شرکت عملیاتی املاک (REOC) چیست؟

شرکت عملیاتی املاک (REOC) یک شرکت عمومی است که به‌طور فعال در املاک، به‌ویژه املاک تجاری، سرمایه‌گذاری می‌کند. برخلاف تراست‌های سرمایه‌گذاری املاک (REITs)، شرکت‌های REOC سود خود را دوباره در کسب‌وکار خود سرمایه‌گذاری می‌کنند و مشمول مالیات‌های شرکتی بالاتری نسبت به REITها هستند.

نکات کلیدی

• شرکت عملیاتی املاک (REOC) در سرمایه‌گذاری‌های املاک فعالیت می‌کند و در بورس عمومی معامله می‌شود.
• REOCها می‌توانند سود خود را دوباره در کسب‌وکار سرمایه‌گذاری کنند، به‌جای اینکه مانند REITها ملزم به توزیع آن به سهامداران باشند.
• REOCها پتانسیل رشد بیشتری نسبت به REITها دارند، اما ممکن است درآمد فوری کمتری تولید کنند.

درک شرکت‌های عملیاتی املاک (REOC)

سرمایه‌گذارانی که مایل به متنوع‌سازی دارایی‌های خود و افزودن املاک به پرتفوی خود هستند، گزینه‌های متعددی دارند. خرید ملک واقعی یک گزینه است، اما این کار می‌تواند هزینه‌های زیادی داشته باشد و با ریسک‌های بالایی همراه باشد. سرمایه‌گذارانی که املاک مسکونی یا تجاری خریداری می‌کنند، باید بتوانند بار مالی خرید و نگهداری املاک را تحمل کنند، علاوه بر این با ریسک‌ها و عدم قطعیت‌های موجود در بازار مسکن مواجه شوند.

REOCها می‌توانند سرمایه‌گذاران را از برخی ریسک‌های مرتبط با نگهداری املاک واقعی محافظت کنند. داشتن چند سهم در یکی از این شرکت‌ها به شما امکان می‌دهد فوراً به انواع مختلف املاک که با دقت انتخاب شده و توسط تیمی از متخصصان مدیریت می‌شوند، دسترسی پیدا کنید.

بیشتر دارایی‌های REOCها املاک تجاری مانند فروشگاه‌های خرده‌فروشی، هتل‌ها، ساختمان‌های اداری، مراکز خرید و خانه‌های چندخانواری هستند. بسیاری از REOCها همچنین در املاک سرمایه‌گذاری کرده و آن‌ها را مدیریت می‌کنند. برای مثال، یک شرکت ممکن است واحدهای یک خانه چندخانواری یا ساختمان اداری را به افراد مختلف بفروشد یا اجاره دهد، اما همچنان از فضاهای مشترک مانند پارکینگ‌ها و لابی‌ها نگهداری کرده و درآمد کسب کند.

سهام REOCها مانند هر شرکت عمومی دیگر در بورس معامله می‌شود. سرمایه‌گذاران می‌توانند سهام را از طریق کارگزار-معامله‌گر یا متخصص مالی دیگر خریداری کنند. اگرچه این شرکت‌ها ریسک نگهداری املاک فیزیکی را حذف می‌کنند، اما مشمول ریسک‌های بازار مانند ریسک نرخ بهره، ریسک‌های بازار مسکن، ریسک نقدینگی و ریسک اعتباری هستند.

نکته مهم:

REOCها مالیات فدرال پرداخت می‌کنند زیرا ملزم به توزیع سود خود به سهامداران نیستند.

REOCها در مقابل REITها

اگرچه هر دو در املاک سرمایه‌گذاری می‌کنند، تفاوت‌های عملکردی و استراتژیک بین REOCها و REITها وجود دارد. REITها املاکی را دارند و اداره می‌کنند که از طریق اجاره یا رهن درآمد تولید می‌کنند. این املاک ممکن است شامل خانه‌های مسکونی، هتل‌ها و حتی املاک زیرساختی مانند خطوط لوله و دکل‌های مخابراتی باشند. سرمایه‌گذاران می‌توانند سهام سه نوع مختلف REIT را خریداری کنند: REITهای سهامی، REITهای رهن و REITهای ترکیبی.

REOCها به‌گونه‌ای ساختاربندی شده‌اند که به آن‌ها امکان می‌دهد سود خود را دوباره در شرکت سرمایه‌گذاری کنند به‌جای توزیع آن به سهامداران. به این ترتیب، آن‌ها می‌توانند با خرید املاک جدید دارایی‌های خود را گسترش دهند یا پول را به املاک موجود بازگردانند تا آن‌ها را بهبود بخشند. همچنین ممکن است از سود خود برای خرید املاک جدید با هدف فروش آن‌ها در آینده استفاده کنند. توانایی سرمایه‌گذاری مجدد سود به این معناست که REOCها از معافیت‌های مالیاتی بهره‌مند نمی‌شوند و بنابراین مالیات‌های بالاتری نسبت به REITها پرداخت می‌کنند.

برای واجد شرایط بودن به‌عنوان REIT، شرکت‌ها باید شرایط خاصی را برآورده کنند. این شرایط شامل سرمایه‌گذاری حداقل 75٪ از دارایی‌های خود در املاک و توزیع حداقل 90٪ از سود خود به سهامداران است. در ازای این، REITها از معافیت‌های مالیاتی بهره‌مند می‌شوند. مالیات‌های شرکتی برای REITها به‌طور قابل‌توجهی کمتر از مالیات‌های اعمال‌شده بر REOCها است زیرا آن‌ها از مالیات فدرال معاف هستند.

REITها به دلیل وضعیت مالیاتی ویژه‌ای که دارند، تمایل دارند در املاکی سرمایه‌گذاری کنند که ریسک مرتبط با املاک تجاری خاص را محدود می‌کنند. استراتژی‌های سرمایه‌گذاری آن‌ها معمولاً برای بلندمدت است. این به این معناست که REITها املاک سرمایه‌گذاری را به‌منظور فروش در آینده خریداری نمی‌کنند، همان‌طور که برخی REOCها انجام می‌دهند.