اخبار
بهبود اجاره‌ای چیست؟
بهبود اجاره‌ای تغییری است که برای سفارشی‌سازی یک ملک اجاره‌ای برای نیازهای خاص یک مستأجر انجام می‌شود.
بهبود اجاره‌ای چیست؟
بهبود اجاره‌ای به تغییراتی گفته می‌شود که برای سفارشی‌سازی یک ملک اجاره‌ای به منظور تأمین نیازهای خاص یک مستأجر انجام می‌شود. این تغییرات ممکن است شامل رنگ‌آمیزی، نصب دیوارهای جداکننده، تغییر کف‌پوش، یا نصب تجهیزات روشنایی سفارشی باشد. این بهبودها ممکن است توسط مالک یا مستأجر انجام شوند و هزینه آنها معمولاً توسط مستأجر پرداخت می‌شود.
نکات کلیدی:
- بهبود اجاره‌ای تغییری است که برای سفارشی‌سازی یک ملک اجاره‌ای برای نیازهای خاص یک مستأجر انجام می‌شود.
- مالکان ممکن است این بهبودها را برای مستأجران موجود یا جدید انجام دهند.
- رنگ‌آمیزی، نصب دیوارهای جداکننده، تجهیزات روشنایی سفارشی، و تغییر کف‌پوش همگی نمونه‌هایی از بهبودهای اجاره‌ای هستند.
- بزرگ کردن ساختمان، آسانسورها و پله‌برقی‌ها، سقف‌ها، سیستم‌های حفاظت در برابر آتش، سیستم‌های هشدار و امنیتی، و سیستم‌های گرمایش، سرمایش و تهویه (HVAC) به عنوان بهبود اجاره‌ای محسوب نمی‌شوند.
نحوه عملکرد بهبودهای اجاره‌ای
بهبودهای اجاره‌ای که معمولاً به عنوان بهبودهای مستأجر یا ساخت‌وساز سفارشی شناخته می‌شوند، تغییراتی هستند که عمدتاً توسط مالکان املاک تجاری برای مستأجران موجود یا جدید انجام می‌شوند. این تغییرات برای تأمین نیازهای خاص مستأجر طراحی می‌شوند و فضا را برای آنها جذاب‌تر و کاربردی‌تر می‌کنند.
پس از پایان اجاره، این بهبودها معمولاً به مالک تعلق می‌گیرند، مگر اینکه در قرارداد چیز دیگری ذکر شده باشد. اگر مستأجر اجازه برداشتن این بهبودها را داشته باشد، باید آنها را بدون آسیب به ملک حذف کند.
برای اینکه تغییراتی به عنوان بهبود اجاره‌ای تلقی شوند، باید معیارهای خاصی را داشته باشند. این تغییرات باید در فضای داخلی انجام شوند و نیازهای خاص مستأجر را برآورده کنند، از جمله:
- تغییرات ساختاری
- نصب دیوار خشک و کف‌پوش جدید
- به‌روزرسانی سیستم‌های روشنایی، الکتریکی و فناوری
- افزودن اتاق‌ها، کابین‌ها یا دیوارهای جداکننده
- نصب قفسه‌ها و پیشخوان‌ها
همه تغییرات به عنوان بهبود اجاره‌ای محسوب نمی‌شوند. تغییراتی که برای یک مستأجر انجام می‌شوند، برای مستأجران دیگر، از جمله همسایگان، مناسب نیستند. بازسازی‌های خارجی ساختمان مانند محوطه‌سازی، تعمیر پارکینگ یا سقف نیز به عنوان بهبود اجاره‌ای تلقی نمی‌شوند. حتی تغییرات داخلی مانند به‌روزرسانی آسانسور یا سیستم HVAC ساختمان، بهبود اجاره‌ای محسوب نمی‌شوند، زیرا به نفع یک مستأجر خاص نیستند.
نکته مهم
بهبودهای اجاره‌ای به عنوان اموال بهبودیافته واجد شرایط برای اهداف مالیاتی، همراه با بهبودهای ساختمانی، اموال رستورانی واجد شرایط، و بهبودهای خرده‌فروشی واجد شرایط تحت قانون کاهش مالیات و مشاغل (TCJA) سال ۲۰۱۷ محسوب می‌شوند.
ملاحظات ویژه
بهبودهای اجاره‌ای برای سفارشی‌سازی و تغییر املاک اجاره‌ای انجام می‌شوند تا نیازهای مستأجران را برآورده کنند. اما مالکان ساختمان چگونه استهلاک این بهبودها را مدیریت می‌کنند؟ این بستگی به روش حسابداری دارد.
مالکان می‌توانند طبق کد درآمد داخلی (IRC) تحت شرایط خاصی، بهبودهای اجاره‌ای را طی ۱۵ سال مستهلک کنند، مشروط بر اینکه:
- بهبودها طبق شرایط اجاره انجام شوند.
- بیش از سه سال پس از شروع بهره‌برداری از ساختمان انجام شوند.
- شامل بزرگ کردن ساختمان، نصب آسانسور یا پله‌برقی، یا تغییر چارچوب ساختاری داخلی نباشند.
بر اساس اصول پذیرفته‌شده حسابداری (GAAP)، بهبودهای اجاره‌ای «طی کوتاه‌تر بین عمر مفید این بهبودها و مدت باقی‌مانده اجاره مستهلک می‌شوند.»
انواع بهبودهای اجاره‌ای
کمک‌هزینه بهبود مستأجر
این نوع بهبود به مستأجر اختیار می‌دهد تا پروژه را مدیریت کند و بار را از دوش مالک برمی‌دارد، به‌ویژه اگر فرآیند زمان‌بر باشد. مالک معمولاً در قرارداد اجاره، بودجه‌ای برای کمک‌هزینه بهبود مستأجر تعیین می‌کند که به‌صورت مبلغ ثابت یا بر اساس هر متر مربع مشخص می‌شود. مالک ممکن است مستقیماً به شرکت بازسازی/ساخت‌وساز پرداخت کند یا هزینه را به مستأجر بازپرداخت کند. اگر بودجه پروژه فراتر رود، مستأجر مسئول پرداخت مابه‌التفاوت است.
تخفیف اجاره
مالک ممکن است برای بهبودهای اجاره‌ای تخفیف اجاره ارائه دهد. اگر این گزینه در قرارداد ذکر شده باشد، مستأجر ممکن است از تخفیف‌هایی مانند یک ماه اجاره رایگان یا کاهش اجاره برای دوره‌ای خاص بهره‌مند شود. این امکان به مستأجر کمک می‌کند تا هزینه‌های تغییر فضا را کاهش دهد. مانند کمک‌هزینه بهبود، مستأجر پروژه را مدیریت کرده و بهبودها را کنترل می‌کند و در صورت افزایش هزینه‌ها، مسئول پرداخت اضافی است.
کمک‌هزینه استاندارد ساخت
این گزینه که به عنوان ساخت‌وساز سفارشی نیز شناخته می‌شود، شامل بسته‌ای از بهبودها یا گزینه‌هایی است که مالک به مستأجر ارائه می‌دهد. مالک معمولاً پروژه را مدیریت می‌کند و به مستأجر اجازه می‌دهد زمان بیشتری به کسب‌وکار خود اختصاص دهد. با این حال، ممکن است مستأجران تغییراتی که واقعاً برای رشد کسب‌وکارشان نیاز دارند دریافت نکنند و در صورت افزودن تغییرات اضافی، باید هزینه‌های اضافی را پوشش دهند.
پروژه کلید در دست
این نوع بهبود اجاره‌ای معمولاً در ابتدای اجاره انجام می‌شود. مستأجر برآورد هزینه‌ها و طرح‌ها را ارائه می‌دهد، در حالی که مالک پروژه را نظارت کرده و هزینه‌های آن را پرداخت می‌کند.
قوانین بهبودهای اجاره‌ای
در آذر ۱۳۹۴ شمسی (دسامبر ۲۰۱۵)، کنگره ایالات متحده قانون حفاظت از آمریکایی‌ها در برابر افزایش مالیات (PATH) را تصویب کرد که چندین مقررات مالیاتی مرتبط با استهلاک، از جمله بهبودهای اجاره‌ای را اصلاح و تمدید کرد. این قانون یک مقرره صرفه‌جویی مالیاتی را دائمی کرد که امکان بازیابی هزینه خط مستقیم ۱۵ ساله برای بهبودهای اجاره‌ای واجد شرایط را فراهم می‌کرد. بر اساس این دستورالعمل‌ها:
- مالک و مستأجر نباید با هم رابطه خویشاوندی داشته باشند.
- بهبودها باید فقط در فضای داخلی ساختمان و برای مستأجری که تنها ساکن آن فضا است، انجام شوند.
- بهبودهای اجاره‌ای باید پس از سه سال از شروع بهره‌برداری ساختمان انجام شوند.
قانون TCJA در سال ۲۰۱۷ برخی از این الزامات را تغییر داد. بهبودها همچنان باید در فضای داخلی ساختمان انجام شوند، به این معنی که بزرگ کردن ساختمان، آسانسورها، پله‌برقی‌ها، سقف‌ها، سیستم‌های حفاظت در برابر آتش، هشدار و امنیتی، و سیستم‌های HVAC همچنان واجد شرایط نیستند. اموال بهبودیافته واجد شرایط دیگر نیازی به عدم ارتباط بین مالک و مستأجر ندارد و الزام سه‌ساله حذف شده است، به‌طوری که بهبودها می‌توانند «پس از تاریخی که ملک برای اولین بار در خدمت قرار گرفته» انجام شوند، طبق اداره درآمد داخلی (IRS).
قانون کمک، امداد و امنیت اقتصادی کرونا (CARES) در سال ۲۰۲۰ تغییراتی در اموال بهبودیافته واجد شرایط ایجاد کرد. این قانون دوره بازیابی ۱۵ ساله برای QIP تعیین کرد و به مودیان اجازه داد استهلاک سال اول را برای هر QIP درخواست کنند.
نکته کلیدی
بیشتر وام‌دهندگان اجازه نمی‌دهند شرایط بازپرداخت برای تأمین مالی بهبودهای اجاره‌ای از مدت اجاره فراتر رود.
حسابداری برای بهبودهای اجاره‌ای
اداره درآمد داخلی (IRS) کسر هزینه برای بهبودها را مجاز نمی‌داند، اما چون بهبودها بخشی از ساختمان محسوب می‌شوند، مشمول استهلاک هستند. اگر شرایط لازم برآورده شود، هرکسی که کار را انجام دهد—مالک یا مستأجر—می‌تواند کسر استهلاک را دریافت کند. قانون TCJA حداکثر مبلغ مجاز را از ۵۰۰,۰۰۰ دلار به ۱ میلیون دلار افزایش داد.
کارشناسان حسابداری پیشنهاد می‌کنند که بهبودهایی که کمتر از حد سرمایه‌گذاری شرکت هستند، در همان دوره به عنوان هزینه ثبت شوند. اگر این مبلغ از حد سرمایه‌گذاری فراتر رود، باید سرمایه‌گذاری شده و طی مدت اجاره یا عمر مفید کوتاه‌تر بهبودها مستهلک شود.
بهبود اجاره‌ای در برابر بهبود ساختمانی
گرچه بهبودهای اجاره‌ای ممکن است به‌نوعی بهبودهای ساختمانی به نظر برسند، اما تفاوت آشکاری دارند. بهبودهای اجاره‌ای تنها برای یک مستأجر خاص تأثیر دارند، در حالی که بهبودهای ساختمانی به نفع همه ساکنان ملک بوده و معمولاً ساختار کلی ساختمان را تغییر می‌دهند. نمونه‌های بهبودهای ساختمانی شامل نصب سقف جدید، آسفالت کردن مسیر یا پارکینگ، افزودن پارکینگ، بازسازی لابی، افزودن یا تعمیر آسانسور، و به‌روزرسانی سیستم HVAC است که عمر کلی ساختار را افزایش می‌دهند.
مثال‌های بهبود اجاره‌ای
مالکان ممکن است برای تشویق مستأجران به اجاره طولانی‌مدت، به‌ویژه در صنعت خرده‌فروشی، هزینه بهبودهای اجاره‌ای را تقبل کنند. برای مثال، صاحب کسب‌وکاری یک ساختمان را برای فروشگاه دیسک گلف خود اجاره می‌کند. مالک ممکن است چهار دیوار به فضای اجاره‌ای اضافه کند تا قفسه‌های نمایشی و فضاهای ذخیره‌سازی برای دیسک‌ها ایجاد کند. این تغییرات بهبود اجاره‌ای محسوب می‌شوند.
مثال دیگر از بخش خرده‌فروشی: صاحب فروشگاه A تصمیم می‌گیرد فضایی را از شرکت B اجاره کند. این فضا فقط چهار دیوار دارد و فاقد امکانات دیگر است. طی مذاکرات اجاره، شرکت B—مالک—موافقت می‌کند که قبل از افتتاح فروشگاه A، قفسه‌ها، پیشخوان خدمات برای صندوق‌های فروش، و یک واحد نمایش با نورپردازی ویژه نصب کند.
نمونه‌های بهبودهای اجاره‌ای چیست؟
نمونه‌های بهبود اجاره‌ای شامل هر چیزی است که به نفع یک مستأجر خاص باشد، معمولاً در املاک تجاری. این شامل رنگ‌آمیزی، افزودن دیوارهای جدید، نصب قفسه‌های نمایشی، تغییر کف‌پوش و نورپردازی، و افزودن دفاتر، دیوارها و دیوارهای جداکننده است.
چه کسی هزینه بهبودهای اجاره‌ای را پرداخت می‌کند؟
مالکان بودجه بهبودها را از طریق ارائه کمک‌هزینه بهبود مستأجر یا تخفیف اجاره تأمین می‌کنند. آنها همچنین ممکن است بسته‌ای از تغییرات را به مستأجر پیشنهاد دهند. مستأجر معمولاً مسئول هزینه‌های اضافی فراتر از بودجه است.
آیا بهبودهای اجاره‌ای قابل کسر از مالیات هستند؟
بهبودهای اجاره‌ای قابل کسر از مالیات نیستند، اما چون بخشی از ساختمان محسوب می‌شوند، مالکان می‌توانند استهلاک آنها را در نظر بگیرند.
نتیجه‌گیری
بهبودهای اجاره‌ای تغییراتی هستند که توسط مالکان، صاحبان املاک یا مستأجران برای آماده‌سازی، نگهداری یا بهبود واحدهای اجاره‌ای به نفع یک مستأجر خاص انجام می‌شوند. این تغییرات می‌توانند شامل رنگ‌آمیزی، تعمیرات، به‌روزرسانی تجهیزات و جایگزینی وسایل باشند. این هزینه‌ها به‌طور مستقیم از مالیات کسر نمی‌شوند، زیرا بهبودهای سرمایه‌ای محسوب می‌شوند، اما اداره درآمد داخلی امکان استهلاک آنها را در طول زمان فراهم می‌کند.