اوراق قرضه مسکن چیست؟

اوراق قرضه مسکن یا اوراق مسکن توسط یک آژانس دولتی ایالتی یا محلی برای کمک به تأمین مالی ساخت یا بازسازی مسکن اجاره‌ای مقرون‌به‌صرفه صادر می‌شوند. تحت برخی برنامه‌ها، عواید حاصل از این اوراق همچنین ممکن است برای کمک به افراد با درآمد پایین در خرید خانه استفاده شود. سودی که سرمایه‌گذاران از اوراق قرضه مسکن به دست می‌آورند، از مالیات فدرال معاف است و ممکن است از مالیات بر درآمد ایالتی و محلی نیز معاف باشد.

مانند اکثر اوراق قرضه شهری، اوراق قرضه مسکن به‌طور تاریخی به‌عنوان سرمایه‌گذاری‌های بسیار امن تلقی شده‌اند. در این مورد، این اوراق توسط دولت فدرال پشتیبانی می‌شوند که آنها را به‌عنوان ابزاری برای تشویق ساخت مسکن برای افراد با درآمد پایین می‌بیند.

نکات کلیدی

• اوراق قرضه مسکن یا اوراق مسکن توسط یک آژانس دولتی ایالتی یا محلی برای کمک به تأمین مالی ساخت یا بازسازی مسکن اجاره‌ای مقرون‌به‌صرفه صادر می‌شوند.
• دولت‌های ایالتی و محلی اوراق مسکن را برای تأمین مالی ساخت یا بازسازی مسکن اجاره‌ای مقرون‌به‌صرفه صادر می‌کنند. علاوه بر بازپرداخت اصل اوراق، ایالت یا محل باید سود پول قرض‌گرفته‌شده را پرداخت کند.
• مانند اکثر اوراق قرضه شهری، اوراق قرضه مسکن به‌طور تاریخی به‌عنوان سرمایه‌گذاری‌های بسیار امن تلقی شده‌اند.

درک اوراق قرضه مسکن

یک مقام شهری ممکن است برای جمع‌آوری سرمایه جهت تأمین مالی پروژه‌ها، بدهی را به‌صورت اوراق قرضه صادر کند. دو نوع اوراق قرضه شهری وجود دارد: اوراق قرضه با تعهد عمومی و اوراق قرضه درآمدی. پرداخت سود و بازپرداخت اصل اوراق قرضه با تعهد عمومی (GO) از خزانه مالی دولت ایالتی یا محلی تأمین می‌شود. این اوراق توسط اعتماد کامل و اعتبار دولت شهری پشتیبانی می‌شوند که ممکن است اختیار افزایش مالیات برای انجام تعهدات پرداخت خود در مورد اوراق GO را داشته باشد. از سوی دیگر، تعهدات پرداخت اوراق قرضه درآمدی توسط جریان درآمدی پیش‌بینی‌شده پروژه‌ای که اوراق برای آن صادر شده است، پشتیبانی می‌شود. یکی از اشکال اوراق قرضه درآمدی، اوراق مسکن است.

دولت‌های ایالتی و محلی اوراق مسکن را برای تأمین مالی ساخت یا بازسازی مسکن اجاره‌ای مقرون‌به‌صرفه صادر می‌کنند. علاوه بر بازپرداخت اصل اوراق، ایالت یا محل باید سود پول قرض‌گرفته‌شده را پرداخت کند. به‌عنوان اوراق قرضه فعالیت خصوصی (PABs)، اوراق مسکن می‌توانند به نمایندگی از توسعه‌دهندگان واجد شرایط سودآور و غیرانتفاعی برای تأمین مالی پروژه‌های مسکن چندخانواری و سالمندی با درآمد پایین صادر شوند.

همچنین، عواید حاصل از اوراق مسکن ممکن است برای ارائه تأمین مالی وام مسکن کم‌هزینه به خانواده‌ها یا افراد با درآمد پایین صادر شود تا آنها بتوانند خانه‌ای خریداری کنند. وام‌های مسکن ارائه‌شده از طریق اوراق مسکن به خریداران خانه برای اولین بار که درآمدی بیش از میانگین درآمد منطقه ندارند، محدود می‌شود. علاوه بر این، قیمت خانه‌ای که با وام مسکن اوراق مسکن خریداری می‌شود، به 90٪ میانگین قیمت خرید منطقه محدود است.

ملاحظات ویژه

اوراق مسکن معمولاً نرخ بهره پایینی دارند و می‌توانند به‌صورت تعهد با نرخ ثابت یا نرخ متغیر (VRDO) صادر شوند. پرداخت‌های اصل و سود به دارندگان اوراق از بازپرداخت‌های وام مسکن تعهدشده و درآمدهای سرمایه‌گذاری انجام می‌شود.

بازپرداخت‌های وام مسکن توسط وام‌گیرندگان جمع‌آوری شده و توسط متولی اوراق مسکن در سرمایه‌گذاری‌های کوتاه‌مدت سرمایه‌گذاری می‌شود تا زمان برنامه‌ریزی‌شده برای پرداخت سود به دارندگان اوراق. در واقع، پرداخت اوراق مسکن توسط پرداخت به‌موقع و مداوم سود و بازپرداخت اصل وام‌های مسکن زیربنایی توسط وام‌گیرندگان پشتیبانی می‌شود.

اوراق مسکن برای دولت و همچنین سرمایه‌گذاران خصوصی مفید است. از یک سو، دولت به مقدار زیادی تأمین مالی ارزان دسترسی پیدا می‌کند. از سوی دیگر، مزایای مالیاتی ارائه‌شده توسط اوراق مسکن برای افرادی که در طبقات مالیاتی بالا هستند، بسیار جذاب است.

برای سرمایه‌گذاران، سودی که توسط اوراق مسکن پرداخت می‌شود، از مالیات فدرال و گاهی اوقات مالیات بر درآمد ایالتی معاف است. هرچه نرخ مالیات حاشیه‌ای بالاتر باشد، معافیت مالیاتی اوراق درآمدی مسکن ارزشمندتر است. اگرچه سرمایه‌گذارانی که مشمول مالیات حداقل جایگزین (AMT) هستند ممکن است مشمول مالیات باشند، این معافیت به سرمایه‌گذاران در طبقات مالیاتی بالای فدرال کمک می‌کند تا از اوراق درآمدی و سایر اوراق شهری بهره‌مند شوند. این معافیت مالیاتی به جبران نرخ بهره پایین اوراق کمک می‌کند.

اعتبارات مالیاتی مسکن با درآمد پایین فدرال منبع دیگری از سرمایه است که ممکن است به‌جای یا علاوه بر اوراق مسکن برای تأمین مالی پروژه‌های مسکن مقرون‌به‌صرفه استفاده شود. این اعتبارات، اعتبارات مالیاتی فدرال غیرقابل استرداد برای بخشی از سود وام مسکن هستند که خریداران واجد شرایط خانه هر سال پرداخت می‌کنند.

از آنجا که این اوراق شامل بدهی دولتی می‌شوند، فروش اوراق قرضه مسکن گاهی اوقات نیازمند تأیید رأی‌دهندگان محلی است. به‌عنوان مثال، در سال 2018، رأی‌دهندگان کالیفرنیا یک اقدام رأی‌گیری را برای فروش 4 میلیارد دلار اوراق قرضه مسکن برای تأمین مالی برنامه‌هایی برای ساکنان با درآمد پایین، کهنه‌سربازان و کارگران مزرعه تأیید کردند.