قرارداد نمایندگی فروش چیست؟

قرارداد نمایندگی فروش، توافقی است که بر اساس آن مالک یک ملک (به‌عنوان اصیل) به یک کارگزار املاک (به‌عنوان نماینده) اجازه می‌دهد تا بر اساس شرایط مالک، خریداری برای ملک پیدا کند. در ازای این خدمت، مالک به کارگزار کمیسیون پرداخت می‌کند.

به‌طور کمتر رایج، این اصطلاح به قراردادی بین صادرکننده اوراق بهادار (مانند یک شرکت سهامی عام) و بورس مالی که میزبان این اوراق است، نیز اشاره دارد. نمونه‌هایی از این بورس‌ها شامل بورس نیویورک (NYSE)، بورس توکیو (TSE) و بورس لندن (LSE) هستند.

نکات کلیدی:

• قرارداد نمایندگی فروش، توافقی بین مالک ملک و کارگزار املاک است که به کارگزار اجازه می‌دهد نماینده فروشنده باشد و خریداری برای ملک پیدا کند.
• سه نوع قرارداد نمایندگی فروش وجود دارد: نمایندگی باز، نمایندگی انحصاری و نمایندگی انحصاری حق فروش.
• این قرارداد، یک قرارداد استخدامی است نه قرارداد ملکی: کارگزار برای نمایندگی فروشنده استخدام می‌شود، اما هیچ ملکی بین طرفین منتقل نمی‌شود.

نحوه عملکرد قرارداد نمایندگی فروش

قرارداد نمایندگی فروش به کارگزار اجازه می‌دهد تا نماینده فروشنده و ملک او در برابر اشخاص ثالث باشد. این قرارداد، یک قرارداد استخدامی است نه ملکی: کارگزار برای نمایندگی فروشنده استخدام می‌شود، اما مالکیت ملک منتقل نمی‌شود.

بر اساس قوانین مجوز املاک، تنها یک کارگزار می‌تواند به‌عنوان نماینده برای ثبت، فروش یا اجاره ملک شخص دیگری عمل کند. در اکثر ایالت‌ها، قراردادهای نمایندگی فروش باید به‌صورت کتبی باشند.

از آنجا که ملاحظات مشابهی در اکثر معاملات ملکی وجود دارد، قراردادهای نمایندگی فروش معمولاً اطلاعات مشابهی را در بر می‌گیرند، از جمله شرح ملک. این شرح معمولاً شامل فهرستی از اموال شخصی که با فروش ملک باقی می‌مانند و اموالی که فروشنده قصد بردن آن‌ها را دارد (مانند لوازم خانگی یا پرده‌ها) است.

قرارداد نمایندگی فروش همچنین قیمت پیشنهادی، وظایف کارگزار، وظایف فروشنده، نحوه پرداخت کمیسیون کارگزار، شرایط میانجی‌گری، تاریخ انقضای خودکار و هرگونه شرایط و ضوابط اضافی را مشخص می‌کند.

نکته مهم

اگرچه قراردادهای نمایندگی فروش از نظر قانونی الزام‌آور هستند، در شرایط خاصی مانند عدم اقدام کارگزار برای بازاریابی ملک، امکان فسخ وجود دارد. همچنین، در صورت تخریب ملک (مانند آتش‌سوزی یا بلایای طبیعی) یا فوت، ورشکستگی یا ناتوانی ذهنی کارگزار یا فروشنده، قرارداد فسخ می‌شود.

انواع قراردادهای نمایندگی فروش

نمایندگی باز

در نمایندگی باز، فروشنده حق استخدام چندین کارگزار را به‌عنوان نماینده حفظ می‌کند. این نوع قرارداد غیرانحصاری است و فروشنده تنها به کارگزاری که خریدار آماده، مایل و توانمند را پیدا کند، موظف به پرداخت کمیسیون است. فروشنده همچنین می‌تواند ملک را به‌صورت مستقل بفروشد بدون اینکه ملزم به پرداخت کمیسیون باشد.

نکته

سرویس چندگانه نمایندگی (MLS) پایگاهی مشترک است که توسط کارگزاران املاک ایجاد شده تا اطلاعات مربوط به املاک برای فروش را ارائه دهد. MLS به کارگزاران امکان می‌دهد فهرست املاک یکدیگر را ببینند تا خریداران را به فروشندگان متصل کنند. در این ترتیب، هر دو کارگزار نمایندگی و فروش از اشتراک اطلاعات و تقسیم کمیسیون سود می‌برند.

نمایندگی انحصاری

در نمایندگی انحصاری، یک کارگزار به‌عنوان نماینده انحصاری فروشنده تعیین می‌شود. فروشنده حق فروش مستقل ملک را بدون تعهد به کارگزار حفظ می‌کند. با این حال، اگر کارگزار عامل اصلی فروش باشد، فروشنده موظف به پرداخت کمیسیون است.