اخبار
نسبت ترکیبی وام به ارزش چیست؟
نسبت CLTV نسبت تمام وام‌ها بر روی یک ملک به ارزش آن ملک است.
نسبت ترکیبی وام به ارزش نسبتی است که مجموع تمام وام‌های تضمین‌شده بر روی یک ملک را به ارزش آن ملک تقسیم می‌کند. وام‌دهندگان از نسبت CLTV برای تعیین ریسک نکول وام‌گیرنده احتمالی زمانی که بیش از یک وام استفاده می‌شود، بهره می‌برند.
CLTV از نسبت ساده وام به ارزش (LTV) متفاوت است، زیرا LTV تنها وام اولیه یا رهن اصلی را در محاسبات خود در نظر می‌گیرد.
نکات کلیدی
- نسبت CLTV نسبت تمام وام‌ها بر روی یک ملک به ارزش آن ملک است.
- وام‌دهندگان از نسبت‌های CLTV برای ارزیابی ریسک نکول وام‌گیرنده استفاده می‌کنند.
- به طور کلی، اکثر وام‌دهندگان مایل به وام دادن به وام‌گیرندگانی با امتیازات اعتباری قوی و نسبت‌های CLTV 80٪ و پایین‌تر هستند.
- بحران مالی ناشی از وام‌های رهن زیراستاندارد در سال‌های 2007-2009 اهمیت نظارت بر نسبت‌های CLTV را برجسته کرد.
فرمول و محاسبه نسبت CLTV
نسبت CLTV با تقسیم مجموع مبلغ تمام وام‌ها بر روی ملک، از جمله وامی که برای آن درخواست می‌دهید، بر ارزش ملک محاسبه می‌شود. این نسبت به صورت درصد بیان می‌شود. به طور کلی، وام‌دهندگان مایل به وام دادن در نسبت‌های CLTV 80٪ و پایین‌تر به وام‌گیرندگان با رتبه‌بندی اعتباری بالا هستند. فرمول زیر می‌تواند برای محاسبه نسبت ترکیبی وام به ارزش (CLTV) استفاده شود:
C L T V = V L 1 + V L 2 + ⋯ + V L n Total Value of the Property CLTV = \frac{VL_1 + VL_2 + \dots + VL_n}{\text{Total Value of the Property}} C L T V = Total Value of the Property V L 1 + V L 2 + ⋯ + V L n
که در آن:
- VL = ارزش وام
- Total Value of the Property = ارزش کل ملک
نسبت CLTV چه چیزی را نشان می‌دهد؟
نسبت ترکیبی وام به ارزش (CLTV) محاسباتی است که توسط متخصصان رهن و وام‌دهی برای تعیین درصد کل ملکی که دارای تعهدات بدهی (Liens) است نسبت به ارزش ملک استفاده می‌شود. وام‌دهندگان از نسبت CLTV همراه با چند محاسبه دیگر، مانند نسبت بدهی به درآمد و نسبت استاندارد وام به ارزش (LTV)، برای ارزیابی ریسک اعطای وام به یک وام‌گیرنده استفاده می‌کنند.
بسیاری از اقتصاددانان معتقدند که استانداردهای CLTV آرام در یکی از عواملی بود که به بحران سلب مالکیت که در اواخر دهه 2000 ایالات متحده را گرفتار کرد، کمک کرد. از دهه 1990 و به‌ویژه در اوایل و اواسط دهه 2000، خریداران خانه اغلب در زمان خرید وام‌های دوم را به جای پرداخت پیش‌پرداخت دریافت می‌کردند. وام‌دهندگان که مشتاق به از دست ندادن کسب‌وکار این مشتریان به رقبا بودند، با وجود ریسک افزایش‌یافته، با این شرایط موافقت کردند.
قبل از حباب املاک و مستغلات که از اواخر دهه 1990 تا اواسط دهه 2000 گسترش یافت، رویه استاندارد این بود که خریداران خانه پیش‌پرداخت‌هایی به میزان حداقل 20٪ از قیمت خرید انجام دهند. اکثر وام‌دهندگان مشتریان را با محدود کردن LTV به 80٪ در این پارامترها نگه می‌داشتند.
هنگامی که حباب شروع به گرم شدن کرد، بسیاری از این شرکت‌ها اقداماتی انجام دادند تا به مشتریان اجازه دهند از پرداخت 20٪ پیش‌پرداخت فرار کنند. برخی وام‌دهندگان سقف‌های LTV را افزایش دادند یا به‌طور کامل آن‌ها را حذف کردند و رهن‌هایی با پیش‌پرداخت‌های کمتر یا بدون پیش‌پرداخت ارائه کردند، در حالی که دیگران الزامات LTV را حفظ کردند اما سقف‌های CLTV را افزایش دادند. این اقدام به مشتریان اجازه داد تا وام‌های دوم را برای تأمین مالی پیش‌پرداخت 20٪ خود دریافت کنند.
افزایش سلب مالکیت که از سال 2008 آغاز شد، اهمیت CLTV را برجسته کرد. داشتن سرمایه در ملک، مانند پرداخت نقدی اولیه 100,000 دلار برای یک خانه 500,000 دلاری، انگیزه‌ای قوی برای صاحب‌خانه فراهم می‌کند تا تنها آنچه را که می‌تواند تحمل کند قرض بگیرد و پس از قرض گرفتن، پرداخت‌های رهن را ادامه دهد. اگر بانک سلب مالکیت کند، صاحب‌خانه نه تنها خانه خود را از دست می‌دهد بلکه همچنین مقدار زیادی پول نقدی که برای بستن قرارداد ملک پرداخت کرده است.
الزام به داشتن سرمایه در ملک همچنین وام‌دهندگان را از کاهش قیمت‌های املاک و مستغلات محافظت می‌کند. انجام پیش‌پرداخت 20٪ همچنین پرداخت ماهانه را به طور قابل‌توجهی در مقایسه با انجام پیش‌پرداخت کمتر یا بدون پیش‌پرداخت کاهش می‌دهد. همچنین نشان می‌دهد که وام‌گیرنده توانایی کسب پول مورد نیاز برای انجام پرداخت‌ها را دارد. پیش‌پرداخت‌های بزرگ‌تر همچنین به بانک‌ها کمک می‌کند تا تصمیمات وام‌دهی مسئولانه‌تری بگیرند. با این حال، آن‌ها قدرت حذف چنین حفاظ‌هایی را دارند، همان‌طور که در دهه 2000 انجام دادند.
ملاحظات ویژه
برخی خریداران خانه با دریافت چندین رهن بر روی یک ملک، پیش‌پرداخت خود را کاهش می‌دهند، که منجر به نسبت وام به ارزش پایین‌تر برای رهن اصلی می‌شود. همچنین، به دلیل نسبت LTV پایین‌تر، بسیاری از خریداران خانه با موفقیت از بیمه رهن خصوصی (PMI) اجتناب می‌کنند.
در نتیجه، از آنجا که رهن دوم ریسک بیشتری را متحمل می‌شود، نرخ بهره در رهن دوم معمولاً بالاتر از نرخ بهره در رهن اول است. اینکه آیا دریافت رهن دوم بهتر است یا متحمل شدن هزینه PMI به شرایط خاص وام‌گیرنده بستگی دارد.
مثال از نسبت CLTV
فرض کنید شما در حال خرید خانه‌ای به قیمت 200,000 دلار هستید. برای تأمین ملک، شما پیش‌پرداختی به مبلغ 50,000 دلار ارائه کرده‌اید و دو رهن دریافت کرده‌اید: یکی به مبلغ 100,000 دلار (اصلی) و دیگری به مبلغ 50,000 دلار (ثانویه). نسبت ترکیبی وام به ارزش (CLTV) شما 75٪ است: ( 100 , 000 + 50 , 000 ) / 200 , 000 (100,000 + 50,000) / 200,000 ( 100 , 000 + 50 , 000 ) /200 , 000 .
وام به ارزش در مقابل CLTV
وام به ارزش (LTV) و CLTV دو مورد از رایج‌ترین نسبت‌هایی هستند که در فرآیند پذیره‌نویسی رهن استفاده می‌شوند. اکثر وام‌دهندگان حداکثرهایی را برای هر دو مقدار اعمال می‌کنند، که بالای آن‌ها وام‌گیرنده احتمالی واجد شرایط دریافت وام نیست. نسبت LTV تنها تعادل رهن اصلی را در نظر می‌گیرد، در حالی که CLTV تمام وام‌های روی ملک، مانند وام‌های سرمایه خانگی و خطوط اعتباری سرمایه خانگی (HELOCs) را در نظر می‌گیرد.
اکثر وام‌دهندگان حداکثر LTV 80٪ را اعمال می‌کنند. وام‌گیرندگان با پروفایل اعتباری خوب می‌توانند این الزام را دور بزنند اما باید بیمه رهن خصوصی (PMI) را پرداخت کنند تا زمانی که تعادل وام اصلی آن‌ها بیشتر از 80٪ ارزش خانه باشد. PMI وام‌دهنده را، نه وام‌گیرنده، از زیان‌هایی که ارزش خانه کمتر از تعادل وام باشد، محافظت می‌کند.
وام‌دهندگان اصلی معمولاً در مورد الزامات CLTV سخاوتمندتر هستند. با در نظر گرفتن مثال بالا، در صورت سلب مالکیت، دارنده رهن اصلی تمام پول بدهی خود (100,000 دلار) را قبل از اینکه دارنده رهن دوم چیزی دریافت کند، دریافت می‌کند.
با بازگشت به مثال قبلی، اگر ارزش ملک قبل از نکول وام‌گیرنده به 125,000 دلار کاهش یابد، دارنده رهن اصلی کل مبلغ بدهی (100,000 دلار) را دریافت می‌کند، در حالی که دارنده رهن دوم تنها 25,000 دلار باقی‌مانده را دریافت می‌کند، با وجود اینکه 50,000 دلار بدهکار است. دارنده رهن اصلی در صورت کاهش ارزش‌های ملک ریسک کمتری را متحمل می‌شود و می‌تواند با CLTV بالاتر وام دهد.
نسبت CLTV چگونه بر نرخ‌ها تأثیر می‌گذارد؟
به طور کلی، وام‌گیرنده‌ای با نسبت CLTV بالا توسط وام‌دهنده به عنوان ریسک بالاتر در نظر گرفته می‌شود. این می‌تواند منجر به رد وام یا تأیید آن اما با نرخ بهره بالاتر شود.
نسبت CLTV خوب چیست؟
وام‌دهندگان معمولاً دوست دارند نسبت CLTV 80٪ یا کمتر باشد. وام‌گیرندگان همچنین نیاز به امتیازات اعتباری خوب دارند.
نسبت CLTV شامل چه وام‌هایی می‌شود؟
هنگام محاسبه نسبت CLTV، وام‌دهندگان تمام وام‌های تضمین‌شده بر روی ملک را شامل می‌شوند. این شامل رهن‌های اول، رهن‌های دوم، وام‌های سرمایه خانگی و خطوط اعتباری سرمایه خانگی (HELOCs) است.
نتیجه‌گیری
وام‌گیرندگان همیشه باید مزایا و معایب دریافت چندین وام بر روی یک ملک را در نظر بگیرند. انجام دقت لازم کمک خواهد کرد تا اطمینان حاصل شود که گزینه انتخاب‌شده بهترین گزینه برای شرایط داده‌شده است.