تحلیل تکنیکال · تحلیل بنیادین · پیش‌بینی بازارها
غیراشغالی چیست؟
غیراشغالی یک طبقه‌بندی املاک است که نشان می‌دهد مالک ملک به‌عنوان اقامتگاه شخصی خود در آن ساکن نیست.
غیراشغالی یک طبقه‌بندی است که در فرآیند صدور وام مسکن، قیمت‌گذاری مبتنی بر ریسک، و آمارهای مسکن برای املاک سرمایه‌گذاری با یک تا چهار واحد استفاده می‌شود. این طبقه‌بندی به این معناست که مالک در ملک ساکن نیست. این اصطلاح معمولاً برای املاک اجاره‌ای چندخانواری، مانند آپارتمان‌ها، به کار نمی‌رود.
نکات کلیدی
- غیراشغالی یک طبقه‌بندی املاک است که نشان می‌دهد مالک ملک به‌عنوان اقامتگاه شخصی خود در آن ساکن نیست.
- طبقه‌بندی دقیق یک ملک به‌عنوان غیراشغالی برای وام‌دهندگان مهم است تا نرخ بهره‌ای که از وام‌گیرندگان دریافت می‌کنند را تعیین کنند و اطمینان حاصل کنند که برای ریسک‌های مرتبط با وام‌دهی به‌طور مناسب جبران می‌شوند.
- از آنجا که وام‌گیرندگان املاک غیراشغالی احتمال بیشتری برای نکول وام‌هایشان دارند، وام‌دهندگان مسکن نرخ بهره بالاتری نسبت به وام‌های املاک اشغالی (Owner-Occupied) دریافت می‌کنند.
- تقلب اشغالی (Occupancy Fraud) زمانی رخ می‌دهد که وام‌گیرنده به وام‌دهنده دروغ بگوید و ادعا کند که ملک اشغالی خواهد بود، در حالی که در واقع این‌گونه نیست.
- وام‌گیرنده می‌تواند از وام بازسازی غیراشغالی برای خرید یک ملک سرمایه‌گذاری و پرداخت هزینه‌های تعمیر ملک برای مستاجران آینده استفاده کند.
نحوه عملکرد غیراشغالی
طبقه‌بندی دقیق یک ملک برای وام‌دهندگان املاک و مستغلات مهم است تا نرخ بهره‌ای که از وام‌گیرنده دریافت می‌کنند را تعیین کنند و اطمینان حاصل کنند که برای ریسک‌های مرتبط با وام‌دهی برای خرید ملک به‌طور مناسب جبران می‌شوند. وام برای یک ملک غیراشغالی ممکن است نرخ بهره کمی بالاتری نسبت به وام برای یک ملک اشغالی داشته باشد. این به این دلیل است که وام‌گیرندگان املاک غیراشغالی احتمال بیشتری برای نکول وام‌هایشان دارند.
به دلیل نرخ بهره بالاتر، برخی وام‌گیرندگان غیراخلاقی ممکن است تلاش کنند وام غیراشغالی را به‌عنوان وام اشغالی طبقه‌بندی کنند تا نرخ بهره پایین‌تری دریافت کنند و در هزینه‌ها صرفه‌جویی کنند. این نوعی تقلب وام مسکن است که به‌عنوان تقلب اشغالی شناخته می‌شود.
تقلب اشغالی زمانی رخ می‌دهد که وام‌گیرنده در درخواست وام در مورد اینکه آیا ملک اشغالی خواهد بود یا خیر دروغ بگوید. در صورت کشف، وام‌گیرنده ممکن است با عواقب متعددی مواجه شود، از جمله پیگرد قانونی برای تقلب بانکی یا تقاضای وام‌دهنده برای بازپرداخت فوری کل موجودی وام.
نکته مهم : در برخی موقعیت‌ها، اجاره دادن یک ملک اشغالی ممکن است تقلب اشغالی محسوب نشود، مانند زمانی که صاحب‌خانه به دلیل شغل باید به جای دیگری نقل مکان کند. برای جلوگیری از ارتکاب غیرعمدی تقلب اشغالی، وام‌گیرندگان باید قبل از اجاره املاک اشغالی به مستاجران با وام‌دهندگان خود تماس بگیرند.
املاک غیراشغالی و بازار املاک و مستغلات
در بسیاری از موارد، املاک غیراشغالی به آپارتمان‌ها و سایر خانه‌های تک‌خانواری اشاره دارند که متعلق به مالک هستند و به دیگران اجاره داده می‌شوند. املاک غیراشغالی قبل از اینکه مستاجران بتوانند از آن‌ها استفاده کنند، نیاز به پوشش بیمه‌ای دارند. علاوه بر این، اگر ملک به مستاجران اجاره داده نشود و به‌طور عمدی خالی از سکنه باشد، نوع دیگری از بیمه املاک لازم است.
خرید و اجاره املاک برای سایر ساکنان مسکونی بخش قابل‌توجهی از بازار کلی املاک و مستغلات را تشکیل می‌دهد. افرادی که در این املاک سرمایه‌گذاری می‌کنند معمولاً به دنبال املاکی هستند که نیاز به تعمیر دارند اما اگر بازسازی و در بازار repositioned شوند، امکان جذب مستاجر را دارند. این موضوع همچنین می‌تواند برای انواع مختلف املاک تعطیلاتی که اقامتگاه اصلی مالک نیستند، صدق کند.
تأمین مالی غیراشغالی
دسته‌ای از تأمین مالی برای املاک غیراشغالی به‌طور خاص برای اهداف بازسازی وجود دارد. وام بازسازی غیراشغالی نوعی وام مسکن است که وام‌گیرنده می‌تواند از آن برای خرید ملک و دریافت وجوهی که برای بازسازی خانه استفاده می‌شود، بهره ببرد. در این مورد، ملک یک ملک آماده (Turnkey) نیست که سرمایه‌گذار بتواند آن را خریداری کرده و بلافاصله اجاره دهد. ارزش چنین وامی معمولاً بر اساس ارزش ملک پس از بازسازی و نوسازی تعیین می‌شود.
در حالی که حداقل کار تعمیراتی که باید با وجوه این نوع وام انجام شود وجود ندارد، بازسازی‌ها باید بخشی دائمی از خانه باشند. این می‌تواند شامل افزودن حمام جدید، تعویض سقف، لوله‌کشی جدید یا آسفالت کردن مسیر ورودی جدید باشد. بازسازی‌ها همچنین باید ارزش کلی بازار ملک را که وام برای آن گرفته شده افزایش دهند. بهبودهای ظاهری که جذابیت ملک را افزایش می‌دهند کافی نیستند. تعمیرات و بازسازی‌ها باید بهبود ملموسی در ارزش بازار خانه ایجاد کنند. چنین وام‌هایی معمولاً می‌توانند توسط مالکانی با حداکثر چهار ملک غیراشغالی تأمین‌شده استفاده شوند.
چرا نرخ بهره برای املاک غیراشغالی بالاتر است؟
وام‌گیرندگانی که قصد ندارند در ملک به‌عنوان اقامتگاه اصلی خود زندگی کنند، نسبت به وام‌گیرندگانی که در ملک زندگی می‌کنند، ریسک بالاتری برای نکول دارند. برای جبران این ریسک، وام‌دهندگان نرخ‌های بالاتری دریافت می‌کنند.
آیا بهتر است برای یک ملک دوم بازتأمین مالی (Refinance) کنیم یا وام بگیریم؟
این بستگی به میزان حقوق صاحبان سهام (Equity) در اقامتگاه اصلی شما دارد. به‌طور کلی، نرخ‌ها برای بازتأمین مالی اقامتگاه‌های اصلی پایین‌تر از املاک غیراشغالی است. از وام‌دهندگان نرخ‌هایی دریافت کنید تا بتوانید مقایسه‌ای کنار هم انجام دهید.
آیا اگر ملکی را به اقامتگاه اصلی خود تبدیل کنم، می‌توانم نرخ بهتری دریافت کنم؟
اگر پس از عدم اشغال طولانی‌مدت ملک، تصمیم بگیرید که آن را به‌عنوان اقامتگاه اصلی خود استفاده کنید، ممکن است بتوانید برای دریافت نرخ متفاوتی بازتأمین مالی کنید. به خاطر داشته باشید که هر بازتأمین مالی هزینه‌های بسته شدن (Closing Costs) دارد، بنابراین مطمئن شوید که از بازتأمین مالی سود خالص ملموسی خواهید داشت. به‌عنوان مثال، فردی که صاحب یک کلبه است که برای تعطیلات از آن استفاده می‌کند و سپس پس از بازنشستگی به‌طور تمام‌وقت به کلبه نقل مکان می‌کند، می‌تواند برای دریافت نرخ بهتری بازتأمین مالی کند.
نتیجه‌گیری
اصطلاح "ملک غیراشغالی" خود توضیح‌دهنده است. ملک غیراشغالی ملکی است که مالک در آن ساکن نیست. املاک غیراشغالی نرخ وام بالاتری نسبت به املاک اشغالی دارند. این موضوع باعث می‌شود که وام‌گیرندگان وسوسه شوند تا برای دریافت نرخ‌های پایین‌تر تقلب اشغالی مرتکب شوند، اما ارتکاب تقلب وام مسکن همیشه ایده بدی است. اگر ملکی غیراشغالی دارید، مطمئن شوید که ملک شما به‌طور مناسب بیمه شده است.