تحلیل تکنیکال
خانه تعطیلات چیست؟
خانه تعطیلات، ملکی به غیر از محل سکونت اصلی است که عمدتاً برای تعطیلات استفاده می‌شود.
خانه تعطیلات چیست؟
خانه تعطیلات، اقامتگاهی ثانویه به غیر از محل سکونت اصلی مالک است که عمدتاً برای اهداف تفریحی مانند تعطیلات یا假期ها استفاده می‌شود. این نوع ملک که به‌عنوان ملک تفریحی یا اقامتگاه ثانویه نیز شناخته می‌شود، اغلب در مکانی متفاوت از محل سکونت اصلی مالک واقع شده است. از آنجا که خانه‌های تعطیلات تنها در زمان‌های خاصی از سال استفاده می‌شوند، بسیاری از مالکان این اقامتگاه‌ها را در مواقع عدم استفاده خود اجاره می‌دهند.
نکات کلیدی
- خانه تعطیلات، ملکی به غیر از محل سکونت اصلی است که عمدتاً برای تعطیلات استفاده می‌شود.
- این خانه اغلب در فاصله‌ای از محل سکونت اصلی قرار دارد.
- خانه تعطیلات ممکن است برای تولید درآمد اضافی اجاره داده شود.
- مالکیت خانه تعطیلات هزینه‌های عملیاتی مانند مالیات ملک، بیمه، تعمیرات و بهره وام مسکن دارد، حتی اگر در آن ساکن نباشید.
- تایم‌شر (timeshare) مثالی از خانه تعطیلات است که توسط چندین فرد به اشتراک گذاشته و مالکیت می‌شود و هر فرد دوره زمانی مشخصی برای استفاده دارد.
راهنمای بحث مشتری-مشاور مالی آیا باید خانه دوم بخرم؟ [دانلود راهنما]
درک خانه‌های تعطیلات
ملک به دسته‌های مختلفی تقسیم می‌شود که معمولاً برای اهداف مالیاتی درآمد استفاده می‌شود. ملکی که صاحب‌خانه در آن زندگی می‌کند، به‌عنوان محل سکونت اصلی یا اولیه شناخته می‌شود. این ملک می‌تواند خانه، آپارتمان، کنتودینیوم یا تریلر باشد. برای واجد شرایط بودن به‌عنوان محل سکونت اصلی، صاحب‌خانه – چه فرد مجرد، زوج یا خانواده – باید بیشتر سال در آن زندگی کند.
از سوی دیگر، خانه تعطیلات بسیار متفاوت است. این نوع ملک اغلب به‌عنوان خانه دوم در نظر گرفته می‌شود. در بیشتر موارد، در مکانی متفاوت از محل سکونت اصلی یا اولیه مالک قرار دارد. همان‌طور که اشاره شد، مالک ممکن است از این ملک برای اهداف تفریحی مانند تعطیلات استفاده کند، معمولاً برای چند روز یا هفته در سال. مانند محل‌های سکونت اصلی، خانه‌های تعطیلات می‌توانند هر شکلی داشته باشند – محبوب‌ترین‌ها کلبه‌ها یا کنتودینیوم‌ها هستند.
تفاوت بین محل سکونت اصلی و ملک تعطیلات ممکن است برای افراد، به‌ویژه اگر زمان قابل توجهی در هر دو مکان سپری کنند، مبهم باشد. با این حال، این تمایز برای چندین مسئله مالی مهم است.
اجاره ملک تعطیلات
علاوه بر فراهم کردن مکانی برای فرار صاحب‌خانه، املاک تعطیلات می‌توانند اجاره داده شوند تا درآمد اضافی تولید کنند زمانی که استفاده نمی‌شوند. در این حالت، زوجی با محل سکونت اصلی در مین ممکن است خانه تعطیلاتی در فلوریدا داشته باشند. این زوج ممکن است در سردترین ماه‌های مین به فلوریدا بروند و بقیه سال آن را به دیگران اجاره دهند.
اگرچه دارایی ارزشمندی هستند، خانه‌های تعطیلات ممکن است چالش مالی ایجاد کنند. برای مثال، وام مسکن برای خانه تعطیلات ممکن است نرخ بهره بالاتری نسبت به وام محل سکونت اصلی داشته باشد. این به دلیل ریسک بالاتر عدم پرداخت است، زیرا افراد تمایل دارند محل سکونت اصلی خود را بیشتر از خانه موقتی حفظ کنند در صورت تغییر شرایط مالی. مالکان خانه تعطیلات ممکن است وام مسکن دوم بگیرند اگر وام ملک اصلی هنوز پرداخت نشده باشد.
این نوع سرمایه‌گذاری همچنین ریسکی است وقتی به درآمد اجاره فکر می‌کنید. اجاره خانه تعطیلات جریان نقدی پایدار یا ثابتی فراهم نمی‌کند؛ حتی اگر ملک در مکان مطلوب باشد، بیشتر اجاره‌دهندگان تعطیلات مشتریان کوتاه‌مدت را در مقایسه با مستاجران یا ساکنان بلندمدت سرویس می‌دهند. بنابراین، مالکان خانه تعطیلات باید برای کمبودهای احتمالی جریان نقدی آماده باشند و در دسترس باشند تا هزینه‌های پوشش‌نداده‌شده توسط درآمد اجاره را پرداخت کنند.
نکته مهم
توجه کنید که IRS ممکن است ملک تعطیلات را متفاوت از شما تعریف کند. بنابراین، ممکن است خود را مالک یا غیرمالک بدانید، در حالی که IRS مخالف باشد.
پیامدهای مالیاتی اجاره ملک تعطیلات
برای اینکه خانه تعطیلات توسط IRS به‌عنوان اقامتگاه طبقه‌بندی شود، باید امکانات زندگی اساسی مانند فضای خواب، آشپزی و حمام ارائه دهد. خانه همچنین باید برای اهداف شخصی بیش از ۱۴ روز و ۱۰٪ از کل روزهای اجاره به ارزش اجاره منصفانه استفاده شود. اجاره کوتاه‌مدت خانه‌های تعطیلات از طریق خدماتی مانند Airbnb یا Vrbo نیز روزافزون محبوب است.
اگر این الزامات برآورده شود، قوانین مالیاتی خانه تعطیلات برای اقامتگاه اعمال می‌شود. هزینه‌های قابل کسر شامل بخش اجاره بهره وام مسکن واجد شرایط، مالیات املاک و زیان‌های حوادث است. هزینه‌های دیگر که مستقیماً از ملک اجاره‌ای ناشی می‌شوند، مانند تبلیغات، پرداخت کمیسیون‌ها، هزینه‌های قانونی و لوازم اداری، قابل کسر هستند. هزینه‌های مرتبط با نگهداری و عملیات ملک اجاره‌ای نیز قابل کسر است.
اگر خانه تعطیلات ۱۵ روز یا بیشتر در سال اجاره داده شود، درآمد اجاره باید با استفاده از جدول E به خدمات درآمد داخلی (IRS) گزارش شود. مالکان همچنین می‌توانند هر هزینه مرتبط با آن اقامتگاه را کسر کنند. اگر خانه اقامتگاه شخصی در نظر گرفته شود، هزینه‌های کسرشده نمی‌تواند از درآمد اجاره بیشتر باشد. اگر خانه تعطیلات اقامتگاه شخصی نباشد، هزینه‌های کسرشده می‌تواند از این حد بیشتر باشد، اما زیان گزارش‌شده ممکن است توسط مقررات فعالیت غیرفعال محدود شود.
نکته مهم
درآمد باید گزارش شود اگر خانه تعطیلات ۱۵ روز یا بیشتر در هر سال اجاره داده شود.
پیامدهای مالی مالکیت خانه تعطیلات
مالکیت خانه تعطیلات ممکن است از نظر مالی مشابه مالکیت محل سکونت اصلی باشد. در این زمینه، جنبه‌های مالی متعددی برای مالکیت خانه تعطیلات وجود دارد، به این معنا که مالک باید بیش از فقط قیمت خرید ملک املاک و مستغلات را در نظر بگیرد. در زیر رایج‌ترین هزینه‌های عملیاتی که مالک خانه تعطیلات می‌تواند انتظار داشته باشد، فهرست شده است.
- پرداخت‌های وام مسکن/بهره : اگر وام مسکن برای خرید خانه تعطیلات گرفته‌اید، باید پرداخت‌های منظم وام مسکن انجام دهید. علاوه بر پرداخت اصل وام، هزینه بهره خواهید داشت که در ابتدای وام سنگین‌تر است زمانی که موجودی اصل وام بیشترین است.
- مالیات ملک : بسته به مکان و ارزش ملک، ممکن است هزاران دلار در سال مالیات ملک پرداخت کنید. مالیات ملک گاهی دو بار در سال صدور می‌شود، هرچند برخی مالکان ممکن است ملزم به پرداخت مالیات ملک به حساب امانی تحت نظارت وام‌دهنده وام مسکن باشند تا اطمینان حاصل شود که ارزیابی‌های مالیات ملک به‌موقع پرداخت می‌شود.
- تعمیرات/نگهداری : نگهداری خانه تعطیلات می‌تواند گران باشد. باید برای مواردی مانند تمیزکاری، منظره‌سازی، تعمیرات و ارتقاها بودجه‌بندی کنید. می‌توانید همه این فعالیت‌ها را خودتان انجام دهید یا خدمات را به دیگران بسپارید (اغلب با هزینه بالاتر).
- مصرف‌پذیری‌ها : اقلامی مانند مواد غذایی، کاغذ توالت و سایر ملزومات روزمره که در طول اقامت‌ها استفاده می‌شوند. اگر از خدمات اجاره استفاده می‌کنید، ممکن است خدمه یا کارکنان را برای مدیریت مصرف‌پذیری‌ها استخدام کنید.
- هزینه‌های خدمات : قبوض آب، برق، گاز، اینترنت و کابل. حتی اگر ساکن نباشید، برخی خدمات مانند امنیت یا نگهداری استخر ممکن است لازم باشد.
- بیمه : بیمه خانه تعطیلات اغلب گران‌تر از بیمه محل سکونت اصلی است، زیرا ریسک بالاتری مانند خالی بودن یا مکان دورافتاده دارد.
- انتقال : هزینه‌های سفر به خانه تعطیلات، از جمله سوخت، بلیط هواپیما یا حمل‌ونقل. اگر اجاره می‌دهید، ممکن است نیاز به سفرهای اضافی برای مدیریت ملک داشته باشید.
جنبه‌های احساسی مالکیت خانه تعطیلات
مالکیت خانه تعطیلات فراتر از جنبه‌های مالی است. می‌تواند فراغت و آرامش فراهم کند، مکانی برای ایجاد خاطرات خانوادگی یا فرار از روتین روزانه. با این حال، جنبه‌های احساسی نیز وجود دارد که باید غلبه کرد. بسته به سبک زندگی و برنامه‌تان، ممکن است نتوانید از خانه تعطیلات به اندازه‌ای که دوست دارید استفاده کنید. این می‌تواند ناامیدکننده باشد، به‌ویژه اگر مبلغ قابل توجهی سرمایه‌گذاری کرده‌اید.
در سمت دیگر، زمان جدایی از خانه تعطیلات می‌تواند چالش‌برانگیز باشد. مانند سایر سرمایه‌گذاری‌های با ارزش احساسی، ممکن است جدایی از چیزی که مالک آن هستید دشوار باشد، حتی اگر از نظر مالی منطقی‌ترین کار باشد. همچنین، مانند سایر اشکال سرمایه‌گذاری، عناصر روانشناسی معامله وجود دارد.
در نهایت، همان‌طور که در بخش‌های بالا بحث شد، چالش‌های مالی منحصربه‌فرد مالکیت خانه تعطیلات وجود دارد. درآمد اجاره ممکن است پایدار نباشد و تکیه بر شخص ثالث برای اجاره ملک هزینه‌های مدیریت قابل توجهی ایجاد می‌کند. همچنین، اگر همیشه در محل نباشید، هزینه‌های عملیاتی بالاتری خواهید داشت. به همین دلیل، کسانی که خانه تعطیلات را به‌عنوان سرمایه‌گذاری در نظر می‌گیرند، باید پیامدهای مالی بلندمدت واقعی خرید خود را بررسی کنند.
نکته
برای بررسی تغییرات روند خانه‌های تعطیلات در طول زمان، اداره سرشماری ایالات متحده داده‌هایی در مورد خانه‌های تعطیلات جمع‌آوری می‌کند.
خانه تعطیلات در مقابل ملک سرمایه‌گذاری
برخی خانه‌های تعطیلات ممکن است به‌عنوان املاک سرمایه‌گذاری در نظر گرفته شوند، اما همه املاک سرمایه‌گذاری خانه تعطیلات نیستند. همان‌طور که اشاره شد، مالک خانه تعطیلات ممکن است از آن برای تولید درآمد اجاره اضافی استفاده کند و آن را به ملک سرمایه‌گذاری تبدیل کند زمانی که استفاده نمی‌کند.
در موارد دیگر، کسی که ملک سرمایه‌گذاری می‌خرد ممکن است صرفاً برای تولید درآمد از طریق اجاره یا فروش آینده آن باشد. برخلاف املاک تعطیلات، املاک سرمایه‌گذاری نیازی به خانه بودن ندارند. می‌توانند مسکونی، تجاری یا مختلط (با فضاهای مسکونی و خرده‌فروشی) باشند. این سرمایه‌گذاران ممکن است هرگز پا به داخل ملک نگذارند؛ با این حال، ممکن است جریان درآمدی مشابهی نسبت به کسی که مالک و کاربر شخصی دارایی مشابهی است، تولید کنند.
ملک تعطیلات در مقابل تایم‌شر
ملک تعطیلات و تایم‌شر از نظر فنی همان چیز هستند. با این حال، همه اشکال املاک تعطیلات ممکن است ساختار مالکیت مشابه تایم‌شر نداشته باشند.
به‌طور کلی، بیشتر خانه‌های تعطیلات ملکی هستند که کاملاً مالک آن هستید و می‌توانید هر زمان که بخواهید از آن استفاده کنید. کنترل کامل بر ملک دارید و می‌توانید از آن به‌عنوان خانه دوم استفاده کنید یا اجاره دهید تا درآمد تولید کنید. همچنین مسئول همه هزینه‌های بحث‌شده در بالا برای مالکیت و نگهداری ملک هستید.
از سوی دیگر، تایم‌شر نوعی مالکیت تعطیلات است که به شما اجازه استفاده از ملک برای دوره زمانی مشخصی در هر سال را می‌دهد. تایم‌شرها معمولاً به‌صورت یک‌هفته‌ای فروخته می‌شوند. به همین دلیل، هزینه مالکیت این شکل خانه تعطیلات بسیار ارزان‌تر از مالکیت کامل ۱۰۰٪ است. با این حال، سرمایه‌گذار در تایم‌شر ممکن است تنها برای دوره زمانی متناسب با مالکیت خود در خانه تعطیلات اقامت کند.
به دلیل دوره زمانی محدود که سرمایه‌گذار می‌تواند در تایم‌شر اقامت کند، همه تایم‌شرها اغلب به‌عنوان ملک تعطیلات در نظر گرفته می‌شوند. با این حال، از آنجا که اشکال مختلف املاک تعطیلات ممکن است با دوره‌های اقامت کوتاه‌تر یا بلندتر همراه باشند، همه املاک تعطیلات محدودیت‌های مشابه تایم‌شر را ندارند.
آیا مالکیت خانه تعطیلات هوشمندانه است؟
این پاسخ برای هر فرد متفاوت است، زیرا برخی ممکن است بیشتر از ملک تعطیلات استفاده کنند یا درآمد قابل تصرف بیشتری برای ملک دوم داشته باشند. به‌طور کلی، خانه تعطیلات ممکن است سرمایه‌گذاری پرریسکی باشد زیرا جریان درآمدی ثابت تضمین نمی‌کند اما هزینه‌های عملیاتی مداوم دارد. خانه تعطیلات گزینه مناسب‌تری برای فرد مالیاً ایمن با پس‌انداز کافی برای پوشش این هزینه‌های مداوم است.
چقدر دور برای خانه تعطیلات بیش از حد است؟
دوباره، این به ترجیح هر فرد بستگی دارد. برخی ممکن است رانندگی کوتاه برای تغییر صحنه را ترجیح دهند. دیگران ممکن است پرواز به منطقه جغرافیایی کاملاً متفاوت را دوست داشته باشند. راهنمایی‌های کلی برای در نظر گرفتن طول متوسط اقامت تعطیلات شماست. برای سفرهای کوتاه، ملکی آسان‌تر برای دسترسی (یعنی بیش از پنج ساعت دور نباشد) در نظر بگیرید. برای سفرهای طولانی، ممکن است سرمایه‌گذاری در ملک دورتر عملی‌تر و ارزشمندتر باشد.
چقدر از ارزش خالص خود را باید برای خانه تعطیلات خرج کنید؟
مشاوران مالی ممکن است پیشنهاد کنند بیش از ۱۰٪ تا ۱۵٪ از ارزش خالص فرد به ملک تعطیلات اختصاص یابد. جنبه دیگری برای در نظر گرفتن درآمد پایدار مداوم است. مطمئن شوید که هزینه‌های سرمایه‌گذاری ملک تعطیلات می‌تواند توسط جریان‌های نقدی ماهانه، چه از طریق درآمد، مزایای دولتی یا پس‌انداز بازنشستگی، پوشش داده شود.
آیا می‌توانم سالانه در خانه تعطیلات زندگی کنم؟
از نظر IRS، خانه تعطیلات جایی است که بخشی از سال در آن زندگی کرده‌اید. هرچند می‌توانید از نظر لجستیکی هر جایی را برای دلایل شخصی انتخاب کنید، پیامدهای مالیاتی متفاوت برای املاک مختلف بر اساس قوانین مختلف، از جمله مدت زمان اقامت و کنترل انحصاری بر ملک، وجود دارد.
نتیجه‌گیری
خانه تعطیلات ممکن است فرار آرامش‌بخشی برای لذت بردن از تغییر صحنه باشد. ممکن است سرمایه‌گذاری مالی برای تولید درآمد اجاره باشد. همچنین ممکن است بار مالی با هزینه‌های عملیاتی مداوم و درآمد ناپایدار باشد. در حالی که به خانه تعطیلات فکر می‌کنید، در نظر بگیرید IRS چگونه خانه تعطیلات را تعریف می‌کند، هزینه مالکیت مداوم چقدر است و چقدر واقعاً انتظار بازدید از ملک اضافی خود را دارید.