تحلیل بنیادین
اعتبار مالیاتی مسکن کم‌درآمد چیست؟
اعتبار مالیاتی مسکن کم‌درآمد برای تشویق توسعه مسکن مقرون‌به‌صرفه با ارائه اعتبار مالیاتی ده‌ساله برای این پروژه‌ها طراحی شده است.
اعتبار مالیاتی مسکن کم‌درآمد چیست؟
اعتبار مالیاتی مسکن کم‌درآمد (LIHTC) مشوق مالیاتی است که برای توسعه‌دهندگان مسکن طراحی شده تا ساخت، خرید یا بازسازی واحدهای مسکونی اجاره‌ای برای افراد و خانواده‌های کم‌درآمد را تشویق کند. این اعتبار در قانون اصلاح مالیاتی سال ۱۳۶۵ (۱۹۸۶) ایالات متحده گنجانده شد.
اعتبار مالیاتی مسکن کم‌درآمد به سازمان‌های ایالتی و محلی اجازه می‌دهد سالانه حدود ۹ میلیارد دلار اعتبار مالیاتی فدرال توزیع کنند. توسعه‌دهندگان به ازای هر دلار اعتبار مالیاتی دریافت‌شده، می‌توانند یک دلار از مالیات بر درآمد فدرال خود را کاهش دهند. با این حال، میزان اعتبار مالیاتی در دسترس هر توسعه‌دهنده به تعداد واحدهای مسکونی کم‌درآمد که قصد ساخت آن را دارند، بستگی دارد.
برای واجد شرایط شدن برای واحدهای مسکونی اجاره‌ای کم‌درآمد، متقاضیان باید ملکی با اعتبار مالیاتی پیدا کنند و معمولاً درآمدی کمتر از ۶۰ درصد میانگین درآمد منطقه‌ای (AMI) داشته باشند.
نکات کلیدی
- LIHTC برای تشویق توسعه مسکن مقرون‌به‌صرفه با ارائه اعتبار مالیاتی ده‌ساله برای این پروژه‌ها طراحی شده است.
- این برنامه در ازای تعهد توسعه‌دهندگان به اختصاص درصد معینی از واحدهای اجاره‌ای با محدودیت اجاره به خانواده‌های کم‌درآمد، اعتبار مالیاتی کاهش‌دهنده هزینه ارائه می‌دهد.
- انواع مختلفی از املاک (تک‌واحدی، چندواحدی، مجتمع‌های آپارتمانی و خانه‌های شهری) می‌توانند واجد شرایط دریافت اعتبار اعتبار مالیاتی مسکن کم‌درآمد باشند.
- پروژه‌های مسکن اعتبار مالیاتی مسکن کم‌درآمد باید به مستأجرانی اجاره داده شوند که میانگین درآمد آنها کمتر از میانگین درآمد منطقه باشد و این تعهد باید به مدت ۱۵ سال حفظ شود.
هزینه این اعتبار مالیاتی برای دولت ایالات متحده سالانه حدود ۱۳.۵ میلیارد دلار برآورد می‌شود.
نحوه عملکرد اعتبار مالیاتی مسکن کم‌درآمد
اعتبار مالیاتی مسکن کم‌درآمد برای تحریک ایجاد مسکن مقرون‌به‌صرفه برای خانواده‌های کم‌درآمد و متوسط طراحی شده است. این برنامه اعتبار مالیاتی کاهش‌دهنده هزینه را در ازای تعهد توسعه‌دهندگان به اختصاص درصد معینی از واحدهای اجاره‌ای با محدودیت اجاره به خانواده‌های کم‌درآمد ارائه می‌دهد.
انواع اعتبارات
دو نوع اصلی اعتبار مالیاتی فدرال برای توسعه‌دهندگان در دسترس است:
- اعتبار ۹ درصدی : تنها در صورتی قابل استفاده است که پروژه ساختمانی هیچ اعتبار یا یارانه دولتی دیگری دریافت نکند.
- اعتبار ۴ درصدی : می‌تواند همراه با تأمین مالی اوراق قرضه معاف از مالیات فدرال استفاده شود.
این اعتبارات در طول ده سال پس از بهره‌برداری ساختمان اعمال می‌شوند و می‌توانند تقریباً کل هزینه مشمول مالیات ساختمان را پوشش دهند.
تخصیص اعتبارات به ایالت‌ها
طبق قانون فدرال، این اعتبارات مالیاتی توسط دولت فدرال به هر ایالت تخصیص می‌یابد. سپس هر ایالت می‌تواند توسعه‌دهندگانی را که می‌توانند از این اعتبارات برای پروژه‌های مسکونی خود استفاده کنند، انتخاب کند. هر توسعه‌دهنده یا سرمایه‌گذار نمی‌تواند از این برنامه بهره‌مند شود، زیرا تعداد درخواست‌ها بیش از تعداد مجوزهای صادرشده برای ساخت است.
۳.۶۵ میلیون
تعداد واحدهای مسکونی مقرون‌به‌صرفه‌ای که اعتبار مالیاتی مسکن کم‌درآمد بین سال‌های ۱۳۶۶ تا ۱۴۰۱ (۱۹۸۷ تا ۲۰۲۲) ایجاد کرده است، طبق آخرین داده‌های وزارت مسکن و توسعه شهری ایالات متحده (HUD).
چگونه می‌توان برای اعتبار مالیاتی مسکن کم‌درآمد واجد شرایط شد
انواع مختلفی از املاک، از جمله خانه‌های تک‌واحدی، دوپلکس، مجتمع‌های آپارتمانی و خانه‌های شهری، می‌توانند واجد شرایط دریافت اعتبار مالیاتی مسکن کم‌درآمد باشند.
برای واجد شرایط شدن، مالکان، سرمایه‌گذاران یا توسعه‌دهندگان باید شرایط خاصی را در مورد سطح درآمد مستأجران و تعداد واحدهای کم‌درآمد ارائه‌شده رعایت کنند. یک پروژه باید یکی از سه آزمون درآمد زیر را برآورده کند:
- حداقل ۲۰ درصد از واحدهای اجاره‌ای به مستأجرانی اجاره داده شود که درآمد آنها بیش از ۵۰ درصد میانگین درآمد منطقه‌ای (AMI)، با توجه به اندازه خانواده، نباشد.
- حداقل ۴۰ درصد از واحدهای اجاره‌ای به مستأجرانی اجاره داده شود که درآمد آنها بیش از ۶۰ درصد AMI نباشد.
- حداقل ۴۰ درصد از واحدهای اجاره‌ای به مستأجرانی اجاره داده شود که درآمد آنها بیش از ۶۰ درصد AMI نباشد و هیچ واحدی به مستأجرانی با درآمد بیش از ۸۰ درصد AMI اجاره داده نشود.
تمام پروژه‌های دریافت‌کننده اعتبار مالیاتی مسکن کم‌درآمد باید به مدت ۱۵ سال یکی از این شرایط درآمدی را رعایت کنند. در صورت عدم رعایت، ارزش اعتبار مالیاتی می‌تواند بازپس گرفته شود.
یکی از انتقادات رایج به این برنامه این است که بسیاری از املاک در مناطق پرتقاضا پس از دوره اولیه ۱۵ ساله برای خانواده‌های کم‌درآمد غیرقابل‌تحمل می‌شوند.
حمایت از افراد در جستجوی مسکن کم‌درآمد
مسکن کم‌درآمد به هر پروژه مسکونی یا ساختمانی گفته می‌شود که واحدهایی را به مستأجرانی اجاره می‌دهد که واجد شرایط اجاره کاهش‌یافته بر اساس درآمد و اندازه خانواده هستند یا کوپن‌های مسکن دریافت می‌کنند تا در پرداخت اجاره ماهانه خود کمک بگیرند.
واحدهای مسکونی کم‌درآمد می‌توانند توسط مقامات مسکن یا مالکان خصوصی که پرداخت‌های دولتی را همراه با اجاره مستأجر می‌پذیرند، اداره شوند.
انواع دیگری از حمایت‌ها برای افراد و خانوارهای کم‌درآمد وجود دارد، مانند یارانه‌های مسکن ارائه‌شده توسط وزارت مسکن و توسعه شهری (HUD).
شرایط درآمدی در وب‌سایت HUD قابل‌مشاهده است و با افزایش یا کاهش دستمزدها در یک منطقه ممکن است تغییر کند. برای واجد شرایط شدن، درآمد یک مستأجر بالقوه باید کمتر از ۵۰ درصد میانگین درآمد منطقه باشد.
در حالی که یارانه‌های مسکن HUD برای مستأجران تک‌نفره و خانواده‌ها در دسترس است، شرایطی برای تعداد اتاق‌ها در خانه‌های آینده وجود دارد و مستأجران تک‌نفره ممکن است به دلیل نبود واحدهایی با اندازه مناسب از یک پروژه مسکونی کنار گذاشته شوند.
نکته
مسکن کم‌درآمد نباید با مسکن مقرون‌به‌صرفه اشتباه گرفته شود، که برای خانواده‌هایی است که بیش از ۳۰ درصد درآمد خود را صرف مسکن می‌کنند.
هزینه اعتبار مالیاتی مسکن کم‌درآمد برای مالیات‌دهندگان چقدر است؟
هزینه این اعتبار مالیاتی برای دولت ایالات متحده سالانه حدود ۱۳.۵ میلیارد دلار برآورد می‌شود.
آیا اعتبار مالیاتی مسکن کم‌درآمد معایبی دارد؟
انتقادات به اعتبار مالیاتی مسکن کم‌درآمد شامل این است که به افزایش قیمت مسکن کمک می‌کند، منجر به ایجاد مناطقی با سطوح بالاتر فقر می‌شود و به دلیل دوره محدود مقرون‌به‌صرفه بودن، به‌طور کامل مشکل هزینه بالای مسکن را حل نمی‌کند.
برنامه اعتبار مالیاتی مسکن کم‌درآمد چقدر موفق بوده است؟
با وجود منتقدان، برخی معتقدند که برنامه اعتبار مالیاتی مسکن کم‌درآمد کاملاً موفق بوده است. واحدهای مسکونی مقرون‌به‌صرفه همچنان وارد بازار می‌شوند. کمتر از ۱ درصد از این املاک به سلب مالکیت رسیده‌اند (کمتر از هر نوع ملک دیگر). رویکرد مبتنی بر بازار این برنامه (مشارکت سرمایه‌گذاری خصوصی و یارانه‌های عمومی) سرمایه را به‌طور مؤثری به کار می‌گیرد.
نتیجه‌گیری
اعتبار مالیاتی مسکن کم‌درآمد با هدف تشویق توسعه مسکن اجاره‌ای مقرون‌به‌صرفه برای افراد و خانواده‌های کم‌درآمد طراحی شده است. توسعه‌دهندگان می‌توانند برای ساخت، خرید یا بازسازی املاکی که برای مستأجرانی با درآمد کمتر از میانگین درآمد منطقه در نظر گرفته شده‌اند، اعتبارات مالیاتی قابل‌توجهی دریافت کنند.
مستأجران آینده‌ای که به دنبال مسکن کم‌درآمد هستند، باید ملکی را که واجد شرایط اعتبار مالیاتی است پیدا کنند و شرایط درآمدی خاصی را برآورده کنند.