سند ثبت‌نشده چیست؟

سند ثبت‌نشده چیست؟

سند ثبت‌نشده به وضعیتی اشاره دارد که در آن سند مالکیت یک ملک، معمولاً املاک و مستغلات، در اداره ثبت اسناد عمومی مربوطه ثبت نشده است.

نکات کلیدی

• سند ثبت‌نشده به وضعیتی گفته می‌شود که سند مالکیت یک ملک در اداره ثبت اسناد عمومی مربوطه ثبت نشده باشد.
• اسناد ثبت‌نشده می‌توانند برای فروشندگان (انتقال‌دهندگان) و خریداران (انتقال‌گیرندگان) مشکلات متعددی مانند اثبات مالکیت و پیامدهای مالیاتی ایجاد کنند.
• خریدار ممکن است در فروش، بیمه کردن یا دریافت وام برای ملکی که مؤسسات مالی و شرکت‌های بیمه نتوانند مالکیت شفافی برای آن تأیید کنند، با مشکلات جدی مواجه شود.
• سند ثبت‌نشده این امکان را برای فروشنده فراهم می‌کند که همان ملک را به خریدار دیگری بفروشد.

آشنایی با سند ثبت‌نشده

سند ثبت‌نشده، سندی برای املاک و مستغلات است که نه خریدار و نه فروشنده آن را به نهاد دولتی مربوطه ارائه نکرده‌اند. اسناد ثبت‌نشده می‌توانند برای فروشندگان (انتقال‌دهندگان) و خریداران (انتقال‌گیرندگان) مشکلات متعددی مانند اثبات مالکیت و پیامدهای مالیاتی ایجاد کنند.

سند، حقوق مالکیت خاص یک ملک را بین دو طرف منتقل می‌کند. اکثر حوزه‌های قضایی از فروشندگان می‌خواهند که سند اصلی را در نهادی دولتی که سوابق را در یک منطقه خاص نگهداری می‌کند، ثبت کنند. در ایالات متحده، این فرآیند اغلب در سطح شهرستان انجام می‌شود. این ثبت به اطلاع عموم می‌رساند که ملک فروخته شده است، که به نوبه خود اطمینان از مالکیت کنونی را به نهادهای درگیر در معاملات مرتبط با ملک، مانند صدور وام مسکن یا وام با وثیقه ملک، فراهم می‌کند.

عدم ثبت سند عملاً اطلاع‌رسانی عمومی درباره انتقال ملک را غیرممکن می‌کند. این بدان معناست که مالک قانونی ملک به نظر شخصی غیر از خریدار است، وضعیتی که می‌تواند پیامدهای جدی داشته باشد. برای مثال، خریدار ممکن است در فروش، بیمه کردن یا دریافت وام برای ملک با مشکلات جدی مواجه شود، زیرا مؤسسات مالی و شرکت‌های بیمه نمی‌توانند مالکیت شفافی را تأیید کنند. بدتر از آن، سند ثبت‌نشده این امکان را برای فروشنده فراهم می‌کند که همان ملک را به خریدار دیگری بفروشد.

اکثر شرکت‌های وام‌دهنده مسکن از خریداران بالقوه خانه می‌خواهند که جستجوی مالکیت (title search) انجام دهند و بیمه مالکیت (title insurance) برای ملک مورد نظر خریداری کنند. جستجوی مالکیت، سوابق عمومی موجود را بررسی می‌کند تا انتقال شفاف مالکیت را تضمین کند، فرآیندی که ممکن است به دلیل وجود بدهی‌های معوق یا مالیات‌های پرداخت‌نشده ملک مختل شود.

مهم

خریدارانی که خودشان تأمین مالی خرید را انجام می‌دهند، بهتر است جستجوی مالکیت و خرید بیمه مالکیت را برای هر ملکی که قصد خرید آن را دارند، در نظر بگیرند.

بیمه مالکیت حفاظت بیشتری ارائه می‌دهد و بیمه‌گذار را از هرگونه زیان ناشی از نقص‌های مالکیت که در جستجوی مالکیت کشف نشده‌اند، محافظت می‌کند. خریداران باید توجه داشته باشند که وام‌دهندگان اغلب نیازمند بیمه مالکیت جداگانه‌ای هستند که تنها منافع وام‌دهنده را در ملک پوشش می‌دهد. بنابراین، خریداران ممکن است بخواهند بیمه‌نامه‌ای خریداری کنند که منافع خودشان را نیز پوشش دهد.

برای مثال، فرض کنید صاحب‌خانه‌ای خرید خانه را با سند ثبت‌نشده خود تأمین مالی کرده و فروشنده نتوانسته وام مسکن دوم موجود را تسویه کند. اگر فروشنده در بازپرداخت وام تخلف کند، بانک علیه وثیقه (که به دلیل سند ثبت‌نشده همچنان به نام فروشنده است) ادعای حقوقی (lien) ثبت خواهد کرد.