برنامه تعدیل وام مسکن مقرون‌به‌صرفه چیست؟

برنامه تعدیل وام مسکن مقرون‌به‌صرفه (HAMP) یک برنامه تغییر شرایط وام بود که توسط دولت فدرال در سال ۲۰۰۹ معرفی شد تا به مالکانی که با مشکل پرداخت وام مسکن مواجه بودند کمک کند تا از سلب مالکیت جلوگیری شود. تمرکز این برنامه بر مالکان خانه‌ای بود که بیش از ۳۱٪ از درآمد ناخالص خود را صرف پرداخت‌های وام می‌کردند. این برنامه در پایان سال ۲۰۱۶ منقضی شد.

نکات کلیدی

• HAMP یک برنامه فدرال بود که در سال ۲۰۰۹ برای کمک به مالکان خانه‌های مشکل‌دار جهت جلوگیری از سلب مالکیت ایجاد شد.
• این برنامه به مالکان اجازه می‌داد تا اصل وام و/یا نرخ بهره خود را کاهش دهند، پرداخت‌ها را موقتاً به تعویق بیندازند، یا مدت وام را تمدید کنند.
• برنامه در پایان سال ۲۰۱۶ منقضی شد و تجدید نشده است.

درک برنامه HAMP

HAMP تحت برنامه کمک به دارایی‌های مشکل‌دار (TARP) و در پاسخ به بحران وام‌های زیرمجموعه ۲۰۰۸ ایجاد شد. در آن دوره، بسیاری از مالکان آمریکایی قادر به فروش یا بازپرداخت وام‌های خود نبودند زیرا بازارهای اعتباری محدود شده بودند. پرداخت‌های ماهانه پس از افزایش نرخ‌های بازار برای وام‌های با نرخ متغیر غیرقابل پرداخت شد و بسیاری در معرض سلب مالکیت قرار گرفتند.

مهم: اگرچه مالیات‌دهندگان بخشی از تعدیل وام‌ها را تأمین مالی کردند، مهم‌ترین دستاورد HAMP استانداردسازی سیستمی بود که قبلاً نامنظم بود.

برای واجد شرایط شدن، وام‌گیرندگان باید بیش از ۳۱٪ از درآمد ناخالص خود را صرف پرداخت‌های ماهانه می‌کردند. همچنین شرایط ملک اعمال می‌شد—ملک باید آزمون ارزش خالص فعلی (NPV) را پاس می‌کرد و سایر معیارهای صلاحیت رعایت می‌شد. ملکی واجد شرایط می‌شد اگر تحلیل نشان می‌داد که وام‌دهنده یا سرمایه‌گذاری که وام را در اختیار دارد، با تعدیل وام درآمد بیشتری نسبت به سلب مالکیت کسب می‌کند. به جز الزام اثبات سختی مالی توسط مالک خانه، ملک باید قابل سکونت بوده و مانده اصل وام کمتر از ۷۲۹,۷۵۰ دلار باشد.

تعدیل می‌توانست به شکل‌های مختلف باشد که همه باعث کاهش پرداخت‌های ماهانه می‌شدند. برای مثال، مالکان واجد شرایط می‌توانستند کاهش در اصل و نرخ بهره وام خود دریافت کنند. امکان تعویق موقت پرداخت‌ها نیز وجود داشت که به آن Forbearance گفته می‌شد. همچنین، در صورت مساعد بودن شرایط، مالک می‌توانست مدت وام موجود خود را تمدید کند.

در بسیاری از موارد، وامی که قبلاً تعدیل شده بود نیز واجد شرایط تعدیل HAMP بود و پرداخت مالک خانه حتی بیشتر کاهش می‌یافت.

واقعیت مهم: خانواده‌های شرکت‌کننده در برنامه، میانگین پرداخت ماهانه خود را بیش از ۵۳۰ دلار کاهش دادند.

ملاحظات ویژه

دولت نسبت پرداخت‌ها به درآمد ناخالص را به‌عنوان نسبت بدهی به درآمد جلویی (Front-End DTI) می‌نامد. برنامه HAMP، با همکاری وام‌دهندگان، مشوق‌هایی برای کاهش نسبت بدهی به درآمد به کمتر یا برابر با ۳۸٪ فراهم می‌کرد و خزانه‌داری سپس نسبت DTI را تا ۳۱٪ یا کمتر کاهش می‌داد.

HAMP وام‌دهندگان خصوصی و سرمایه‌گذاران را برای تأمین مالی تعدیل وام‌ها تشویق می‌کرد. سرویس‌دهندگان وام برای هر تعدیل واجد شرایط ۱,۰۰۰ دلار پرداخت پیش‌رو دریافت می‌کردند. این وام‌دهندگان همچنین واجد شرایط دریافت تا ۱,۰۰۰ دلار در سال برای هر وام‌گیرنده برای مدت پنج سال بودند و یک پرداخت یک‌باره ۵,۰۰۰ دلاری در پایان سال ششم دریافت می‌کردند.

نسخه اولیه HAMP محدود به اقامتگاه‌های اصلی بود. در سال ۲۰۱۲، برنامه اصلاح شد تا شامل خانه‌های غیرمسکونی، خانواده‌های دارای چند وام، و مالکان خانه‌ای که نسبت DTI آنها بالاتر یا پایین‌تر از حد اولیه ۳۱٪ بود، شود.

HAMP در مقابل HARP

HAMP با برنامه دیگری به نام Home Affordable Refinance Program (HARP) تکمیل شد. مانند HAMP، HARP نیز توسط دولت فدرال ارائه می‌شد، اما تفاوت‌های جزئی داشت.

HAMP به افرادی که در آستانه سلب مالکیت بودند کمک می‌کرد، در حالی که برای HARP، مالکانی که ارزش خانه‌هایشان کمتر از مانده وام بود یا در نزدیکی آن بودند، واجد شرایط بودند. HARP به مالکان اجازه می‌داد وام خود را بازپرداخت کنند، به‌ویژه اگر نسبت وام به ارزش (LTV) بیش از ۸۰٪ بود.

تنها افرادی که وام‌هایشان توسط Fannie Mae یا Freddie Mac قبل از ۳۱ مه ۲۰۰۹ تضمین یا خریداری شده بود، واجد شرایط بودند. همچنین، واجدیت مشروط به این بود که مالک خانه پرداخت‌های وام خود را به‌روز نگه داشته باشد. اگرچه تعدیل وام می‌تواند منجر به کاهش پرداخت ماهانه شود، ممکن است بر امتیاز اعتباری وام‌گیرنده تأثیر بگذارد.

زمان فعالیت HAMP

برنامه HAMP از سال ۲۰۰۹ تا ۲۰۱۶ فعال بود.

چه کسانی واجد شرایط HAMP بودند؟

بین سال‌های ۲۰۰۹ تا ۲۰۱۱، تنها اقامتگاه‌های اصلی واجد شرایط بودند. از سال ۲۰۱۲، برنامه شامل خانه دوم، خانه‌های اجاره‌ای، خانواده‌های دارای چند وام، و مالکان خانه‌ای که ابتدا واجد شرایط نبودند نیز شد.

میزان صرفه‌جویی تحت HAMP

یک مالک خانه می‌توانست تا ۱۰,۰۰۰ دلار کاهش در اصل وام دریافت کند: ۱,۰۰۰ دلار در سال برای پنج سال اول و یک پرداخت یک‌باره ۵,۰۰۰ دلاری در پایان سال ششم.

جمع‌بندی

HAMP برنامه‌ای بود که وام‌های مسکن را برای مالکان خانه‌ای که در پرداخت وام مشکل داشتند تعدیل می‌کرد. این برنامه از ۲۰۰۹ تا ۲۰۱۶ فعال بود و با کاهش اصل وام، احتمال نکول وام را کاهش می‌داد.