پیش‌بینی بازارها
موجر کیست؟
موجر شخص یا نهادی است که املاک و مستغلات را در اختیار دارد و آن را در ازای دریافت اجاره به مستأجران اجاره می‌دهد.
موجر کیست؟
موجر شخصی یا نهادی است که مالکیت املاک و مستغلات را در اختیار دارد و آن را اجاره می‌دهد. موجران می‌توانند افراد، شرکت‌ها یا سایر نهادها باشند. موجران معمولاً مسئولیت نگهداری یا تعمیرات لازم در طول دوره اجاره را بر عهده دارند. وظایف و تعهدات خاص معمولاً در قرارداد اجاره مشخص می‌شوند.
نکات کلیدی:
- موجر شخص یا نهادی است که املاک و مستغلات را در اختیار دارد و آن را در ازای دریافت اجاره به مستأجران اجاره می‌دهد.
- موجر می‌تواند املاک را به مستأجران مسکونی یا تجاری اجاره دهد، بسته به محدودیت‌های منطقه‌بندی و نوع ملک.
- موجران و مستأجران به‌وسیله قرارداد اجاره، که یک قرارداد قانونی است و حقوق و مسئولیت‌های هر طرف را مشخص می‌کند، متعهد می‌شوند.
- موجر بودن می‌تواند درآمد اجاره‌ای غیرفعال ایجاد کند، اما ممکن است با هزینه‌های غیرمنتظره و ریسک‌های قانونی و مالی منحصربه‌فرد همراه باشد.
- موجران اجازه ندارند تبعیض قائل شوند، بدون اطلاع قبلی وارد ملک شوند، مستأجر را به‌طور غیرقانونی اخراج کنند یا اجاره را بدون اطلاع افزایش دهند.
موجران چه کار می‌کنند
همان‌طور که اشاره شد، موجر کسی است که مالکیت ملکی را دارد و آن را به شخص دیگری، که مستأجر نامیده می‌شود، اجاره می‌دهد. موجران در املاک و مستغلات سرمایه‌گذاری می‌کنند تا سود کسب کنند. با داشتن ملک و اجاره دادن آن، موجر می‌تواند جریان درآمدی ثابت به همراه پتانسیل افزایش ارزش املاک خود به دست آورد.
موجران ممکن است افراد، شرکت‌ها یا نهادهای دیگر، مانند سازمان‌های دولتی باشند. به همین ترتیب، انواع املاکی که در اختیار دارند نیز می‌تواند متفاوت باشد. این بدان معناست که املاک آن‌ها تنها به خانه‌های مسکونی محدود نمی‌شود. علاوه بر خانه‌های تک‌خانواری، پرتفوی املاک آن‌ها ممکن است شامل موارد زیر باشد:
- واحدهای مسکونی چندخانواری، مانند خانه‌های چندخانواری، ساختمان‌های آپارتمانی و کاندومینیوم‌ها
- زمین و قطعات خالی
- املاک تعطیلاتی، مانند کلبه‌ها و ویلاها
- املاک تجاری، مانند املاک تجاری مستقل، مراکز خرید، ساختمان‌های اداری یا ساختمان‌های با کاربری مختلط
موجران معمولاً هنگام اجاره دادن دارایی‌های خود از قراردادهای اجاره استفاده می‌کنند. قرارداد اجاره یک سند قانونی الزام‌آور است که شرایطی را که بر اساس آن یک طرف موافقت می‌کند ملکی را از طرف دیگر اجاره کند، مشخص می‌کند. این قرارداد استفاده از دارایی را برای مستأجر (اجاره‌کننده) تضمین می‌کند و به موجر (مالک یا صاحب‌ملک) حق دریافت پرداخت‌های منظم برای دوره‌ای مشخص را می‌دهد.
موجران غایب
برخی موجران که مالک ملک هستند، در نزدیکی ملک زندگی یا کار نمی‌کنند. این افراد یا نهادها به‌عنوان موجران غایب شناخته می‌شوند. موجر غایب بودن می‌تواند ریسک‌هایی به همراه داشته باشد. آسیب ناشی از سهل‌انگاری یا رفتار نادرست مستأجر نگرانی مداومی است. علاوه بر این، در صورت عدم نظارت کافی بر ملک، ممکن است مشکلات تصرف غیرقانونی پیش آید.
حقوق و مسئولیت‌های موجر
موجران دارای حقوق و مسئولیت‌های خاصی هستند که از ایالتی به ایالت دیگر متفاوت است. همچنین قوانین عمومی وجود دارند که در همه ایالت‌ها مشترک هستند.
موجران حق دریافت اجاره و همچنین هرگونه جریمه دیرکرد از پیش تعیین‌شده را دارند. آن‌ها همچنین حق افزایش اجاره را طبق آنچه در قرارداد اجاره بین موجر و مستأجر تعریف شده است، دارند. هنگامی که مستأجران اجاره را پرداخت نمی‌کنند، موجران حق اخراج آن‌ها را دارند. فرآیند اخراج از ایالتی به ایالت دیگر متفاوت است. اکثر ایالت‌ها به موجران امکان جمع‌آوری اجاره‌های معوقه و هزینه‌های قانونی را می‌دهند.
نکته
در سال 1398 (2019 میلادی)، اورگان به‌عنوان اولین ایالت در آمریکا کنترل اجاره در سطح ایالتی را اجرا کرد و محدودیتی برای افزایش اجاره تعیین نمود.
موجران مسئول نگهداری املاک اجاره‌ای و حفظ آن‌ها در شرایط قابل سکونت هستند. آن‌ها باید اطمینان حاصل کنند که املاک هنگام ورود مستأجران جدید تمیز و خالی هستند. علاوه بر این، موجران باید تمام قوانین ساختمانی محلی را رعایت کنند، تعمیرات را به‌سرعت انجام دهند و تمام خدمات حیاتی، از جمله لوله‌کشی، برق و گرمایش را در وضعیت عملیاتی نگه دارند.
موجران همچنین مسئول مدیریت ودیعه‌های امنیتی هستند. در حالی که موجران حق دریافت ودیعه امنیتی از مستأجران برای پوشش خسارت به ملک یا اجاره‌های پرداخت‌نشده را دارند، این ودیعه متعلق به موجر نیست. قوانین مربوط به ودیعه‌های امنیتی از ایالتی به ایالت دیگر متفاوت است.
انواع موجران
موجران ممکن است افراد، شرکت‌ها یا نهادهای دیگر، مانند سازمان‌های دولتی باشند.
افراد ممکن است یک یا چند ملک را داشته باشند و آن‌ها را اجاره دهند تا درآمد خود را تکمیل کنند یا پرتفوی سرمایه‌گذاری خود را متنوع کنند. برای مثال، یک زوج میانسال ممکن است تصمیم به خرید خانه دوم بگیرند و آن را اجاره دهند تا درآمد ماهانه خود را افزایش دهند. اجاره دادن ملک در دوران بازنشستگی می‌تواند به این افراد کمک کند تا هرگونه درآمدی که از مزایای تأمین اجتماعی یا سرمایه‌گذاری‌هایشان دریافت می‌کنند را تکمیل کنند.
سایر موجران، مانند شرکت‌ها، ممکن است در کسب‌وکار خرید املاک به‌منظور اجاره دادن آن‌ها فعالیت کنند. برای مثال، یک شرکت املاک و مستغلات ممکن است ساختمان‌های اداری را خریداری کند و آن‌ها را به کسب‌وکارهای مختلف برای اجاره ماهانه اجاره دهد.
دولت‌های شهری، به‌ویژه در شهرهای بزرگ، اغلب شرکت‌های مسکن دارند. این سازمان‌ها مالکیت، اجاره، مدیریت و نگهداری مسکن‌های مقرون‌به‌صرفه یا یارانه‌ای را برای افراد نیازمند بر عهده دارند. پرداخت‌های اجاره در این واحدها معمولاً بر اساس درآمد مستأجر تعیین می‌شود.
مزایا و معایب موجر بودن
موجر بودن مزایا و معایبی دارد.
مزایای موجر بودن
- هزینه‌های قابل کسر از مالیات
- جریان درآمدی
- پتانسیل افزایش ارزش
معایب موجر بودن
- مسئولیت‌های مختلف نگهداری و مدیریت ملک
- مالیات بر عایدی سرمایه
- هزینه‌های غیرمنتظره
- مسئولیت‌های قانونی منحصربه‌فرد
از جنبه مثبت، اکثر هزینه‌های مرتبط با املاک اجاره‌ای قابل کسر از مالیات هستند. اگر پس از کسر هزینه‌ها سودی خالص وجود نداشته باشد، درآمد اجاره عملاً درآمد بدون مالیات است. با پرداخت وام رهنی ملک اجاره‌ای، موجران درصد مالکیت خود را در ملک افزایش می‌دهند و به افزایش ارزش آن دسترسی پیدا می‌کنند.
با این حال، هنگامی که موجر ملکی را می‌فروشد، باید مالیات بر هرگونه عایدی سرمایه را پرداخت کند، مگر اینکه پول را به ملک اجاره‌ای دیگری منتقل کند. این فرآیند که به‌عنوان تبادل 1031 شناخته می‌شود، الزامات خاصی دارد. ملک جدید باید ظرف 45 روز از فروش شناسایی شود و انتقال کامل باید ظرف 180 روز انجام گیرد.
محدودیت‌های حقوق موجر
چهار مورد اصلی وجود دارد که موجران اجازه انجام آن‌ها را ندارند:
تبعیض : قانون مسکن عادلانه به‌طور صریح موجران را از رد اجاره به کسی بر اساس نژاد، رنگ پوست، منشأ ملی، گرایش جنسی، وضعیت خانوادگی، معلولیت یا جنسیت منع می‌کند.
ورود بدون اطلاع قبلی : مگر در موارد اضطراری، موجران باید پیش از ورود به ملک اطلاع مناسب بدهند. قوانین از ایالتی به ایالت دیگر متفاوت است، اما بسیاری از قوانین حداقل 24 ساعت اطلاع قبلی را الزامی می‌کنند.
اخراج غیرقانونی مستأجران : موجر ممکن است مستأجری را اخراج کند، اما همیشه باید از کانال‌های قانونی مناسب استفاده کند. عدم رعایت پروتکل مناسب ممکن است موجر را در موقعیت قانونی نامطلوبی قرار دهد.
افزایش اجاره بدون اطلاع : موجران باید پیش از افزایش اجاره مستأجر اطلاع کافی (معمولاً حداقل 30 روز) بدهند. و بسته به ایالت، قوانین کنترل اجاره ممکن است مانع از افزایش اجاره بیش از حد معین، حتی در زمان تمدید قرارداد اجاره، شوند.
موجر باید چه مدت قبل به مستأجر اطلاع دهد تا تخلیه کند؟
در اکثر ایالت‌ها، موجران باید 30 روز قبل به مستأجر برای پایان دادن به قرارداد اجاره ماه‌به‌ماه اطلاع دهند.
موجر چه مدت برای انجام تعمیرات فرصت دارد؟
قوانین موجر-مستأجر از ایالتی به ایالت دیگر متفاوت است. اما به‌طور کلی، موجر برای رفع مشکلات حیاتی (مانند نبود گرمایش یا آب جاری) سه تا هفت روز و برای مشکلات کمتر جدی 30 روز فرصت دارد.
چگونه می‌توانم موجری را به دلیل سهل‌انگاری گزارش کنم؟
در اکثر موارد، ابتدا باید موجر را از مشکل(ها) مطلع کنید قبل از اینکه شکایتی ثبت کنید. اگر پاسخی دریافت نشد یا موجر مشکل را برطرف نکرد، می‌توانید شکایت را به اداره بهداشت محلی، آژانس حفاظت از اجاره، خط شکایات مسکن چندخانواری وزارت مسکن و توسعه شهری ایالات متحده (HUD) و/یا پلیس محلی ارائه دهید.
موجر تا چه حد می‌تواند اجاره را افزایش دهد؟
میزان افزایش اجاره توسط موجر به قوانین محلی بستگی دارد. در مناطقی که کنترل اجاره وجود ندارد، افزایش اجاره از ایالتی به ایالت دیگر متفاوت است. برای مثال، در کالیفرنیا، قانون حفاظت از مستأجر سال 1398 (2019 میلادی) سقفی برای افزایش اجاره در مناطقی از کالیفرنیا که کنترل اجاره ندارند، تعیین کرده است.
نتیجه‌گیری
موجران دارای وظایف، مسئولیت‌ها و حقوق خاصی هستند. برخی از آن‌ها بسته به ایالت متفاوت است، اما برخی در همه ایالت‌ها مشترک هستند. همه این موارد باید در قرارداد اجاره ذکر شوند. این قرارداد قانونی میزان اجاره‌ای که مستأجر باید پرداخت کند و مدت آن را مشخص می‌کند. همچنین وظایف و مسئولیت‌های موجران و مستأجران و پیامدهای نقض قرارداد را تعیین می‌کند.