اخبار
قرارداد اجاره با اختیار خرید چیست؟
قرارداد اجاره با اختیار خرید به مستأجر امکان خرید ملک را می‌دهد.
قرارداد اجاره با اختیار خرید چیست؟
قرارداد اجاره با اختیار خرید توافقی است که به مستأجر امکان انتخاب خرید ملک اجاره‌ای را در طول یا پایان دوره اجاره می‌دهد. این قرارداد همچنین مانع از عرضه ملک برای فروش به دیگران توسط مالک می‌شود. در پایان مدت قرارداد، مستأجر باید یا از اختیار خرید استفاده کند یا آن را از دست بدهد. این نوع قرارداد به‌عنوان اجاره با امکان خرید نیز شناخته می‌شود.
نکات کلیدی:
- قرارداد اجاره با اختیار خرید به مستأجر امکان خرید ملک را می‌دهد.
- این قرارداد مانع از عرضه ملک برای فروش به دیگران توسط مالک می‌شود.
- مستأجر معمولاً درصدی بالاتر از اجاره ماهانه استاندارد پرداخت می‌کند که به پیش‌پرداخت خرید خانه اختصاص می‌یابد.
- قراردادهای اجاره با اختیار خرید می‌توانند هر دوره زمانی داشته باشند، اما معمولاً پس از دو تا سه سال منقضی می‌شوند.
- بسته به قرارداد، خریدار-مستأجر ممکن است مسئول نگهداری و تعمیراتی باشد که معمولاً بر عهده موجر است.
نحوه عملکرد قرارداد اجاره با اختیار خرید
قرارداد اجاره با اختیار خرید انعطاف‌پذیری بیشتری نسبت به قرارداد اجاره-خرید استاندارد فراهم می‌کند، که مستأجر را ملزم به خرید خانه در پایان دوره اجاره می‌کند. قیمت خانه از پیش توسط خریدار (مستأجر) و مالک توافق می‌شود. این قیمت معمولاً بر اساس ارزش بازار فعلی خانه است، که به مستأجر امکان می‌دهد در آینده خانه را به قیمت امروز خریداری کند.
برای این اختیار، مستأجر معمولاً هزینه‌ای اولیه به مالک پرداخت می‌کند، که ممکن است 1 درصد از قیمت فروش خانه باشد. این هزینه در صورت تصمیم مستأجر به خرید خانه در پایان اجاره به پیش‌پرداخت اختصاص می‌یابد.
این قرارداد به‌ویژه برای افرادی که در حال بهبود اعتبار خود هستند یا پس‌انداز کافی برای پیش‌پرداخت ندارند، مفید است. با این حال، چندین ویژگی قرارداد اجاره با اختیار خرید باید در نظر گرفته شود.
الزامات قرارداد اجاره با اختیار خرید
قراردادهای اجاره با اختیار خرید برای مالکان املاک با یک معامله همراه است، زیرا ممکن است فرصت فروش ملک به قیمت بالاتر را از دست بدهند. در مقابل، مستأجران برای داشتن اختیار خرید در مقایسه با اجاره معمولی، اجاره بیشتری پرداخت می‌کنند.
پرداخت‌های اجاره
مالک برای اختیار خرید به قیمت امروز در پایان اجاره، مبلغی اضافی علاوه بر اجاره ماهانه استاندارد دریافت می‌کند. این مبلغ اضافی ممکن است درصدی به اجاره فعلی اضافه کند، مانند 10 درصد افزایش اجاره ماهانه استاندارد برای خانه‌ای با آن اندازه.
این مبلغ اضافی، که اغلب به‌عنوان اعتبار اجاره شناخته می‌شود، در صورت استفاده از اختیار خرید توسط مستأجر، بخشی از پیش‌پرداخت خانه می‌شود. با این حال، اگر مستأجر در پایان اجاره خانه را خریداری نکند، پول اضافی پرداخت‌شده بیش از اجاره استاندارد از دست می‌رود.
برخی مالکان ممکن است یک پرداخت نقدی یک‌بارمصرف دریافت کنند، که اغلب به‌عنوان ارزش در نظر گرفته‌شده شناخته می‌شود و مشابه حق بیمه پرداخت‌شده برای اختیار در بازارهای مالی است. این مبلغ، سپرده خرید ملک نیست و غیرقابل‌استرداد است. میزان آن از هزینه‌ای نمادین تا 5 درصد قیمت مورد انتظار خرید متغیر است.
تأمین مالی بانکی با قرارداد اجاره با اختیار خرید
خبر خوب برای مستأجران این است که معمولاً بانک‌ها اجازه می‌دهند کل وجوه اضافی پرداخت‌شده بیش از اجاره به‌عنوان پیش‌پرداخت خرید خانه استفاده شود. با این حال، اگر اجاره دریافت‌شده برابر با نرخ بازار باشد، بانک ممکن است اجازه ندهد هیچ‌یک از این وجوه به قیمت خرید اختصاص یابد. خریداران باید با چندین بانک مشورت کنند تا سیاست‌های آن‌ها در مورد تأمین مالی وام مسکن برای خانه‌ای با قرارداد اجاره با اختیار خرید را مشخص کنند.
مدت قرارداد اجاره با اختیار خرید
مدت اختیار می‌تواند هر دوره‌ای باشد که مالک و مستأجر بر آن توافق کنند، اما معمولاً یک تا سه سال است. قرارداد اجاره با اختیار خرید همچنین قیمت خرید ملک را در ابتدای اجاره یا روش تعیین آن قیمت در پایان اختیار مشخص می‌کند. جزئیات بیشتر در بخش بعدی ارائه شده است.
شرایط قرارداد اجاره با اختیار خرید
قراردادهای اجاره با اختیار خرید شامل ویژگی‌های متعددی هستند، که از مدت اجاره شروع می‌شود. این مدت، دوره‌ای را که مستأجر در ملک ساکن خواهد بود، تعریف می‌کند. قیمت اختیار خرید نیز جزء حیاتی قرارداد است که قیمت خرید ملک را در صورت استفاده از اختیار توسط مستأجر تعیین می‌کند. در برخی موارد، ممکن است مبلغ دقیقی ذکر نشود، بلکه روش محاسبه ارزش (مانند ارزش کتاب آبی کلی در تاریخ خاتمه اجاره) مشخص شود.
هزینه اختیار، که به‌عنوان ارزش در نظر گرفته‌شده نیز شناخته می‌شود، پرداخت اولیه غیرقابل‌استردادی است که مستأجر به موجر برای تأمین حق خرید ملک در طول دوره اجاره پرداخت می‌کند. اعتبارات اجاره، در صورت وجود، مشوق‌های مالی اضافی در برخی قراردادهای اجاره با اختیار خرید هستند که گاهی ممکن است برای جبران هزینه‌ها یا قیمت خرید استفاده شوند.
قراردادهای اجاره با اختیار خرید اغلب دوره‌ای برای اعمال اختیار دارند که بازه زمانی خاصی را که مستأجر باید قصد خود برای استفاده از اختیار خرید را به موجر اطلاع دهد، مشخص می‌کند. رعایت این بازه زمانی برای مستأجر حیاتی است تا از دست دادن حق خرید ملک جلوگیری شود.
این قراردادها معمولاً شامل بندهای تخلف و خاتمه هستند. این بندها باید مشخص کنند که در صورت عدم رعایت تعهدات توسط هر یک از طرفین چه اتفاقی می‌افتد. برخی قراردادهای اجاره با اختیار خرید ممکن است شامل گزینه‌ای برای تمدید دوره اجاره یا دوره اعمال اختیار توسط مستأجر باشند، اگر به زمان بیشتری برای تصمیم‌گیری در مورد خرید نیاز داشته باشند. این تمدید ممکن است هزینه‌ای داشته باشد.
در نهایت، قرارداد اجاره با اختیار خرید ممکن است به ارزیابی و بازرسی نیاز داشته باشد تا ارزش فعلی و وضعیت ملک در زمان اعمال اختیار خرید مشخص شود. این امر تا حد زیادی از خریدار در برابر پرداخت بیش از حد برای کالایی با ارزش کمتر محافظت می‌کند.
صنایع با قراردادهای اجاره با اختیار خرید
این مقاله عمدتاً بر املاک و مستغلات تمرکز دارد؛ با این حال، صنایع مختلفی اغلب قراردادهای اجاره با اختیار خرید را در توافق‌نامه‌های خود لحاظ می‌کنند. این صنایع شامل موارد زیر هستند، اما به آن‌ها محدود نمی‌شوند:
- املاک و مستغلات : قراردادهای اجاره با اختیار خرید به خریداران احتمالی امکان می‌دهند خانه‌ای را اجاره کنند و بعداً فرصت خرید آن را داشته باشند.
- خودروها : قراردادهای اجاره با اختیار خرید اغلب برای خودروها استفاده می‌شوند. مشتریان می‌توانند خودرو را برای مدت معینی، معمولاً دو تا سه سال، اجاره کنند و در پایان دوره اجاره امکان خرید خودرو با قیمت تعیین‌شده را داشته باشند.
- تجهیزات : شرکت‌ها در صنایع مختلف مانند تولید، ساخت‌وساز و مراقبت‌های بهداشتی اغلب به تجهیزات گران‌قیمت وابسته‌اند. آن‌ها می‌توانند تجهیزات را برای مدت معینی اجاره کنند تا عملکرد و مناسب بودن آن‌ها را ارزیابی کنند. پس از کاهش عمر مفید تجهیزات (اما همچنان دارای ارزش)، شرکت ممکن است گزینه خرید آن را داشته باشد.
- فناوری : مجوزهای نرم‌افزاری، سخت‌افزارهای کامپیوتری و سایر تجهیزات فناوری می‌توانند از طریق قراردادهای اجاره با اختیار خرید اجاره شوند. در برخی موارد، این خدمات ممکن است به‌طور دائم دانلود یا مالکیت دائمی شوند (اغلب به دلیل جایگزینی با نسخه‌های جدیدتر).
- کشاورزی : در صنعت کشاورزی، اجاره مزارع یکی از کاربردهای قراردادهای اجاره با اختیار خرید است. کشاورزانی که بودجه کافی برای خرید زمین ندارند، می‌توانند آن را اجاره کنند و در صورت تولید محصولات سودآور، امکان خرید آن را در آینده داشته باشند.
- هوانوردی : شرکت‌های هواپیمایی یا اشخاص خصوصی ممکن است هنگام اجاره هواپیما از قراردادهای اجاره با اختیار خرید استفاده کنند. این امکان آزادی مالی بیشتری به آن‌ها می‌دهد و اجازه می‌دهد هواپیماها را برای مدت معینی بدون پرداخت کل قیمت خرید استفاده کنند.
نکته
پیشنهاد خرید دارایی‌های دیگر را در نظر بگیرید. پس از استفاده از یک کالا، مالک ممکن است تشخیص دهد که عمر مفید آن کاهش یافته است و اگر از محصول راضی باشید، ممکن است بتوانید به‌راحتی معامله‌ای را هدایت کنید.
دلایل استفاده از قرارداد اجاره با اختیار خرید
دلایل متعددی وجود دارد که چرا مستأجر و مالک ممکن است وارد قرارداد اجاره با اختیار خرید شوند. مهم است که بررسی شود آیا مزایای این توافق بر معایب آن برتری دارد یا خیر.
چرا مستأجران وارد قرارداد اجاره با اختیار خرید می‌شوند
یک خریدار بالقوه ممکن است دلایل متعددی برای استفاده از قرارداد اجاره با اختیار خرید به‌جای خرید مستقیم ملک در ابتدا داشته باشد. یکی از ملاحظات اصلی نداشتن پول یا اعتبار کافی برای خرید است. اجاره به خریدار بالقوه امکان می‌دهد برای خرید پس‌انداز کند و همزمان با پرداخت‌های منظم و به‌موقع، اعتبار خود را بهبود بخشد.
مستأجر فرصتی برای خرید ملک در آینده به قیمت امروز دارد. اگر مستأجر پول کافی برای خرید خانه امروز نداشته باشد اما نگران افزایش ارزش خانه در سال‌های آینده باشد، قرارداد اجاره با اختیار خرید گزینه خوبی است. همچنین، اگر مستأجر عاشق خانه، منطقه آموزشی یا محله باشد، این قرارداد خانه را از بازار خارج می‌کند و به مستأجر اجازه می‌دهد تا پایان اجاره پس‌انداز کافی برای خرید آن داشته باشد.
حتی اگر خریدار بالقوه توانایی خرید ملک را داشته باشد، ممکن است نخواهند بلافاصله متعهد به خرید شوند. برای مثال، اگر خریدار بالقوه از مکان دیگری آمده باشد، ممکن است بخواهد قبل از تعهد به خرید، مدتی در شهر جدید زندگی کند. یا ممکن است هنوز ملک قدیمی خود را برای فروش داشته باشند قبل از اینکه بتوانند ملک جدید را خریداری کنند.
در نهایت، ممکن است ملک برای برخی وام‌ها، مانند وام VA، به دلیل نیاز به تعمیرات یا ارتقاها واجد شرایط نباشد. با اجاره اولیه، خریدار بالقوه می‌تواند این بهبودها را انجام دهد تا بعداً برای وام واجد شرایط شود.
چرا مالکان وارد قرارداد اجاره با اختیار خرید می‌شوند
مالک ملک ممکن است به دلیل مشکل در فروش مستقیم خانه وارد قرارداد اجاره با اختیار خرید شود. این گزینه می‌تواند ملک را برای انواع مختلف خریداران بالقوه جذاب‌تر کند.
همچنین، اگر صاحب‌خانه قصد فروش خانه را در چند سال آینده داشته باشد، قرارداد اجاره با اختیار خرید به او امکان می‌دهد مبلغی اضافی بیش از اجاره بازار فعلی دریافت کند. بدترین سناریو این است که مستأجر خانه را خریداری نکند؛ مالک خانه را برای فروش در بازار قرار می‌دهد و وجوه اضافی پرداخت‌شده بیش از اجاره ماهانه استاندارد را نگه می‌دارد.
همچنین ممکن است مسائل مالیاتی مرتبط با فروش مستقیم ملک در حال حاضر به‌جای فروش آن در آینده وجود داشته باشد. این گزینه، اگرچه تضمینی برای فروش در آینده نیست، احتمال داشتن خریداری آماده در پایان دوره اختیار را افزایش می‌دهد.
نکته مهم
اگر مستأجر در پایان اجاره از گزینه خرید خانه استفاده نکند، پول اضافی پرداخت‌شده بیش از اجاره ماهانه استاندارد از دست می‌رود.
قرارداد اجاره با اختیار خرید در برابر حق تقدم عرضه
در بسیاری از جهات، قرارداد اجاره با اختیار خرید (یا اجاره به مالکیت) مشابه حق تقدم عرضه (ROFO) است. حق تقدم عرضه یک شرط قراردادی است که به یک طرف خاص اولین فرصت خرید ملک را می‌دهد.
اگر مالک ملک تصمیم به فروش ملک بگیرد، باید ابتدا شرایط فروش را به طرفی که حق تقدم عرضه را دارد ارائه دهد. این به دارنده حق امکان می‌دهد پیشنهاد را بپذیرد یا رد کند.
اگر آن‌ها پیشنهاد را رد کنند یا در بازه زمانی مشخص پاسخی ندهند، مالک ملک می‌تواند سپس ملک را به دیگر طرف‌های علاقه‌مند عرضه کند. با این حال، اگر قیمت مذاکره‌شده ملک به‌طور قابل‌توجهی از قیمتی که در ابتدا به مستأجر اولیه پیشنهاد شده بود متفاوت باشد، ممکن است بندی وجود داشته باشد که مالک را ملزم به ارائه مجدد همان بسته به مستأجر اولیه کند.
قرارداد اجاره با اختیار خرید در برابر حق تقدم امتناع
قرارداد اجاره با اختیار خرید کمی با حق تقدم امتناع (ROFR) متفاوت است. حق تقدم امتناع قراردادی است که به یک طرف خاص، معمولاً مستأجر یا اجاره‌کننده، حق تطبیق شرایط هر پیشنهادی که توسط شخص ثالثی برای خرید ملک ارائه شده است را می‌دهد، قبل از اینکه مالک بتواند فروش را ادامه دهد.
برای مثال، طرف A مالک ملکی است و پیشنهادی از طرف B برای خرید آن دریافت می‌کند. مستأجر، طرف C، فرصت دارد شرایط پیشنهادی طرف B را تطبیق دهد و اگر طرف A بخواهد بفروشد، باید ابتدا به طرف C مراجعه کند.
اگرچه این مشابه قرارداد اجاره با اختیار خرید به نظر می‌رسد، تفاوت‌های قابل‌توجهی بین این دو وجود دارد. در قرارداد اجاره با اختیار خرید، ممکن است به مستأجر از ابتدا فرصت خرید ملک ارائه شود؛ اگر او رد کند، ممکن است دوباره این فرصت به او داده نشود. در حق تقدم امتناع، تصمیم به فروش بر عهده فروشنده است؛ تنها در آن زمان مستأجر وارد معامله بالقوه می‌شود. به‌جای اینکه بند بر اساس گذر زمان اجرا شود، حق تقدم امتناع با تصمیم به فروش فعال می‌شود.
ملاحظات ویژه
باید یک شرط ارزیابی در قرارداد اجاره با اختیار خرید گنجانده شود. به عبارت دیگر، در پایان اجاره، ارزش خانه ممکن است کاهش یافته باشد. ارزیابی ارزش به‌روز شده‌ای از ملک قبل از خرید و فروش ارائه می‌دهد.
محاسبه دقیق مبلغی که باید در پایان قرارداد اجاره با اختیار خرید به مالک پرداخت شود، مهم است. به یاد داشته باشید، مالک خانه را از بازار خارج می‌کند و از هرگونه افزایش در ارزش بازار خانه چشم‌پوشی می‌کند. مالک می‌خواهد برای عدم امکان فروش خانه به شخص دیگری که آماده خرید است، به‌طور مناسب جبران شود.
کسانی که قرارداد اجاره با اختیار خرید یا اجاره به مالکیت را در نظر دارند، بهتر است وکیلی داشته باشند که با معاملات اجاره با اختیار خرید آشنا باشد تا جزئیات قرارداد را بررسی کند و اطمینان حاصل شود که در پایان دوره اجاره هیچ غافلگیری وجود ندارد.
اجاره به مالکیت در برابر خرید اجباری
قرارداد اجاره با اختیار خرید نباید با قرارداد خرید اجباری اشتباه گرفته شود. در قرارداد خرید اجباری، خریدار ملزم به خرید خانه در پایان دوره اجاره است.
مثال از قرارداد اجاره به مالکیت
فرض کنید موجری قصد فروش خانه‌ای به ارزش 500,000 دلار دارد. خانه دارای مستأجر بلندمدتی است که در حال پس‌انداز برای خرید خانه خود است. هر دو طرف می‌توانند شانس خود را در بازار مسکن امتحان کنند، اما ممکن است مدتی طول بکشد تا موجر خریدار مناسب و مستأجر ملک و فروشنده مناسب را پیدا کند. علاوه بر این، فروش خانه مستلزم تخلیه مستأجران توسط مالک است که منبع درآمد ماهانه را از دست می‌دهد.
در عوض، موجر می‌تواند به مستأجر خود قرارداد اجاره با اختیار خرید پیشنهاد دهد که انتقال را برای هر دو طرف آسان‌تر می‌کند. در یک قرارداد اجاره با اختیار خرید معمولی، خریدار-مستأجر احتمالی 3 تا 5 درصد قیمت خانه در سال (15,000 تا 25,000 دلار) به‌عنوان هزینه اختیار و همچنین مبلغ اضافی به اجاره ماهانه خود پرداخت می‌کند. در ازای آن، او گزینه خرید خانه در دو سال با قیمت امروز را خواهد داشت. مبالغ اضافی ماهانه به پیش‌پرداخت کمک می‌کند.
این ترتیب به نفع هر دو طرف است، اگرچه معامله‌ای دوسویه است. خریدار-مستأجر می‌تواند قیمت مطلوبی برای خانه قفل کند، اما اگر از گزینه خرید استفاده نکند، پول بیشتری نسبت به اجاره معمولی پرداخت کرده است. علاوه بر این، ممکن است مسئول هزینه‌های نگهداری باشد که معمولاً بر عهده موجر است. فروشنده-موجر در ابتدا پول بیشتری به دست می‌آورد، اما فرصت پذیرش پیشنهاد بالاتر را از دست می‌دهد.
قرارداد اجاره با اختیار خرید برای خودرو چگونه کار می‌کند؟
یک خودرو اجاره به مالکیت یا اجاره-خرید خودرو از توافق وام مشابهی با قرارداد اجاره با اختیار خرید استفاده می‌کند. خریدار-مستأجر پیش‌پرداخت اولیه و همچنین پرداخت‌های ماهانه انجام می‌دهد. با این حال، هیچ گزینه خریدی وجود ندارد—در پایان دوره اجاره، خریدار مالک خودرو می‌شود. این ترتیب در نهایت هزینه کمتری نسبت به وام با نرخ بالا دارد و نیازی به بررسی اعتبار ندارد؛ اما بسیار گران‌تر از خرید خودرو با اعتبار خوب است.
چگونه خانه‌های اجاره به مالکیت پیدا کنیم؟
طبق Homelight، یکی از راه‌های یافتن خانه اجاره به مالکیت، جستجوی نمایندگان یا کارگزارانی با برنامه اجاره به مالکیت است. همچنین می‌توان مستقیماً با فروشندگان تماس گرفت—بسیاری از مالکان ممکن است بخواهند ملک خود را بدون دردسر همکاری با مشاور املاک بفروشند. در نهایت، امکان یافتن ترتیبات اجاره به مالکیت از بازار سلب مالکیت نیز وجود دارد. یک قرارداد اجاره به مالکیت برای خانه‌ای در حالت پیش‌سلب مالکیت، جریان درآمدی ثابت و مسیری برای فروش خانه به مالکان فراهم می‌کند.
چگونه قرارداد اجاره به مالکیت بنویسیم؟
نمونه‌ها و قالب‌های زیادی برای قراردادهای اجاره به مالکیت به‌صورت آنلاین در دسترس است. با این حال، با توجه به اندازه تعهد مالی، عاقلانه است که یک وکیل قرارداد اجاره به مالکیت شما را بررسی کند.
آیا قرارداد اجاره به مالکیت به بهبود اعتبار کمک می‌کند؟
طبق Experian، قراردادهای اجاره به مالکیت معمولاً به دفاتر اعتبارسنجی گزارش نمی‌شوند، بنابراین بعید است در گزارش اعتباری شما ظاهر شوند. با این حال، همیشه می‌توانید از موجر خود بخواهید پرداخت‌های اجاره شما را گزارش دهد، که به افزایش امتیاز اعتباری شما کمک می‌کند. البته، این موضوع دوطرفه است—پرداخت از دست‌رفته یا دیرهنگام ممکن است امتیاز اعتباری شما را کاهش دهد.
نتیجه‌گیری
قراردادهای اجاره با اختیار خرید روشی محبوب برای مالکان خانه است تا خریدار بالقوه‌ای را بدون نیاز به عرضه ملک در بازار تأمین کنند. پس از پرداخت هزینه اولیه، مستأجر حق خرید خانه در پایان دوره اجاره را به دست می‌آورد، اغلب با قیمتی ترجیحی. این ترتیب انعطاف‌پذیری بیشتری به خریداران بالقوه خانه می‌دهد و به آن‌ها امکان می‌دهد پس‌انداز و اعتبار خود را برای خرید خانه آماده کنند.