قانون حفاظت از مالکان خانه چیست؟

قانون حفاظت از مالکان خانه در سال 1998 قانونی است که برای کاهش پرداخت غیرضروری بیمه وام خصوصی (PMI) توسط مالکان خانه‌هایی که دیگر نیازی به پرداخت آن ندارند، طراحی شده است. این قانون تمام وام‌های مسکونی خصوصی خریداری‌شده پس از 29 جولای 1999 را در بر می‌گیرد. این قانون، که به عنوان قانون لغو PMI نیز شناخته می‌شود، ایجاب می‌کند که وام‌دهندگان اطلاعات خاصی در مورد PMI افشا کنند. این قانون همچنین مقرر می‌دارد که PMI باید به طور خودکار برای مالکان خانه‌هایی که مقدار مورد نیاز سرمایه در خانه‌های خود را جمع‌آوری کرده‌اند (و بنابراین دیگر نیازی به خرید PMI ندارند) خاتمه یابد.

نکات کلیدی

• قانون حفاظت از مالکان خانه در سال 1998، که گاهی به عنوان قانون لغو بیمه وام خصوصی (PMI) نیز شناخته می‌شود، قانونی است که برای کاهش پرداخت غیرضروری بیمه وام خصوصی توسط مالکان خانه‌هایی که دیگر نیازی به پرداخت آن ندارند، طراحی شده است.
• بیمه وام خصوصی می‌تواند پس از اینکه وام‌گیرنده به اندازه کافی از اصل وام را پرداخت کرده باشد (معمولاً زمانی که سرمایه آن‌ها به 20٪ می‌رسد) یا زمانی که نسبت وام به ارزش (LTV) به 80٪ می‌رسد، حذف شود.
• با این حال، قبل از قانون حفاظت از مالکان خانه، بسیاری از مالکان خانه در لغو بیمه وام خصوصی خود مشکل داشتند.
• طبق قانون حفاظت از مالکان خانه، بیمه وام خصوصی باید به طور خودکار برای مالکان خانه‌هایی که مقدار مورد نیاز سرمایه در خانه‌های خود را جمع‌آوری کرده‌اند، خاتمه یابد؛ این قانون همچنین افشای اطلاعات خاصی در مورد بیمه وام خصوصی را الزامی می‌کند و فرآیند لغو را ساده‌تر می‌کند، در میان سایر مفاد.

درک قانون حفاظت از مالکان خانه

اکثر وام‌دهندگان نیازمند پیش‌پرداختی هستند که تقریباً برابر با 20٪ از قیمت خرید خانه باشد. این استاندارد برای اطمینان از این است که وام‌گیرنده علاقه مالی کافی در ملک داشته باشد تا پرداخت‌ها را ادامه دهد، و در صورتی که وام‌گیرنده قادر به پرداخت وام مسکن نباشد، وام‌دهنده سرمایه کافی برای پوشش هزینه‌های سلب مالکیت داشته باشد. اگر وام‌گیرنده نتواند—یا انتخاب کند که—این مقدار را فراهم نکند، وام‌دهنده ممکن است تصمیم بگیرد که وام سرمایه‌گذاری پرریسکی است و در نتیجه، از خریدار خانه بخواهد که PMI را خریداری کند. در صورتی که وام‌گیرنده در پرداخت وام خود نکول کند و خانه‌اش به سلب مالکیت برود، هدف PMI ارائه حفاظت اضافی برای وام‌دهنده است.

مهم: قانون حفاظت از مالکان خانه برای وام‌های اداره کهنه‌سربازان (VA) یا اداره مسکن فدرال (FHA) اعمال نمی‌شود.

دلیل اضافی که ممکن است یک مالک خانه ملزم به خرید پوشش PMI شود، این است که وامی که مالک خانه به دنبال آن است، نسبت وام به ارزش (LTV) بالایی داشته باشد. LTV یکی از معیارهای ریسکی است که وام‌دهندگان در ارزیابی وام مسکن استفاده می‌کنند. LTV مقدار وام را بر ارزش خانه تقسیم می‌کند. اکثر وام‌های مسکن با نسبت LTV بیش از 80٪ نیازمند PMI هستند، زیرا احتمال نکول در این وام‌ها بیشتر تلقی می‌شود. با PMI، مالکان خانه مسئول خرید پوشش بیمه‌ای برای وام مسکن خود و پرداخت حق بیمه هستند. این حق بیمه‌ها ممکن است یا به پرداخت‌های ماهانه وام مسکن وام‌گیرنده اضافه شوند یا هزینه اضافی ممکن است توسط نرخ بهره وام‌گیرنده جذب شود (که منجر به نرخ بهره بالاتر می‌شود). PMI می‌تواند پس از اینکه وام‌گیرنده به اندازه کافی از اصل وام را پرداخت کرده باشد (معمولاً زمانی که سرمایه آن‌ها به 20٪ می‌رسد) یا زمانی که نسبت LTV آن‌ها به 80٪ می‌رسد، حذف شود. با این حال، قبل از قانون حفاظت از مالکان خانه، بسیاری از مالکان خانه در لغو PMI مشکل داشتند. در برخی موارد، وام‌دهندگان ممکن بود موافقت کنند که پوشش را زمانی که سرمایه وام‌گیرنده به 20٪ رسید خاتمه دهند، اما سیاست‌های لغو پوشش PMI بین وام‌دهندگان بسیار متفاوت بود و مالکان خانه در صورتی که وام‌دهندگان از لغو PMI امتناع می‌کردند، راه‌حل محدودی داشتند. قانون حفاظت از مالکان خانه با ممنوع کردن پوشش PMI مادام‌العمر برای محصولات PMI پرداخت‌شده توسط وام‌گیرنده و ایجاد رویه‌های یکنواخت برای لغو پوشش PMI، از مالکان خانه محافظت می‌کند. دفتر حمایت مالی مصرف‌کننده (CFPB) بر رعایت این قانون نظارت و آن را اجرا می‌کند.