شاخص بازار مسکن چیست؟

شاخص بازار مسکن NAHB/Wells Fargo (HMI) یک نظرسنجی ماهانه است که احساسات سازندگان خانه‌های تک‌خانوار در ایالات متحده را اندازه‌گیری می‌کند و وضعیت بازار این نوع خانه‌ها را ارزیابی می‌کند.

شاخص بازار مسکن NAHB/Wells Fargo (HMI) یک نظرسنجی ماهانه از اعضای انجمن ملی سازندگان خانه (NAHB) است. این شاخص احساسات سازندگان خانه‌های تک‌خانوار در ایالات متحده را اندازه‌گیری می‌کند و معیاری پراهمیت برای بخش مسکن این کشور محسوب می‌شود. از آنجا که مسکن سرمایه‌گذاری کلانی را تشکیل می‌دهد و هزینه‌های مصرف‌کننده را در زمینه‌هایی مانند لوازم خانگی و مبلمان افزایش می‌دهد، شاخص‌های بازار مسکن به نظارت بر سلامت کلی اقتصاد کمک می‌کنند.

نکات کلیدی

• شاخص بازار مسکن NAHB/Wells Fargo معیاری پراهمیت برای سنجش احساسات سازندگان خانه‌های تک‌خانوار در ایالات متحده است.
• سازندگان شرکت‌کننده فروش فعلی خانه‌های تک‌خانوار، چشم‌انداز فروش در شش ماه آینده و ترافیک خریداران بالقوه را ارزیابی می‌کنند.
• مقادیر HMI بالای ۵۰ نشان‌دهنده دیدگاه و چشم‌انداز کلی مثبت در صنعت است.
• سه شاخص تشکیل‌دهنده HMI به‌صورت فصلی تنظیم شده و وزن‌دهی می‌شوند تا بالاترین همبستگی با شروع ساخت‌وساز مسکن در شش ماه آینده، بر اساس داده‌های تاریخی، به دست آید.

درک شاخص بازار مسکن NAHB/Wells Fargo (HMI)

انجمن ملی سازندگان خانه (NAHB) فدراسیونی متشکل از بیش از ۷۰۰ انجمن ایالتی و محلی با ۱۴۰,۰۰۰ عضو است. حدود یک‌سوم این اعضا سازندگان و بازسازان خانه هستند و بقیه متخصصان در زمینه‌های مرتبط مانند تأمین مالی وام مسکن و تأمین مصالح ساختمانی فعالیت می‌کنند. سازندگان NAHB حدود ۸۰ درصد از خانه‌های جدید ساخته‌شده در ایالات متحده را تشکیل می‌دهند. از سال ۱۹۸۵، HMI بر اساس نظرسنجی ماهانه‌ای که توسط سازندگان NAHB تکمیل می‌شود، تهیه شده و تا سال ۲۰۰۷ حدود ۴۰۰ پاسخ دریافت می‌کرد. در این نظرسنجی، سازندگان شرایط و چشم‌انداز بازار مسکن را بر اساس تجربه اخیر خود ارزیابی می‌کنند. HMI میانگین وزنی سه شاخص پراکندگی (diffusion index) است که برای محدوده ۰ تا ۱۰۰ طراحی شده‌اند. مقادیر HMI بالای ۵۰ نشان‌دهنده دیدگاه و چشم‌انداز کلی مثبت در صنعت است. HMI در ژانویه ۲۰۰۹ به پایین‌ترین سطح تاریخی خود یعنی ۸ رسید و در نوامبر ۲۰۲۰ به بالاترین سطح تاریخی خود یعنی ۹۰ دست یافت. هشدار تبعیض در اعطای وام مسکن غیرقانونی است. اگر فکر می‌کنید بر اساس نژاد، مذهب، جنسیت، وضعیت تأهل، استفاده از کمک‌های عمومی، منشأ ملی، معلولیت یا سن مورد تبعیض قرار گرفته‌اید، می‌توانید اقداماتی انجام دهید. یکی از این اقدامات ثبت گزارش در دفتر حمایت مالی مصرف‌کننده یا وزارت مسکن و توسعه شهری ایالات متحده (HUD) است.

محاسبه شاخص بازار مسکن

HMI میانگین وزنی سه شاخص تشکیل‌دهنده است: فروش فعلی خانه‌های تک‌خانوار، چشم‌انداز فروش در شش ماه آینده و ترافیک خریداران بالقوه. هر ماه، سازندگان شرکت‌کننده فروش فعلی و چشم‌انداز شش‌ماهه را به‌عنوان خوب، متوسط یا ضعیف و ترافیک خریداران را به‌عنوان بالا تا بسیار بالا، متوسط یا پایین تا بسیار پایین ارزیابی می‌کنند. یک شاخص پراکندگی برای هر سری با استفاده از فرمول زیر محاسبه می‌شود:

• برای فروش فعلی و آینده: (خوب - ضعیف + ۱۰۰) / ۲
• برای پاسخ‌های ترافیک خریداران بالقوه: (بالا/بسیار بالا - پایین/بسیار پایین + ۱۰۰) / ۲ هر شاخص حاصل به‌صورت فصلی تنظیم شده و برای تولید HMI وزن‌دهی می‌شود. وزن‌ها به ترتیب ۰.۵۹۲۰ برای فروش فعلی، ۰.۱۳۵۸ برای فروش آینده و ۰.۲۷۲۲ برای ترافیک هستند. این وزن‌ها بر اساس داده‌های تاریخی انتخاب شده‌اند تا همبستگی بین HMI و شروع ساخت‌وساز مسکن در شش ماه آینده به حداکثر برسد.

شاخص بازار مسکن به‌عنوان یک شاخص اقتصادی

HMI همبستگی نزدیکی با شروع ساخت‌وساز خانه‌های تک‌خانوار در ایالات متحده دارد، که تعداد خانه‌های متعلق به بخش خصوصی را که ساخت آن‌ها در یک ماه مشخص آغاز شده است، اندازه‌گیری می‌کند. شروع ساخت‌وساز یک شاخص اقتصادی کلیدی است و گزارش آن به‌صورت ماهانه توسط اداره سرشماری ایالات متحده ارائه می‌شود. به‌عنوان معیاری از احساسات سازندگان خانه، HMI سرنخ‌های ارزشمندی درباره جهت‌گیری کوتاه‌مدت شروع ساخت‌وساز مسکن ارائه می‌دهد. HMI معمولاً در ساعت ۱۰ صبح به وقت شرقی در یازدهمین روز کاری ماه منتشر می‌شود، یعنی یک روز قبل از انتشار داده‌های شروع ساخت‌وساز توسط اداره سرشماری. HMI از نظر تاریخی به‌طور نزدیک با شروع ساخت‌وساز و مجوزهای ساخت‌وساز هم‌خوانی داشته است. با این حال، بهبود کامل آن از عمق بحران مالی جهانی ۲۰۰۸-۲۰۰۹ از بهبود شروع ساخت‌وساز پیشی گرفته است.