سلب مالکیت داوطلبانه چیست؟

سلب مالکیت داوطلبانه چیست؟

سلب مالکیت داوطلبانه توسط وام‌گیرنده‌ای آغاز می‌شود که دیگر قادر به ادامه پرداخت اقساط وام برای یک ملک نیست، به منظور اجتناب از پرداخت‌های بیشتر و جلوگیری از سلب مالکیت اجباری و تخلیه. وام‌گیرندگان ممکن است این گزینه را انتخاب کنند اگر وام مسکن آن‌ها به‌طور قابل‌توجهی زیر آب باشد (یعنی ارزش ملک کمتر از مبلغ وام باشد).

این با سلب مالکیت اجباری متفاوت است، که توسط موسسه وام‌دهنده برای بازپس‌گیری ملک به منظور جبران خسارات وام‌دهنده آغاز می‌شود و معمولاً آخرین گزینه برای وام‌گیرندگانی است که قادر به پرداخت اقساط وام خود نیستند. وام‌گیرندگان می‌توانند برای املاک مسکونی و تجاری از بانک یا سایر موسسات وام‌دهنده درخواست سلب مالکیت داوطلبانه کنند.

اصطلاحات مشابهی که برای سلب مالکیت داوطلبانه استفاده می‌شوند شامل نکول استراتژیک، ترک کردن، ایمیل جینگل و سلب مالکیت دوستانه هستند.

نکات کلیدی

• سلب مالکیت داوطلبانه توسط وام‌گیرنده‌ای آغاز می‌شود که دیگر نمی‌تواند اقساط وام یک ملک را پرداخت کند و به دنبال اجتناب از سلب مالکیت توسط وام‌دهنده است.
• سلب مالکیت داوطلبانه می‌تواند به رتبه‌بندی اعتباری وام‌گیرنده آسیب برساند.
• معمولاً از نظر مالی به اندازه سلب مالکیت اجباری زیان‌بار نیست.
• بحران وام‌های زیراستاندارد در اواخر دهه ۲۰۰۰، زمانی که بسیاری از وام‌های مسکن زیر آب بودند، منجر به افزایش قابل‌توجه تعداد سلب مالکیت‌های داوطلبانه شد.
• گاهی اوقات بدهکاران با گرفتن بدهی بیشتر، برای آغاز سلب مالکیت داوطلبانه برنامه‌ریزی می‌کنند.

درک سلب مالکیت داوطلبانه

سلب مالکیت داوطلبانه به شدت به رتبه‌بندی اعتباری وام‌گیرنده آسیب می‌رساند و می‌تواند اجاره یا خرید خانه و دریافت تأیید وام را برای سال‌ها دشوار کند، اما از نظر مالی به اندازه سلب مالکیت اجباری زیان‌بار نیست. بنابراین، می‌تواند گزینه‌ای مقرون‌به‌صرفه برای برخی وام‌گیرندگان باشد که به جای تلاش برای پرداخت اقساط ماهانه، به این نتیجه می‌رسند که دیگر قادر به ادامه پرداخت نیستند.

بسیاری از بدهکاران با باز کردن کارت‌های اعتباری جدید و گرفتن وام‌های جدید خودرو و وام مسکن قبل از افت رتبه اعتباری خود، برای سلب مالکیت داوطلبانه برنامه‌ریزی می‌کنند. وام‌دهندگان اغلب با درخواست وام‌گیرنده برای سلب مالکیت داوطلبانه موافقت می‌کنند، زیرا این کار می‌تواند فرآیند بازپس‌گیری ملک و جمع‌آوری بدهی‌ها را سریع‌تر و مقرون‌به‌صرفه‌تر از سلب مالکیت اجباری کند.

دلایل سلب مالکیت داوطلبانه شامل از دست دادن ناگهانی و غیرمنتظره شغل، درک این که فرد فراتر از توانایی‌های مالی خود زندگی می‌کند و تغییرات در بازار مسکن همراه با نرخ‌های بهره متغیر (برای مثال، اگر وام‌گیرنده دارای وام مسکن با نرخ متغیر یا ARM باشد) است.

سند به‌جای سلب مالکیت یکی از رایج‌ترین انواع سلب مالکیت داوطلبانه است. قوانین، مقررات و جریمه‌های مربوط به سلب مالکیت‌های داوطلبانه بسته به موسسه وام‌دهنده و ایالت به طور گسترده‌ای متفاوت است.

مزایا و معایب سلب مالکیت داوطلبانه

اگر در حال بررسی آغاز سلب مالکیت داوطلبانه هستید، مهم است که مزایا و معایب این اقدام را به دقت در نظر بگیرید. باید آن را با تأثیر بر اعتبار شما، از دست دادن خانه‌تان، میزان تسکین مالی که ارائه می‌دهد و هرگونه گزینه جایگزین که ممکن است هنوز داشته باشید، متعادل کنید. اگر نتوانید وام را اصلاح کنید یا فروش کوتاه انجام دهید، برای مثال، سند به‌جای سلب مالکیت ممکن است تأثیر کمتری بر گزارش‌های اعتباری شما داشته باشد نسبت به سلب مالکیت اجباری.

مزایا

• تأثیر کمتر بر رتبه‌های اعتباری : سند به‌جای سلب مالکیت ممکن است تأثیر کمتری بر رتبه‌های اعتباری شما داشته باشد نسبت به سلب مالکیت اجباری.
• سریع‌تر از سلب مالکیت اجباری : این یک روش سریع‌تر و پیچیده‌تر برای رهایی از بدهی نسبت به سلب مالکیت اجباری است و فرصتی برای کاهش زیان‌های شما فراهم می‌کند.
• انگ اجتماعی کمتر : ممکن است دیدگاه منفی کمتری با سلب مالکیت داوطلبانه همراه باشد، زیرا شما پیش از اقدام وام‌دهنده، مشکل را مدیریت می‌کنید.

معایب

• همچنان ممکن است مشمول قضاوت کسری باشد : برخی ایالت‌ها به وام‌دهندگان اجازه می‌دهند تا برای «کسری» - تفاوت بین مبلغی که هنوز در وام بدهکار هستید و قیمت فروش سلب مالکیت - از طریق قضاوت کسری اقدام کنند. مطمئن شوید که قوانین ایالت خود را می‌دانید.
• اعتبار همچنان آسیب می‌بیند : احتمالاً دریافت اعتبار جدید - مثلاً برای وام خودرو یا کارت اعتباری جدید - سخت‌تر خواهد بود و نرخ‌های بهره‌ای که به شما پیشنهاد می‌شود بالاتر خواهد بود.
• یافتن مسکن جدید را دشوار می‌کند : صاحبخانه‌ها ممکن است از اجاره دادن به شما خودداری کنند یا مبلغ ماهانه بیشتری مطالبه کنند. همچنین ممکن است برای چند سال نتوانید وام مسکن دریافت کنید. برای مثال، فانی می (Fannie Mae) یک دوره انتظار چهارساله را قبل از اعطای وام مسکن جدید پس از سند به‌جای سلب مالکیت اعمال می‌کند.

سلب مالکیت‌های داوطلبانه و بحران مسکن ۲۰۰۷-۲۰۰۹

پیش از حباب مسکن آمریکا و بحران وام‌های زیراستاندارد در اواخر دهه ۲۰۰۰، سلب مالکیت داوطلبانه گزینه‌ای بود که به‌ندرت توسط وام‌گیرندگانی که برای پرداخت اقساط وام ملک خود با مشکل مواجه بودند، استفاده می‌شد؛ با این حال، از آن زمان به بعد بسیار رایج‌تر شده است. در سال‌های ۱۳۸۶ و ۱۳۸۷ (۲۰۰۷ و ۲۰۰۸ میلادی)، قیمت‌های مسکن به شدت کاهش یافت و اغلب کاهش‌های دو رقمی در ارزش را ثبت کرد.

در ابتدای سال ۱۳۸۹ (۲۰۱۰ میلادی)، درصد وام‌های مسکنی که زیر آب بودند، یعنی مبلغ بدهی وام بیشتر از ارزش خانه بود، به‌طور چشمگیری افزایش یافت. در کالیفرنیا، نوادا و فلوریدا، بیش از ۲۰ درصد وام‌های مسکن زیر آب بودند.

سلب مالکیت داوطلبانه چه کاری انجام می‌دهد؟

وقتی شما به‌طور داوطلبانه خانه خود را سلب مالکیت می‌کنید، معمولاً به این دلیل است که نمی‌توانید اقساط وام را پرداخت کنید. به جای انتظار برای سلب مالکیت توسط وام‌دهنده، خودتان این کار را انجام می‌دهید.

اگر خانه خود را سلب مالکیت کنید چه اتفاقی می‌افتد؟

اگر به‌طور داوطلبانه خانه خود را سلب مالکیت کنید، وام‌دهنده به شما اجازه می‌دهد خانه را در ازای لغو بدهی وام مسکن واگذار کنید. باید موافقت کنید که خانه را در شرایط خوب ترک کنید و تا تاریخ مشخصی نقل مکان کنید. وقتی به‌طور داوطلبانه سلب مالکیت می‌کنید، اعتبار شما ضربه می‌خورد، اما شرایط ترک خانه را کنترل می‌کنید و حتی ممکن است از وام‌دهنده خود پول برای تأمین هزینه نقل مکان دریافت کنید.

سند به‌جای چیست؟

سند به‌جای نوعی سلب مالکیت داوطلبانه است. وقتی با وام‌دهنده خود به توافق می‌رسید، ملک را واگذار می‌کنید تا از سلب مالکیت توسط وام‌دهنده جلوگیری کنید.

نتیجه‌گیری

وام‌گیرنده‌ای که دیگر نمی‌تواند اقساط وام مسکن را پرداخت کند، ممکن است سلب مالکیت داوطلبانه را انتخاب کند، به‌ویژه اگر به نظر برسد که سلب مالکیت اجباری توسط وام‌دهنده اجتناب‌ناپذیر است. انتخاب این مسیر به وام‌گیرنده امکان می‌دهد کنترل بیشتری بر فرآیند داشته باشد، از جمله زمان واگذاری ملک. در حالی که هر نوع سلب مالکیت تأثیر منفی بر اعتبار وام‌گیرنده خواهد داشت، سلب مالکیت داوطلبانه ممکن است این تأثیر را کاهش دهد.