وام با پشتوانه ارزش خانه چیست؟

وام با پشتوانه ارزش خانه که به عنوان وام ارزش، وام اقساطی با پشتوانه ارزش خانه یا وام دوم نیز شناخته می‌شود نوعی بدهی مصرف‌کننده است. وام‌های با پشتوانه ارزش خانه به مالکان خانه اجازه می‌دهند تا در برابر ارزشی که در خانه‌های خود ایجاد کرده‌اند، وام بگیرند. مبلغ وام بر اساس تفاوت بین ارزش بازار فعلی خانه و موجودی باقی‌مانده وام مسکن مالک خانه تعیین می‌شود. وام‌های با پشتوانه ارزش خانه معمولاً دارای نرخ بهره ثابت هستند، در حالی که گزینه جایگزین رایج، خطوط اعتباری با پشتوانه ارزش خانه (HELOC)، معمولاً نرخ‌های متغیر دارند.

نکات کلیدی

• وام با پشتوانه ارزش خانه، که به عنوان وام اقساطی با پشتوانه ارزش خانه یا وام دوم نیز شناخته می‌شود، نوعی بدهی مصرف‌کننده است.
• وام‌های با پشتوانه ارزش خانه به مالکان خانه اجازه می‌دهند تا در برابر ارزش خانه خود وام بگیرند.
• مبالغ وام با پشتوانه ارزش خانه بر اساس تفاوت بین ارزش بازار فعلی خانه و موجودی باقی‌مانده وام مسکن مالک خانه تعیین می‌شود.
• وام‌های با پشتوانه ارزش خانه یک مبلغ یکجا ارائه می‌دهند، در حالی که خطوط اعتباری با پشتوانه ارزش خانه (HELOC) خطوط اعتباری چرخشی به وام‌گیرندگان ارائه می‌دهند.

وام با پشتوانه ارزش خانه چگونه کار می‌کند

در اصل، وام با پشتوانه ارزش خانه مشابه وام مسکن است، از این رو به آن وام دوم گفته می‌شود. ارزش خانه به عنوان وثیقه برای وام‌دهنده عمل می‌کند. مبلغی که مالک خانه مجاز به وام گرفتن است، تا حدی بر اساس نسبت ترکیبی وام به ارزش (CLTV) 80٪ تا 90٪ از ارزش ارزیابی‌شده خانه تعیین می‌شود. البته، مبلغ وام و نرخ بهره‌ای که دریافت می‌شود نیز به امتیاز اعتباری و سابقه پرداخت وام‌گیرنده بستگی دارد.

هشدار

تبعیض در اعطای وام مسکن غیرقانونی است. اگر فکر می‌کنید که بر اساس نژاد، دین، جنسیت، وضعیت تأهل، استفاده از کمک‌های عمومی، منشأ ملی، معلولیت یا سن مورد تبعیض قرار گرفته‌اید، اقداماتی وجود دارد که می‌توانید انجام دهید. یکی از این اقدامات، ارائه گزارش به دفتر حمایت مالی مصرف‌کننده (CFPB) یا وزارت مسکن و توسعه شهری ایالات متحده (HUD) است.

وام‌های سنتی با پشتوانه ارزش خانه دارای دوره بازپرداخت مشخصی هستند، درست مانند وام‌های مسکن معمولی. وام‌گیرنده پرداخت‌های منظم و ثابت شامل اصل وام و بهره را انجام می‌دهد. مانند هر وام مسکن، اگر وام بازپرداخت نشود، خانه ممکن است برای تسویه بدهی باقی‌مانده فروخته شود.

وام با پشتوانه ارزش خانه می‌تواند راه خوبی برای تبدیل ارزشی که در خانه خود ایجاد کرده‌اید به پول نقد باشد، به‌ویژه اگر این پول نقد را در بازسازی‌هایی سرمایه‌گذاری کنید که ارزش خانه شما را افزایش می‌دهند. با این حال، همیشه به یاد داشته باشید که خانه خود را در معرض خطر قرار می‌دهید—اگر ارزش املاک کاهش یابد، ممکن است در نهایت بیشتر از ارزش ملک بدهکار شوید.

در صورتی که بخواهید نقل مکان کنید، ممکن است در فروش خانه ضرر کنید یا نتوانید نقل مکان کنید. و اگر وام را برای پرداخت بدهی کارت اعتباری دریافت می‌کنید، در برابر وسوسه افزایش مجدد صورت‌حساب‌های کارت اعتباری مقاومت کنید. قبل از انجام کاری که خانه شما را در معرض خطر قرار می‌دهد، تمام گزینه‌های خود را ارزیابی کنید.

نقل‌قول

«اگر در نظر دارید وام با پشتوانه ارزش خانه برای مبلغ زیادی بگیرید، حتماً نرخ‌ها را در انواع مختلف وام مقایسه کنید. بازپرداخت نقدی ممکن است گزینه بهتری نسبت به وام با پشتوانه ارزش خانه باشد، بسته به اینکه به چه مقدار نیاز دارید.» —مارگوریتا چنگ، CFP، مدیر اجرایی، Blue Ocean Global Wealth

ملاحظات ویژه

وام‌های با پشتوانه ارزش خانه پس از قانون اصلاح مالیاتی 1986 به محبوبیت زیادی دست یافتند، زیرا راهی برای مصرف‌کنندگان فراهم کردند تا یکی از مفاد اصلی آن را دور بزنند: حذف کسر مالیاتی برای بهره اکثر خریدهای مصرفی. این قانون یک استثنای بزرگ را حفظ کرد: بهره در خدمت بدهی مبتنی بر اقامتگاه.

با این حال، قانون کاهش مالیات و مشاغل 2017 کسر مالیاتی برای بهره پرداخت‌شده برای وام‌های با پشتوانه ارزش خانه و HELOCها را تا سال 2026 به حالت تعلیق درآورد—مگر اینکه، طبق اداره مالیات داخلی (IRS)، «آن‌ها برای خرید، ساخت یا بهبود قابل‌توجه خانه‌ای که وام را تضمین می‌کند استفاده شوند.» به عنوان مثال، بهره وام با پشتوانه ارزش خانه که برای ادغام بدهی‌ها یا پرداخت هزینه‌های دانشگاه فرزندان استفاده می‌شود، قابل کسر مالیاتی نیست.

مانند وام مسکن، می‌توانید درخواست تخمین حسن نیت کنید، اما قبل از آن، تخمین صادقانه‌ای از وضعیت مالی خود داشته باشید. «باید درک خوبی از وضعیت اعتبار و ارزش خانه خود قبل از درخواست داشته باشید تا در هزینه‌ها صرفه‌جویی کنید»، می‌گوید کیسی فلمینگ، نویسنده راهنمای وام: چگونه بهترین وام مسکن ممکن را دریافت کنیم. «به‌ویژه در مورد ارزیابی [خانه شما]، که هزینه‌ای قابل‌توجه است. اگر ارزیابی شما برای پشتیبانی از وام خیلی پایین باشد، پول خرج‌شده از قبل هدر می‌رود»—و برای عدم احراز شرایط هیچ بازپرداختی وجود ندارد.

قبل از امضا به‌ویژه اگر از وام با پشتوانه ارزش خانه برای ادغام بدهی استفاده می‌کنید محاسبات را با بانک خود انجام دهید و مطمئن شوید که پرداخت‌های ماهانه وام واقعاً کمتر از مجموع پرداخت‌های تعهدات کنونی شما خواهد بود. اگرچه وام‌های با پشتوانه ارزش خانه نرخ‌های بهره پایین‌تری دارند، دوره وام جدید شما ممکن است طولانی‌تر از بدهی‌های موجود شما باشد.

مهم

بهره وام با پشتوانه ارزش خانه تنها در صورتی قابل کسر مالیاتی است که وام برای خرید، ساخت یا بهبود قابل‌توجه خانه‌ای که وام را تضمین می‌کند استفاده شود.

وام‌های با پشتوانه ارزش خانه در مقابل HELOCها

وام‌های با پشتوانه ارزش خانه یک پرداخت یکجای واحد به وام‌گیرنده ارائه می‌دهند که در طول یک دوره زمانی مشخص (معمولاً 5 تا 15 سال) با نرخ بهره توافق‌شده بازپرداخت می‌شود. پرداخت و نرخ بهره در طول عمر وام ثابت باقی می‌مانند. وام باید به طور کامل بازپرداخت شود اگر خانه‌ای که بر اساس آن است فروخته شود.

HELOC یک خط اعتباری چرخشی است، مشابه کارت اعتباری، که می‌توانید در صورت نیاز از آن برداشت کنید، بازپرداخت کنید و دوباره از آن برداشت کنید، برای دوره‌ای که توسط وام‌دهنده تعیین شده است. دوره برداشت (5 تا 10 سال) با دوره بازپرداخت دنبال می‌شود که دیگر اجازه برداشت داده نمی‌شود (10 تا 20 سال). HELOCها معمولاً دارای نرخ بهره متغیر هستند، اما برخی وام‌دهندگان گزینه‌های نرخ ثابت را ارائه می‌دهند.

مزایا و معایب وام با پشتوانه ارزش خانه

وام‌های با پشتوانه ارزش خانه مزایای کلیدی متعددی از جمله هزینه دارند، اما معایبی نیز وجود دارد.

مزایا

وام‌های با پشتوانه ارزش خانه منبع آسانی برای پول نقد فراهم می‌کنند و می‌توانند ابزارهای ارزشمندی برای وام‌گیرندگان مسئول باشند. اگر درآمد ثابت و قابل اعتمادی دارید و می‌دانید که قادر به بازپرداخت وام خواهید بود، نرخ‌های بهره پایین و کسرهای مالیاتی احتمالی، وام‌های با پشتوانه ارزش خانه را به گزینه‌ای منطقی تبدیل می‌کنند.

دریافت وام با پشتوانه ارزش خانه برای بسیاری از مصرف‌کنندگان ساده است زیرا این یک بدهی تضمین‌شده است. وام‌دهنده بررسی اعتباری انجام می‌دهد و ارزیابی خانه شما را سفارش می‌دهد تا اعتبار شما و نسبت CLTV را تعیین کند.

نرخ بهره وام با پشتوانه ارزش خانه—اگرچه بالاتر از وام مسکن اولیه است—بسیار پایین‌تر از کارت‌های اعتباری و سایر وام‌های مصرفی است. این توضیح می‌دهد که چرا دلیل اصلی مصرف‌کنندگان برای وام گرفتن در برابر ارزش خانه‌های خود از طریق وام با پشتوانه ارزش خانه با نرخ ثابت، پرداخت موجودی کارت‌های اعتباری است.

وام‌های با پشتوانه ارزش خانه معمولاً انتخاب خوبی هستند اگر دقیقاً بدانید چه مقدار نیاز به وام دارید و برای چه هدفی. شما مبلغ مشخصی تضمین‌شده دریافت می‌کنید که در زمان بسته شدن به طور کامل دریافت می‌کنید. «وام‌های با پشتوانه ارزش خانه معمولاً برای اهداف بزرگ‌تر و پرهزینه‌تر مانند بازسازی، پرداخت هزینه‌های آموزش عالی یا حتی ادغام بدهی ترجیح داده می‌شوند زیرا وجوه به صورت یکجا دریافت می‌شوند»، می‌گوید ریچارد ایری، افسر ارشد وام در CrossCountry Mortgage LLC در پورتلند، مین.

معایب

مشکل اصلی وام‌های با پشتوانه ارزش خانه این است که می‌توانند برای وام‌گیرنده‌ای که در چرخه دائمی خرج کردن، وام گرفتن، خرج کردن بیشتر و غرق شدن در بدهی گرفتار شده است، راه‌حلی بیش از حد آسان به نظر برسند. متأسفانه، این سناریو آنقدر شایع است که وام‌دهندگان اصطلاحی برای آن دارند: بارگذاری مجدد، که اساساً عادت گرفتن وام برای پرداخت بدهی موجود و آزاد کردن اعتبار اضافی است که وام‌گیرنده سپس از آن برای خریدهای اضافی استفاده می‌کند.

بارگذاری مجدد به یک چرخه مارپیچی بدهی منجر می‌شود که اغلب وام‌گیرندگان را متقاعد می‌کند به وام‌های با پشتوانه ارزش خانه روی بیاورند که مبلغی معادل 125٪ ارزش خانه وام‌گیرنده ارائه می‌دهند. این نوع وام اغلب با کارمزدهای بالاتر همراه است: از آنجا که وام‌گیرنده پولی بیش از ارزش خانه گرفته است، وام به طور کامل توسط وثیقه تضمین نمی‌شود. همچنین، بدانید که بهره پرداخت‌شده برای بخشی از وام که بالاتر از ارزش خانه است، هرگز قابل کسر مالیاتی نیست.

هنگام درخواست وام با پشتوانه ارزش خانه، ممکن است وسوسه شوید که بیشتر از آنچه فوراً نیاز دارید وام بگیرید، زیرا پرداخت را تنها یک بار دریافت می‌کنید و نمی‌دانید آیا در آینده برای وام دیگری واجد شرایط خواهید بود یا خیر. اگر به وامی فکر می‌کنید که ارزش آن بیشتر از خانه شما باشد، ممکن است زمان بررسی واقعیت باشد. آیا وقتی فقط 100٪ ارزش خانه خود را بدهکار بودید، نتوانستید در حد توان خود زندگی کنید؟ اگر چنین است، احتمالاً غیرواقعی است که انتظار داشته باشید با افزایش بدهی خود به میزان 25٪، به علاوه بهره و کارمزدها، وضعیت بهتری داشته باشید. این می‌تواند به سراشیبی ورشکستگی و سلب مالکیت منجر شود.

الزامات وام با پشتوانه ارزش خانه

هر وام‌دهنده الزامات خاص خود را دارد، اما برای تأیید وام با پشتوانه ارزش خانه، اکثر وام‌گیرندگان معمولاً به موارد زیر نیاز دارند:

• ارزشی در خانه خود بیشتر از 20٪ ارزش خانه
• سابقه درآمد قابل تأیید برای دو سال یا بیشتر
• امتیاز اعتباری بالاتر از 600

اگرچه امکان تأیید وام با پشتوانه ارزش خانه بدون برآورده کردن این الزامات وجود دارد، انتظار داشته باشید که از طریق وام‌دهنده‌ای که در وام‌گیرندگان پرریسک تخصص دارد، نرخ بهره بسیار بالاتری پرداخت کنید.

نکته:

موجودی فعلی وام مسکن و هرگونه وام یا خط اعتباری با پشتوانه ارزش خانه موجود را با یافتن یک صورت‌حساب یا ورود به وب‌سایت وام‌دهنده خود تعیین کنید. ارزش فعلی خانه خود را با مقایسه آن با فروش‌های اخیر در منطقه خود یا استفاده از تخمینی از سایتی مانند Zillow یا Redfin تخمین بزنید. توجه داشته باشید که تخمین‌های ارزش آن‌ها همیشه دقیق نیستند، بنابراین تخمین خود را با توجه به شرایط فعلی خانه خود تنظیم کنید. سپس موجودی فعلی تمام وام‌های روی ملک خود را بر تخمین ارزش فعلی ملک تقسیم کنید تا درصد ارزش فعلی خانه خود را به دست آورید.

نرخ‌ها فرض می‌کنند مبلغ وام 25,000 دلار و نسبت وام به ارزش (LTV) 80٪ است. نرخ‌های HELOC فرض می‌کنند نرخ بهره در زمان شروع خط اعتباری، پس از آن نرخ‌ها می‌توانند بر اساس شرایط بازار تغییر کنند.

مثال از وام با پشتوانه ارزش خانه

فرض کنید شما یک وام خودرو با موجودی 10,000 دلار با نرخ بهره 9٪ و دو سال باقی‌مانده از دوره دارید. ادغام این بدهی به یک وام با پشتوانه ارزش خانه با نرخ 4٪ و دوره پنج‌ساله، در واقع اگر تمام پنج سال را برای بازپرداخت وام با پشتوانه ارزش خانه صرف کنید، هزینه بیشتری برای شما خواهد داشت. علاوه بر این، به یاد داشته باشید که خانه شما اکنون به جای ماشین شما وثیقه وام است. نکول می‌تواند منجر به از دست دادن آن شود، و از دست دادن خانه شما به طور قابل‌توجهی فاجعه‌بارتر از تسلیم کردن یک ماشین است.

وام با پشتوانه ارزش خانه چگونه کار می‌کند؟

وام با پشتوانه ارزش خانه وامی برای مبلغ مشخصی است که در طول دوره‌ای مشخص بازپرداخت می‌شود و از ارزشی که در خانه خود دارید به عنوان وثیقه وام استفاده می‌کند. اگر قادر به بازپرداخت وام نباشید، ممکن است خانه خود را به دلیل سلب مالکیت از دست بدهید.

آیا وام‌های با پشتوانه ارزش خانه قابل کسر مالیاتی هستند؟

بهره پرداخت‌شده برای وام با پشتوانه ارزش خانه می‌تواند قابل کسر مالیاتی باشد اگر درآمد حاصل از وام برای «خرید، ساخت یا بهبود قابل‌توجه» خانه شما استفاده شود. با این حال، با تصویب قانون کاهش مالیات و مشاغل و افزایش کسر استاندارد، تفکیک برای کسر بهره پرداخت‌شده برای وام با پشتوانه ارزش خانه ممکن است برای اکثر مودیان منجر به صرفه‌جویی نشود.

چه مقدار وام با پشتوانه ارزش خانه می‌توانم بگیرم؟

برای وام‌گیرندگان با شرایط خوب، سقف وام با پشتوانه ارزش خانه مبلغی است که نسبت ترکیبی وام به ارزش (CLTV) را به 90٪ یا کمتر می‌رساند. این به این معناست که مجموع موجودی وام مسکن، هرگونه خطوط اعتباری با پشتوانه ارزش خانه موجود، هرگونه وام‌های با پشتوانه ارزش خانه موجود و وام جدید با پشتوانه ارزش خانه نمی‌تواند بیش از 90٪ ارزش ارزیابی‌شده خانه باشد. به عنوان مثال، فردی با خانه‌ای که 500,000 دلار ارزیابی شده و موجودی وام مسکن موجود 200,000 دلار دارد، می‌تواند در صورت تأیید، وام با پشتوانه ارزش خانه تا سقف 250,000 دلار بگیرد.

آیا می‌توانید همزمان HELOC و وام با پشتوانه ارزش خانه داشته باشید؟

شما می‌توانید همزمان یک HELOC و یک وام با پشتوانه ارزش خانه داشته باشید، به شرطی که ارزش کافی در خانه خود داشته باشید، علاوه بر درآمد و اعتبار لازم برای تأیید هر دو.

وام HELOC چیست؟

وام HELOC وجود ندارد. این اصطلاح ترکیبی از دو محصول وام متفاوت موجود است: HELOC و وام با پشتوانه ارزش خانه.

نتیجه‌گیری

وام با پشتوانه ارزش خانه می‌تواند از نظر مالی گزینه بهتری نسبت به HELOC برای کسانی باشد که دقیقاً می‌دانند چه مقدار ارزش نیاز به برداشت دارند و امنیت نرخ بهره ثابت را می‌خواهند. وام‌گیرندگان باید با احتیاط وام‌های با پشتوانه ارزش خانه را برای ادغام بدهی یا تأمین مالی تعمیرات خانه بگیرند. اگر ارزش زیادی از خانه برداشت شود، به راحتی می‌توان در وام مسکن زیر آب رفت و وام‌گیرنده با اعتبار خراب و خانه‌ای در معرض سلب مالکیت باقی بماند.