تحلیل تکنیکال · پیش‌بینی بازارها
زیر آب چیست؟
زیر آب به این معناست که ارزش دارایی کمتر از مبلغی است که برای آن پرداخت شده است.
زیر آب چیست؟
«زیر آب» اصطلاحی است که برای قرارداد مالی یا دارایی‌ای به کار می‌رود که ارزش آن کمتر از ارزش اسمی‌اش باشد. با این حال، این اصطلاح بیشتر در مورد خانه یا دارایی‌های بزرگ دیگر استفاده می‌شود که وام یا رهن مرتبط با آن‌ها بیشتر از ارزش واقعی دارایی است.
در هر دو حالت، صاحب دارایی با دارایی‌ای مواجه است که ارزش ذاتی ندارد. در مورد وام یا رهن، صاحب دارایی در واقع بیش از ارزش واقعی دارایی بدهکار است.
به «زیر آب» گاهی اوقات «وارونه» (upside-down) نیز گفته می‌شود.
نکات کلیدی
- زیر آب به این معناست که ارزش دارایی کمتر از مبلغی است که برای آن پرداخت شده است.
- این اصطلاح معمولاً به داشتن وامی روی یک دارایی اشاره دارد که مبلغ آن بیشتر از ارزش دارایی است.
- صاحب‌خانه‌ای زیر آب است اگر مبلغ رهن خانه‌اش بیشتر از ارزش خانه باشد.
- در بسیاری از موارد، می‌توان با جستجوی معاملات خوب و ایجاد حاشیه ایمنی بین ارزش دارایی و مبلغ وام، از موقعیت‌های زیر آب جلوگیری کرد، هرچند این همیشه ممکن نیست.
فهم زیر آب
دارایی زمانی زیر آب محسوب می‌شود که قیمتی که برای آن پرداخت شده، بیشتر از ارزش فعلی بازار آن باشد. به طور کلی، هرگونه زیان کاغذی (ناشی از کاهش ارزش دارایی که هنوز فروخته نشده) به یک دارایی زیر آب مربوط می‌شود.
این اصطلاح بیشتر در ارتباط با اهرم مالی یا وام‌گیری به کار می‌رود، جایی که دارایی‌ای که ارزشش کمتر از وام باقی‌مانده روی آن است، در اختیار صاحب آن قرار دارد. در معاملات اوراق بهادار، این وضعیت ممکن است در حساب مارجین رخ دهد، جایی که معامله‌گر سهامی را با اهرم مالی خریداری کرده، اما شرکت (سهام) ورشکست می‌شود و ارزش سهام دیگر نمی‌تواند مارجین یا وامی را که کارگزار برای خرید اولیه سهام ارائه کرده، پوشش دهد. در این حالت، حساب زیر آب است و سرمایه‌گذار باید از جای دیگری منابع مالی برای بازپرداخت وام از دست رفته در بازار سهام پیدا کند. این وضعیت به عنوان «فراخوان مارجین» شناخته می‌شود.
این وضعیت همچنین می‌تواند برای دارایی‌های غیرمالی رخ دهد. اگر خودرویی جدید با وام خریداری شود، خریدار تقریباً بلافاصله پس از خروج خودرو از نمایندگی زیر آب خواهد بود، زیرا ارزش خودرو به محض استفاده به شدت کاهش می‌یابد، در حالی که وام به آرامی طی سال‌ها بازپرداخت می‌شود. با ادامه پرداخت‌ها و کاهش سرعت افت ارزش خودرو، در نهایت خودرو از حالت زیر آب خارج می‌شود. برای مثال، پس از ۱۰ سال، وام ممکن است کاملاً بازپرداخت شده باشد، اما مالک احتمالاً می‌تواند خودرو را بسته به برند و شرایط آن به چند هزار دلار بفروشد.
ملاحظات ویژه
زیر آب بودن در یک وام همیشه فاجعه‌بار نیست. تا زمانی که اقساط پرداخت می‌شوند، وام به تدریج کاهش می‌یابد و وضعیت زیر آب ممکن است موقتی باشد. با این حال، می‌توان با جستجوی حاشیه ایمنی در خرید دارایی و مبلغ وام، تا حد زیادی از موقعیت‌های زیر آب جلوگیری کرد.
دریافت یک معامله خوب برای خرید خانه یا خودرو، جایی که ارزش دارایی در صورت فروش (با گذشت زمان) بیشتر از مبلغ پرداختی باشد، به این معناست که مبلغ وام کمتر است و فاصله بیشتری بین ارزش دارایی و مبلغ وام وجود دارد. این یعنی دارایی باید افت ارزش بیشتری داشته باشد تا زیر آب شود. در مقابل، زوجی را تصور کنید که در یک جنگ مزایده برای خانه‌ای که واقعاً ۲۸۰,۰۰۰ دلار ارزش دارد، ۳۰۰,۰۰۰ دلار پرداخت می‌کنند. بسته به پیش‌پرداخت آن‌ها، ممکن است بلافاصله زیر آب شوند یا اگر قیمت‌های مسکن کاهش یابد، در مدت کوتاهی به شدت زیر آب بروند.
عدم پرداخت اقساط یا متحمل شدن هزینه‌های اضافی به دلیل نقض شرایط وام می‌تواند مبلغ بدهی را به سرعت افزایش دهد. این می‌تواند باعث شود وام به حالت زیر آب درآید یا عمیق‌تر زیر آب شود. وام‌دهندگان اغلب مایل به همکاری با وام‌گیرندگان برای یافتن راه‌حل‌هایی در صورت مشکلات مالی کوتاه‌مدت هستند، زیرا نمی‌خواهند با فروش دارایی زیر آب با زیان، تنها بخشی از وام را بازپرداخت کنند.
اگر با مشکلات مالی مواجه هستید، با یک برنامه‌ریز مالی، مشاور بدهی یا وام‌دهنده صحبت کنید تا پیش از بدتر شدن مشکل، راه‌حلی پیدا کنید.
رهن‌های زیر آب
در املاک و مستغلات، زیر آب به وضعیتی اشاره دارد که ارزش خانه یا سایر اموال کمتر از مبلغ بدهی وام باشد. رهن زیر آب، وامی برای خانه است که اصل آن بیشتر از ارزش بازار آزاد خانه باشد. این وضعیت ممکن است زمانی رخ دهد که ارزش املاک در حال کاهش است. در رهن زیر آب، صاحب‌خانه ممکن است هیچ سرمایه‌ای برای دریافت اعتبار در دسترس نداشته باشد. رهن زیر آب می‌تواند مانع از بازپرداخت وام یا فروش خانه شود، مگر اینکه صاحب‌خانه پول نقد برای جبران زیان داشته باشد.
این ارزش منفی برای صاحب‌خانه و دارنده رهن مشکلاتی ایجاد می‌کند. اگر صاحب‌خانه نیاز به جابه‌جایی داشته باشد، فروش خانه نمی‌تواند پول کافی برای بازپرداخت دارنده رهن فراهم کند، حتی پیش از کسر هزینه‌های معامله. در این حالت، صاحب‌خانه باید منابع مالی اضافی پیدا کند یا وارد یک فروش کوتاه با شخص ثالث شود. این نوع مشکلات به نوبه خود می‌تواند به دعواهای حقوقی و مشکلات بعدی برای صاحب‌خانه اصلی و وام‌دهنده شخص ثالث منجر شود.
در حالی که فروش کوتاه فرآیند بازپرداخت پول توسط وام‌دهنده اصلی را پیچیده می‌کند، مشکل بزرگ‌تر رهن‌های زیر آب پس از حباب مسکن در سال‌های ۱۳۸۵-۸۶ (۲۰۰۶-۰۷ میلادی) و سقوط بازار در سال‌های ۱۳۸۷-۸۸ (۲۰۰۸-۰۹ میلادی) پدیدار شد. صاحب‌خانه‌هایی که بدهی بیشتری نسبت به ارزش خانه‌شان داشتند، به‌آرامی از سرمایه‌گذاری خود کناره‌گیری کردند. این منجر به نکول رهن‌ها شد و بانک‌های وام‌دهنده را با زیان و هزینه‌های اضافی فروش خانه‌های به‌دست‌آمده مواجه کرد.
نکته
رهن‌های زیر آب در اوج بحران مالی سال ۱۳۸۷ (۲۰۰۸ میلادی) که شامل کاهش قابل‌توجه قیمت مسکن بود، مشکل رایجی برای صاحب‌خانه‌ها به شمار می‌رفت.
مثال رهن زیر آب
فرض کنید شخصی خانه‌ای را که با قیمت ۴۰۰,۰۰۰ دلار فهرست شده دوست دارد. او ۴۰,۰۰۰ دلار برای پیش‌پرداخت دارد، یعنی ۱۰ درصد. با صرف‌نظر از سایر هزینه‌ها و بیمه رهن برای سادگی، فرض کنید خریدار وامی به مبلغ ۳۶۰,۰۰۰ دلار دریافت می‌کند.
با استفاده از رهن و پیش‌پرداخت، خریدار خانه را خریداری می‌کند. چند ماه پس از خرید، او متوجه می‌شود که خانه‌های مشابه در منطقه‌اش با قیمتی به‌مراتب کمتر از ۴۰۰,۰۰۰ دلار فروخته می‌شوند. خانه‌های مشابه، که به عنوان «قابل مقایسه» شناخته می‌شوند، به قیمت ۳۵۰,۰۰۰ دلار فروخته می‌شوند. ارزش وام که ۳۶۰,۰۰۰ دلار بود، تنها به‌صورت جزئی به ۳۵۹,۰۰۰ دلار کاهش یافته، زیرا بخش زیادی از پرداخت‌های اولیه صرف سود وام می‌شود، نه اصل آن. اما خانه اکنون فقط ۳۵۰,۰۰۰ دلار ارزش دارد. اگر خانه فروخته شود، نمی‌تواند وام را پوشش دهد. این وضعیت به عنوان زیر آب یا وارونه شناخته می‌شود.
اگر بازار مسکن تثبیت شود، در نهایت وام بازپرداخت می‌شود و رهن ملک دیگر زیر آب نخواهد بود. زیر آب بودن به میزان کم یا برای مدت کوتاه مشکل بزرگی نیست. اما زیر آب بودن برای مدت طولانی و به مقدار زیاد نشان‌دهنده خرید نامناسب، زمان‌بندی ضعیف یا شرایط بد بازار است، شاید هر سه مورد.
دلایل متعددی می‌تواند باعث زیر آب شدن خانه شود. ممکن است خریدار از ابتدا بیش از حد پرداخت کرده باشد. شاید خانه همیشه ۳۵۰,۰۰۰ دلار ارزش داشته، اما فروشنده قیمت بیشتری درخواست کرده و خریدار حاضر به پرداخت آن بوده است.
از سوی دیگر، ممکن است ارزش ملک کاهش یافته باشد. ۴۰۰,۰۰۰ دلار ممکن است در زمان خرید قیمت مناسبی بوده باشد، اما کاهش اخیر در اقتصاد به معنای کاهش مشاغل و ناتوانی بسیاری از افراد در تأمین هزینه‌های خانه‌هایشان است. در نتیجه، اجبار به فروش، ارزش املاک را کاهش می‌دهد.
نکته مهم
ارزش املاک اغلب به‌آرامی کاهش می‌یابد، اما در برخی مناطق می‌تواند به‌سرعت افت کند. برای مثال، در یک شهر کوچک، اگر منبع اصلی اشتغال مانند یک کارخانه یا معدن تعطیل شود، ارزش املاک ممکن است به‌سرعت سقوط کند.