تحلیل تکنیکال · تحلیل بنیادین
سود بازپس‌گیری‌نشده بخش ۱۲۵۰ چیست؟
سود بازپس‌گیری‌نشده بخش ۱۲۵۰ بخشی از سود مربوط به استهلاک‌های قبلی است که به‌عنوان درآمد بازپس‌گیری می‌شود.
سود بازپس‌گیری‌نشده بخش ۱۲۵۰ چیست؟
سود بازپس‌گیری‌نشده بخش ۱۲۵۰، سود مشمول مالیاتی است که طبق بخش ۱۲۵۰ کد مالیاتی ایالات متحده (Internal Revenue Code) تعیین می‌شود. این بند مقرر می‌دارد که استهلاک قبلاً اعمال‌شده بر املاک و مستغلات قابل استهلاک، هنگام فروش این اموال به‌عنوان درآمد بازپس‌گیری می‌شود.
این سودها معمولاً با نرخ مالیاتی حداکثر ۲۵٪ مشمول مالیات می‌شوند، هرچند در برخی موارد این نرخ کمتر است. این سودها و مالیات‌های مربوط به آن‌ها از طریق کاربرگ موجود در دستورالعمل‌های جدول D سرویس درآمد داخلی (IRS) محاسبه شده، در جدول D گزارش می‌شوند و به فرم ۱۰۴۰ مودی منتقل می‌گردند.
نکات کلیدی
- سود بازپس‌گیری‌نشده بخش ۱۲۵۰ بخشی از سود مربوط به استهلاک‌های قبلی است که به‌عنوان درآمد بازپس‌گیری می‌شود.
- این سود تنها به فروش املاک و مستغلات قابل استهلاک مربوط می‌شود.
- سودهای بخش ۱۲۵۰ معمولاً با نرخ حداکثر ۲۵٪ مشمول مالیات هستند.
- این سودها می‌توانند با زیان‌های سرمایه‌ای بخش ۱۲۳۱ جبران شوند.
- بخش ۱۲۵۰ به املاک واقعی (مانند ساختمان‌ها) و بخش ۱۲۴۵ به اموال شخصی (مانند ماشین‌آلات) مربوط می‌شود.
نحوه عملکرد سود بازپس‌گیری‌نشده بخش ۱۲۵۰
دارایی‌های بخش ۱۲۳۱ شامل تمام دارایی‌های سرمایه‌ای قابل استهلاک است که بیش از یک سال توسط مودی نگهداری شده‌اند. بخش ۱۲۳۱ به دارایی‌های مشمول بخش‌های ۱۲۴۵ و ۱۲۵۰ مربوط می‌شود و بخش ۱۲۵۰ نرخ مالیاتی بازپس‌گیری استهلاک را تعیین می‌کند.
بخش ۱۲۵۰ تنها به املاک واقعی، مانند ساختمان‌ها و زمین، مربوط است. اموال شخصی، مانند ماشین‌آلات و تجهیزات، مشمول بازپس‌گیری استهلاک به‌عنوان درآمد عادی تحت بخش ۱۲۴۵ هستند.
شناسایی سودها
سود بازپس‌گیری‌نشده بخش ۱۲۵۰ تنها زمانی محقق می‌شود که سود خالص بخش ۱۲۳۱ وجود داشته باشد. به عبارت دیگر، زیان‌های سرمایه‌ای تمام دارایی‌های قابل استهلاک، سودهای بازپس‌گیری‌نشده بخش ۱۲۵۰ مربوط به املاک و مستغلات را جبران می‌کنند. بنابراین، زیان سرمایه‌ای خالص کلی، سود بازپس‌گیری‌نشده بخش ۱۲۵۰ را به صفر می‌رساند.
سود بخش ۱۲۵۰ هنگام فروش املاک و مستغلات قابل استهلاک بازپس‌گیری می‌شود، مشابه سایر دارایی‌ها؛ تنها تفاوت در نرخ مالیاتی آن است.
دلیل این قانون
هدف از این قانون، جبران مزایای استهلاک‌های قبلی است. در حالی که سودهای ناشی از استهلاک انباشته با نرخ بازپس‌گیری بخش ۱۲۵۰ (معمولاً ۲۵٪) مشمول مالیات می‌شوند، سودهای باقی‌مانده تنها مشمول نرخ مالیات سود سرمایه بلندمدت ۱۵٪ هستند.
نکته سریع
برای جبران سود سرمایه‌ای توسط زیان سرمایه‌ای، هر دو باید کوتاه‌مدت یا بلندمدت باشند. زیان کوتاه‌مدت نمی‌تواند سود بلندمدت را جبران کند و بالعکس.
مثال سود بازپس‌گیری‌نشده بخش ۱۲۵۰
فرض کنید ملکی به قیمت ۱۵۰,۰۰۰ دلار خریداری شده و مالک ۳۰,۰۰۰ دلار استهلاک مطالبه کرده است. بنابراین، پایه هزینه تعدیل‌شده ملک ۱۲۰,۰۰۰ دلار خواهد بود:
۱۵۰,۰۰۰ دلار - ۳۰,۰۰۰ دلار = ۱۲۰,۰۰۰ دلار
اگر این ملک سپس به قیمت ۱۸۵,۰۰۰ دلار فروخته شود، مالک سود کلی ۶۵,۰۰۰ دلار نسبت به پایه هزینه تعدیل‌شده محقق می‌کند:
۱۸۵,۰۰۰ دلار - ۱۲۰,۰۰۰ دلار = ۶۵,۰۰۰ دلار
از آنجا که ملک به قیمتی بیش از پایه تعدیل‌شده برای استهلاک فروخته شده، سود بازپس‌گیری‌نشده بخش ۱۲۵۰ بر اساس تفاوت بین پایه هزینه تعدیل‌شده و قیمت خرید اولیه محاسبه می‌شود:
۱۵۰,۰۰۰ دلار - ۱۲۰,۰۰۰ دلار = ۳۰,۰۰۰ دلار
این امر باعث می‌شود ۳۰,۰۰۰ دلار اول از سود مشمول سود بازپس‌گیری‌نشده بخش ۱۲۵۰ شود، در حالی که ۳۵,۰۰۰ دلار باقی‌مانده با نرخ سود سرمایه بلندمدت عادی مالیات‌بندی می‌شود:
۶۵,۰۰۰ دلار - ۳۰,۰۰۰ دلار = ۳۵,۰۰۰ دلار
در نتیجه، ۳۰,۰۰۰ دلار با نرخ مالیات سود سرمایه بالاتر تا ۲۵٪ و ۳۵,۰۰۰ دلار باقی‌مانده با نرخ سود سرمایه بلندمدت ۱۵٪ مشمول مالیات می‌شوند.
ملاحظات ویژه
جبران سودها
از آنجا که سودهای بازپس‌گیری‌نشده بخش ۱۲۵۰ نوعی سود سرمایه‌ای هستند، می‌توانند با زیان‌های سرمایه‌ای جبران شوند. این زیان‌ها باید از طریق فرم ۸۹۴۹ و جدول D گزارش شوند. ارزش زیان ممکن است بسته به کوتاه‌مدت یا بلندمدت بودن آن متفاوت باشد.
تغییر کاربری ملک
سرمایه‌گذاران می‌توانند با تبدیل ملک مسکونی به محل اقامت اصلی، از پرداخت مالیات بازپس‌گیری استهلاک اجتناب کنند. همچنین، انجام مبادله مشابه (like-kind exchange) تحت بخش ۱۰۳۱ می‌تواند مالیات را به تعویق بیندازد، هرچند معاف از مالیات نیست.
ارث
هنگامی که مالک ملکی فوت می‌کند، وراث اغلب ملک را با پایه افزایش‌یافته (stepped-up basis) دریافت می‌کنند، به این معنا که پایه هزینه ملک به ارزش بازار منصفانه در زمان فوت مالک قبلی تعدیل می‌شود. این افزایش پایه، مالیات بر سودهای محقق‌شده در فروش بعدی را برای مالکان جدید کاهش می‌دهد.