت ملک سلب‌شده را به دست می‌گیرد که ملک به قیمتی که برای پوشش وام موردنظر است، فروخته نشود. این املاک معمولاً با تخفیف قابل‌توجهی عرضه می‌شوند، اما ممکن است نیاز به تعمیرات گسترده داشته باشند.
نکات کلیدی
- املاک تحت مالکیت، ملکی است که به دلیل عدم فروش در حراج سلب مالکیت پس از نکول وام‌گیرنده در پرداخت وام مسکن، در مالکیت وام‌دهنده قرار دارد.
- بانک‌ها تلاش می‌کنند املاک REO خود را با استفاده از مشاور املاک یا با لیست کردن املاک به‌صورت آنلاین بفروشند.
- متخصصان REO ممکن است برای جلب توجه بیشتر به این املاک مشارکت کنند.
- املاک REO اغلب توسط بانک‌ها و سایر وام‌دهندگان با تخفیف فروخته می‌شوند. این املاک معمولاً به‌صورت «همان‌طور که هست» فروخته می‌شوند و اغلب در وضعیت نامناسبی هستند.
درک املاک تحت مالکیت (REO)
وقتی وام‌گیرنده در پرداخت وام مسکن خود نکول می‌کند، دوره پیش از سلب مالکیت اغلب شامل فروش کوتاه املاک یا حراج عمومی است. اگر هیچ‌کدام از این موارد انجام نشود، فرآیند سلب مالکیت می‌تواند با به‌دست آوردن مالکیت ملک توسط وام‌دهنده پایان یابد. وام‌دهندگان ممکن است بانک‌ها، وام‌دهندگان غیرسنتی، نهادهای شبه‌دولتی مانند فانی می و فردی مک، یا سایر نهادهای دولتی باشند. وام‌دهندگان ممکن است سعی کنند املاک REO در سبد خود را بدون کمک مشاوران املاک بفروشند. در این صورت، بانک‌ها یا آژانس‌های دولتی اغلب املاک REO خود را در وب‌سایت‌هایشان لیست می‌کنند. افسران وام بانک همچنین ممکن است مشتریان در جستجوی خانه را از املاک REO در سبد خود مطلع کنند.
نکته
وزارت مسکن و توسعه شهری ایالات متحده، خانه‌های تک‌خانواری REO را برای فروش در فروشگاه خانگی HUD لیست می‌کند.
مدیریت املاک REO
املاک REO توسط متخصص REO وام‌دهنده مدیریت می‌شوند. نقش آن‌ها شامل موارد زیر است:
- بازاریابی املاک
- بررسی پیشنهادات
- تهیه گزارش‌های منظم در مورد وضعیت املاک در سبد بانک
- پیگیری اسناد مالکیت
متخصص REO همچنین با مدیر املاک داخلی یا قراردادی وام‌دهنده همکاری نزدیک دارد تا اطمینان حاصل کند که املاک ایمن هستند، برای زمستان آماده شده‌اند یا برای خالی شدن آماده می‌شوند. متخصص REO این وظایف را انجام می‌دهد تا به بانک کمک کند املاک خود را به‌سرعت و به‌طور کارآمد نقد کند.
ملاحظات ویژه
متخصصان REO اغلب خدمات مشاوران املاک محلی را برای لیست کردن املاک در سرویس فهرست چندگانه (MLS) به کار می‌گیرند تا املاک بیشتری داشته باشند. لیست کردن املاک در MLS اطمینان می‌دهد که خریداران بالقوه‌ای که از وب‌سایت‌های املاک مانند Zillow، Realtor.com، Redfin و Trulia بازدید می‌کنند، این فهرست‌ها را ببینند. مشاوران فهرست REO هر پیشنهادی که دریافت می‌کنند را به متخصص REO ارائه می‌دهند.
مهم:
از سال ۲۰۲۴، قانون جدیدی نمایش پیشنهادات جبران خسارت در سرویس‌های فهرست چندگانه (MLS) را ممنوع کرده است. این امر شفافیت را ترویج می‌دهد و به خریداران و فروشندگان امکان می‌دهد تا کمیسیون‌ها را به‌صورت جداگانه با نمایندگان/کارگزاران خود مذاکره کنند، که از روش قبلی تقسیم نرخ کمیسیون ثابت فاصله گرفته است. در نتیجه، نحوه ارائه پیشنهادات جبران خسارت اکنون انعطاف‌پذیری بیشتری فراهم می‌کند و می‌تواند برای مصرف‌کنندگان صرفه‌جویی در هزینه‌ها را به همراه داشته باشد.
چگونه یک ملک به وضعیت REO می‌رسد
برای اینکه یک ملک به املاک تحت مالکیت تبدیل شود، وام‌دهندگان باید فرآیندی را طی کنند. این فرآیند با نکول وام‌گیرنده در پرداخت وام مسکن یا وام خانه آغاز می‌شود. وام‌دهندگان معمولاً یک تاریخ قطع مشخص دارند، معمولاً در عرض چند ماه. وقتی وام مسکن در وضعیت نکول قرار می‌گیرد، وام‌دهندگان سعی می‌کنند با وام‌گیرنده برای به‌روز کردن پرداخت‌ها همکاری کنند. اگر این اتفاق نیفتد، به مرحله بعدی می‌روند: سلب مالکیت. سلب مالکیت یک فرآیند قانونی است که به وام‌دهندگان اجازه می‌دهد ملک را بازپس بگیرند و سعی کنند آن را برای جبران موجودی باقی‌مانده وام بفروشند. مواردی وجود دارد که وام‌دهندگان نمی‌توانند ملک را بفروشند. در این نقطه، ملک به املاک تحت مالکیت تبدیل می‌شود. وام‌دهنده ملک را مدیریت کرده و آن را برای فهرست شدن در بازار آماده می‌کند.
نکته:
خریداران همچنین باید سوابق عمومی را بررسی کنند تا اطمینان حاصل کنند که تمام بدهی‌های مرتبط با یک ملک پرداخت شده‌اند تا بسته شدن معامله به‌صورت روان انجام شود.
مزایا و معایب املاک REO
مزایا
- املاک REO می‌توانند برای سرمایه‌گذاران املاک و خریداران خانه جذاب باشند، زیرا سرمایه‌گذاری‌هایی مقرون‌به‌صرفه هستند. بانک‌ها اغلب آن‌ها را با تخفیف نسبت به ارزش بازارشان می‌فروشند، زیرا فروش چنین املاکی معمولاً کسب‌وکار اصلی آن‌ها نیست.
- بسیاری از املاکی که از فرآیند سلب مالکیت عبور می‌کنند، تنها وام‌های معوق ندارند؛ ممکن است پرداخت‌های پیش‌فرض دیگری مانند پرداخت مالیات بر املاک و سایر بدهی‌ها نیز داشته باشند. هدف از سلب مالکیت حذف هرگونه بدهی از ملک و فروش آن است. خرید یک ملک REO به این معناست که بدون بدهی و با عنوان مالکیت بدون نقص عرضه می‌شود.
- اکثر وام‌دهندگان نمی‌خواهند املاک REO را نگه دارند. نگه‌داشتن آن‌ها در بازار به معنای از دست دادن پول است. به همین دلیل، آن‌ها معمولاً انگیزه بیشتری برای فروش ملک REO نسبت به فروشنده‌ای عادی برای خانه خود دارند. به جای مذاکرات طولانی، وام‌دهندگان ممکن است تمایل بیشتری به مذاکره داشته باشند، به این معنا که خریداران اغلب می‌توانند با قیمتی پایین‌تر از آنچه در غیر این صورت پرداخت می‌کردند، معامله را انجام دهند.
معایب
- وام‌دهندگان معمولاً املاک REO را به‌صورت «همان‌طور که هست» می‌فروشند. این به این معناست که آن‌ها قبل از فروش هیچ تعمیرات یا بازسازی‌های اساسی انجام نمی‌دهند. این املاک اغلب در وضعیت نامناسبی هستند، بنابراین انجام بازرسی کامل خانه و آمادگی برای انجام (و پرداخت هزینه) بازسازی‌های موردنیاز ضروری است.
- یک ملک به شدت نادیده گرفته‌شده یا آسیب‌دیده ممکن است نیاز به تعمیرات و ارتقاهای گسترده‌ای داشته باشد تا دوباره قابل سکونت شود. هزینه تعمیرات اغلب می‌تواند هرگونه صرفه‌جویی در قیمت خرید واقعی را خنثی کند.
- اگرچه ساکنان خانه‌های تک‌خانواری ممکن است قبل از فهرست شدن تخلیه شوند، خانه‌های چندخانواری ممکن است همچنان توسط مستأجران اشغال شده باشند. این به این معناست که خریداران ممکن است در نهایت به‌عنوان مالک-مستأجر عمل کنند، حتی اگر قصد انجام این نقش را نداشته باشند. خریداران باید اقدامات احتیاطی را انجام دهند تا اطمینان حاصل کنند که با قوانین محلی و ایالتی مالک-مستأجر با احترام به اجاره‌های موجود سازگار هستند.
مزایا
- قیمت‌های تخفیف‌دار
- بدون بدهی‌ها یا تعهدات معوق
- وام‌دهندگان ممکن است تمایل به مذاکره داشته باشند
معایب
- املاک به‌صورت «همان‌طور که هست» فروخته می‌شوند
- هزینه بالای تعمیرات
- املاک ممکن است دارای مستأجر باشند
املاک تحت مالکیت به چه معناست؟
یک ملک تحت مالکیت املاک توسط بانک یا وام‌دهنده دیگر مدیریت می‌شود. املاکی که در این دسته قرار می‌گیرند، پس از نکول وام‌گیرندگان اصلی در پرداخت وام‌های مسکن توسط وام‌دهندگان تصاحب می‌شوند. وام‌دهندگان از طریق فرآیند سلب مالکیت ملک را بازپس می‌گیرند و آن را در حراج می‌فروشند. اگر ملک فروخته نشود، به بخشی از موجودی وام‌دهنده تبدیل می‌شود.
چگونه یک ملک به املاک تحت مالکیت تبدیل می‌شود؟
فرآیندی وجود دارد که یک ملک باید طی کند تا به املاک تحت مالکیت تبدیل شود. ابتدا، وام‌گیرنده در پرداخت وام نکول می‌کند. اگر وام‌دهنده نتواند بازپرداخت وام را مذاکره کند، می‌تواند ملک را بازپس بگیرد. این به آن‌ها اجازه می‌دهد هرگونه ساکن (در صورت تک‌خانواری بودن) را تخلیه کنند و ملک را برای فروش در حراج آماده کنند. اگر ملک فروخته نشود، به بخشی از موجودی وام‌دهنده تبدیل می‌شود و بنابراین املاک تحت مالکیت می‌شود.
چه مقدار باید برای یک ملک تحت مالکیت املاک پیشنهاد دهم؟
مقدار پیشنهادی خریداران برای یک ملک تحت مالکیت املاک متفاوت است. وام‌دهندگان اغلب انگیزه بالایی برای فروش املاک REO دارند، به این معنا که این املاک اغلب در مقایسه با املاک فروخته‌شده توسط مالک با تخفیف بیشتری عرضه می‌شوند. اگر همچنان احساس می‌کنید که بهترین قیمت را دریافت نمی‌کنید، ارزش بازار ملک و سایر خانه‌های مشابه در منطقه را بررسی کنید و پیشنهاد خود را ارائه دهید.
نتیجه‌گیری
املاک می‌توانند فرصت سرمایه‌گذاری سودآوری ارائه دهند. برای صرفه‌جویی در قیمت خرید، بسیاری از سرمایه‌گذاران در املاک تحت مالکیت که توسط وام‌دهندگان مالکیت دارند، فرصت‌هایی پیدا می‌کنند. این املاک از فرآیند نکول و سلب مالکیت عبور کرده و در حراج فروخته نشده‌اند. از آنجا که نگهداری املاک REO می‌تواند پرهزینه باشد، وام‌دهندگان اغلب انگیزه بالایی برای فروش دارند. می‌توانید این املاک را با تخفیف قابل‌توجهی تهیه کنید. اما اگر این املاک نادیده گرفته شده باشند یا نیاز به تعمیرات گسترده داشته باشند، هزینه بازسازی‌ها می‌تواند هرگونه صرفه‌جویی از قیمت فروش پایین‌تر را خنثی کند.