سهام منفی چیست؟

سهام منفی زمانی رخ می‌دهد که ارزش یک ملک مسکونی به زیر موجودی معوقه وام مسکنی که برای خرید آن ملک استفاده شده، کاهش یابد. برای محاسبه اینکه آیا سهام منفی دارید یا خیر، می‌توانید موجودی وام مسکن معوقه خود را از ارزش بازار فعلی ملک کم کنید.

نکات کلیدی

• سهام منفی زمانی رخ می‌دهد که ارزش یک ملک مسکونی به زیر موجودی وام مسکن معوقه‌ای که برای خرید آن استفاده شده، افت کند.
• سهام منفی گاهی اوقات به‌عنوان وام مسکن زیر آب (underwater mortgage) شناخته می‌شود.
• سهام منفی می‌تواند در نتیجه کاهش ارزش املاک، مانند ترکیدن حباب مسکن، رکود اقتصادی یا افسردگی اقتصادی رخ دهد.

نحوه عملکرد سهام منفی

برای درک سهام منفی، ابتدا باید سهام مثبت یا به‌سادگی سهام خانه (home equity) را توضیح دهیم.

سهام خانه (Home Equity)

سهام خانه نشان‌دهنده ارزش مالکیت یا علاقه صاحب‌خانه به خانه‌اش است. این ارزش برابر است با ارزش بازار فعلی ملک منهای هرگونه حق‌رهن یا تعهدات متصل به آن. ارزش سهام با پرداخت اقساط وام مسکن، که موجودی وام را کاهش می‌دهد و سهام شما را افزایش می‌دهد، در طول زمان نوسان می‌کند. همچنین، تغییرات در ارزش بازار خانه شما بر سهام خانه تأثیر می‌گذارد.

اگر خرید خانه خود را با استفاده از وام مسکن تأمین مالی کنید، بانک، اتحادیه اعتباری یا مؤسسه وام‌دهنده تا زمانی که وام را به‌طور کامل بازپرداخت نکنید، سهمی در خانه دارد. سهام خانه بخشی از ارزش فعلی خانه شما را نشان می‌دهد که شما به‌طور کامل و بدون هیچ تعهدی مالک آن هستید.

چگونه سهام خانه را افزایش دهیم

می‌توانید با پرداخت پیش‌پرداخت بزرگ‌تر در زمان خرید اولیه ملک، سهام خانه خود را افزایش دهید. همچنین، با پرداخت اقساط وام مسکن، بخشی از هر پرداخت به سود وام‌دهنده و بخشی به موجودی اصلی وام اختصاص می‌یابد، که به مرور زمان موجودی اصلی معوقه را کاهش داده و سهام خانه شما را افزایش می‌دهد.

افزایش ارزش ملک شما نیز می‌تواند سهام خانه را تقویت کند. به‌طور خلاصه، تا زمانی که تفاوت بین موجودی وام مسکن و ارزش ملک خانه شما افزایش یابد، سهام خانه شما نیز افزایش می‌یابد.

نحوه محاسبه سهام منفی

وقتی ارزش بازار فعلی یک خانه به زیر مبلغی که صاحب ملک به وام‌دهنده بدهکار است، کاهش یابد، صاحب‌خانه به‌عنوان فردی با سهام منفی در خانه طبقه‌بندی می‌شود.

مثال : فرض کنید سالی خانه‌ای به ارزش 400,000 دلار خریداری کرده است، با تأمین مالی 360,000 دلار و پیش‌پرداخت 40,000 دلار.

• قیمت خرید: 400,000 دلار
• پیش‌پرداخت: 40,000 دلار
• ارزش وام: 360,000 دلار

چند سال بعد، سالی به دلیل پرداخت اقساط وام، 340,000 دلار بدهکار است، اما بازار مسکن افت کرده و ارزش خانه او به 300,000 دلار کاهش یافته است. حالا سهام منفی را محاسبه می‌کنیم:

• ارزش وام فعلی: 340,000 دلار
• ارزش جدید خانه: 300,000 دلار
• ارزش سهام خانه: 300,000 دلار (ارزش بازار) - 340,000 دلار (مبلغ وام) = -40,000 دلار

در نتیجه، سالی 40,000 دلار سهام منفی دارد.

فروش خانه‌ای با سهام منفی برای فروشنده به بدهی تبدیل می‌شود، زیرا او مسئول پرداخت تفاوت بین موجودی وام معوقه و درآمد حاصل از فروش خانه به مؤسسه وام‌دهنده خواهد بود. به عبارت دیگر، سالی در مثال ما باید 40,000 دلار به بانک پرداخت کند تا خانه خود را بفروشد.

پیامدهای اقتصادی سهام منفی

سهام منفی می‌تواند زمانی رخ دهد که صاحب‌خانه‌ای با استفاده از وام مسکن خانه‌ای خریداری کند، اما رویدادی مانند ترکیدن حباب مسکن، رکود اقتصادی یا افسردگی اقتصادی باعث کاهش ارزش املاک شود.

مثال : فرض کنید خریدار خانه‌ای به ارزش 400,000 دلار را با وام مسکن 350,000 دلار تأمین مالی کرده است. اگر ارزش بازار آن خانه در سال بعد به 275,000 دلار سقوط کند، صاحب‌خانه سهام منفی دارد، زیرا وام متصل به ملک 75,000 دلار بیشتر از ارزش بازار فعلی خانه است.

تأثیر بر وام‌گیرنده

وام‌گیرندگان با سهام منفی ممکن است با گزینه‌های مالی کمتری مواجه شوند، مانند ناتوانی در بازپرداخت وام مسکن. همچنین، ممکن است نتوانند خانه را بدون متحمل شدن زیان مالی به میزان سهام منفی بفروشند. صاحب‌خانه‌هایی با سهام منفی ممکن است به دلیل زیان‌های احتمالی ناشی از فروش خانه، در پیگیری فعالانه فرصت‌های شغلی در مناطق یا ایالت‌های دیگر با مشکل مواجه شوند.

اگر وام‌گیرنده در پرداخت اقساط عقب بیفتد، آسیب به امتیاز اعتباری می‌تواند رخ دهد و دریافت اعتبار جدید را دشوار کند. قصور در پرداخت و سلب مالکیت می‌تواند در صورت از دست دادن شغل یا کاهش درآمد وام‌گیرنده رخ دهد. در نتیجه، وام‌گیرندگان ممکن است با استرس و اضطراب مالی قابل‌توجهی مواجه شوند.

تأثیر بر اقتصاد

بانک‌هایی که با وام‌گیرندگانی که در پرداخت وام خود قصور کرده یا با سلب مالکیت مواجه شده‌اند، سر و کار دارند، ممکن است زیان‌هایی متحمل شوند که توانایی آن‌ها را برای اعطای وام‌های جدید کاهش می‌دهد و نقدینگی یا عرضه پول در اقتصاد را کم می‌کند.

کاهش هزینه‌های مصرف‌کنندگان با سهام منفی می‌تواند رشد اقتصادی را کاهش دهد. اگر سهام منفی به دلیل سقوط قیمت‌های مسکن رخ داده باشد، پیامدهای شدید می‌تواند شامل افزایش سلب مالکیت‌ها، بیکاری و رکود اقتصادی باشد.

دولت همچنین ممکن است نیاز به ارائه کمک مالی بیشتری برای کمک به وام‌گیرندگان در حال مبارزه برای پرداخت اقساط، جلوگیری از سلب مالکیت یا پرداخت برای افزایش ادعاهای بیمه بیکاری داشته باشد، که فشار بر منابع مالی فدرال، ایالتی و محلی ایجاد می‌کند.

مهم : اگر موجودی وام مسکن معوقه از ارزش ملک خانه بیشتر باشد، وام‌گیرنده یا صاحب‌خانه دارای وام مسکن زیر آب است.

وام‌های زیر آب در اوج بحران مالی 2007-2008، که شامل کاهش قابل‌توجه قیمت‌های مسکن بود، مشکل رایجی در میان صاحب‌خانه‌ها بود. همان‌طور که رکود بزرگ بعدی نشان داد، اپیدمی گسترده سهام منفی در بازار مسکن می‌تواند پیامدهای گسترده‌ای برای کل اقتصاد داشته باشد.

ملاحظات ویژه

سهام منفی با برداشت سهام وام (Mortgage Equity Withdrawal - MEW) متفاوت است، که به برداشت سهام خانه از طریق وام در برابر ارزش بازار ملک اشاره دارد. برداشت سهام وام ارزش واقعی یک ملک را به میزان بدهی‌های جدید در برابر آن کاهش می‌دهد، اما نشان‌دهنده سهام منفی نیست.

چگونه می‌توان از سهام منفی جلوگیری کرد؟

• در زمان خرید : خانه‌ای بخرید که واقعاً توانایی مالی آن را دارید و پیش‌پرداخت بزرگ‌تری ارائه دهید.
• برای صاحب‌خانه‌ها : انجام ارتقاءهایی می‌تواند به ارزش خانه شما اضافه کند.

پیامدهای سهام منفی چیست؟

سهام منفی در خانه می‌تواند باعث پریشانی مالی شود، فروش خانه یا دریافت تأیید برای تأمین مالی آینده، مانند وام سهام خانه یا خط اعتباری سهام خانه (HELOC)، را دشوار کند.

چگونه می‌توان فهمید که سهام منفی دارم؟

ابتدا ارزش بازار فعلی خانه خود را از طریق ارزیابی یا وب‌سایت‌های املاک آنلاین تعیین کنید. سپس، صورت‌حساب وام مسکن خود را از وام‌دهنده بررسی کنید تا موجودی وام معوقه را مشخص کنید. موجودی وام را از ارزش بازار خانه کم کنید تا سهام خانه (مثبت یا منفی) را محاسبه کنید.

روندها و داده‌های اخیر

بر اساس اطلاعات موجود و پست‌های X تا ژوئیه 2025:

• کاهش سهام منفی : گزارش‌های Zillow در سال 2024 نشان می‌دهد که سهام منفی در ایالات متحده از زمان اوج بحران مالی 2007-2008 به‌طور قابل‌توجهی کاهش یافته است، به دلیل بهبود بازار مسکن و افزایش ارزش املاک در اکثر مناطق.
• مناطق در معرض خطر : پست‌های X در سال 2024 به مناطق خاصی مانند برخی از شهرهای غرب میانه (مانند دیترویت) اشاره دارند که سهام منفی به دلیل بهبود اقتصادی کندتر و کاهش ارزش املاک همچنان یک نگرانی است.
• افزایش نرخ‌های بهره : گزارش‌های Bankrate در سال 2024 نشان می‌دهد که افزایش نرخ‌های بهره وام مسکن فشار بر صاحب‌خانه‌هایی با وام‌های با نرخ متغیر یا وام‌های جدید را افزایش داده و خطر سهام منفی را در صورت کاهش ارزش املاک بالا برده است.
• برنامه‌های کمک : برخی دولت‌های ایالتی در سال 2024 برنامه‌های کمک به صاحب‌خانه‌ها را برای جلوگیری از سلب مالکیت و کاهش تأثیر سهام منفی گسترش داده‌اند، به‌ویژه برای خانوارهای کم‌درآمد.

نتیجه‌گیری

اگر وام مسکن شما زیر آب باشد، معمولاً به این معناست که سهام منفی دارید، یعنی ارزش ملک خانه شما به‌قدری کاهش یافته که کمتر از مبلغ کل وام مسکن شما است. سهام منفی می‌تواند به دنبال ترکیدن حباب مسکن، رکود اقتصادی یا افسردگی اقتصادی رخ دهد. سهام منفی می‌تواند فروش خانه را دشوار کند و فشار مالی قابل‌توجهی بر صاحب‌خانه‌ها وارد کند. با خرید خانه‌ای مقرون‌به‌صرفه، ارائه پیش‌پرداخت بزرگ‌تر و انجام ارتقاءهای ملک، صاحب‌خانه‌ها می‌توانند خطر سهام منفی را کاهش دهند. با بهبود بازار مسکن و برنامه‌های حمایتی، تعداد موارد سهام منفی کاهش یافته است، اما همچنان در برخی مناطق و در میان صاحب‌خانه‌های آسیب‌پذیر یک نگرانی باقی مانده است.