املاک مشابه چیستند؟

املاک مشابه چیست؟

املاک مشابه به دو دارایی املاک و مستغلات با ماهیت مشابه اشاره دارد که بدون ایجاد بدهی مالیاتی می‌توانند با یکدیگر مبادله شوند، صرف‌نظر از درجه یا کیفیت آن‌ها. کد درآمد داخلی (IRC) املاک مشابه را به‌عنوان دارایی‌هایی که برای سرمایه‌گذاری، تجارت یا مقاصد کسب‌وکار تحت بخش 1031 نگه‌داری می‌شوند، تعریف می‌کند که این امر آن‌ها را واجد شرایط تبادل 1031 می‌سازد. این بدان معناست که هر دو ملک درگیر در تبادل باید برای مقاصد کسب‌وکار یا سرمایه‌گذاری باشند. بنابراین، اقامتگاه‌های شخصی به‌عنوان املاک مشابه واجد شرایط نیستند.

نکات کلیدی:

• املاک مشابه، دارایی‌های املاک و مستغلاتی با ماهیت مشابه هستند که تحت بخش 1031 کد مالیاتی داخلی بدون بدهی مالیاتی قابل‌تبادل‌اند.
• املاک باید برای مقاصد کسب‌وکار یا سرمایه‌گذاری نگه‌داری شوند و نیازی به مشابهت در درجه یا کیفیت ندارند.
• اقامتگاه‌های اصلی برای تبادل 1031 واجد شرایط نیستند.
• املاک باید در ایالات متحده نگه‌داری شوند تا به‌عنوان مشابه شناخته شوند.

درک املاک مشابه

افراد یا کسب‌وکارهایی که املاک واجد شرایط کسب‌وکار یا سرمایه‌گذاری دارند، می‌توانند آن‌ها را در یک تبادل مشابه انجام دهند. این تبادل که به‌عنوان تبادل معوق مالیاتی یا 1031 شناخته می‌شود، تحت بخش 1031 کد مالیاتی ایالات متحده به فروشنده اجازه می‌دهد از پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه در این تبادل اجتناب کند. املاک مشابه باید تعریف تعیین‌شده توسط سرویس درآمد داخلی (IRS) را برآورده کنند تا واجد شرایط انتقال بخش 1031 شوند. برای معافیت مالیاتی، املاک مشابه نمی‌توانند مستقیماً فروخته شوند—باید مبادله شوند.

املاک مشابه همچنین باید در ایالات متحده باشند تا واجد شرایط شوند. بنابراین، فروشنده نمی‌تواند از درآمد فروش یک هتل در آمریکا برای خرید هتلی در دبی استفاده کند و انتظار معافیت از مالیات بر عایدی سرمایه داشته باشد. اوراق بهادار، سهام، اوراق قرضه، منافع مشارکت و سایر دارایی‌های مالی از تعریف املاک مشابه مستثنی هستند.

نکته مهم: اوراق بهادار، سهام، اوراق قرضه، منافع مشارکت و سایر دارایی‌های مالی به‌عنوان املاک مشابه محسوب نمی‌شوند و از معافیت‌های مالیاتی مستثنی هستند.

تبادل‌های مشابه می‌توانند اشکال مختلفی داشته باشند. در تبادل همزمان، دو ملک می‌توانند در یک روز مبادله شوند. همچنین تبادل معوق وجود دارد که در آن طرف معامله 180 روز فرصت دارد تا تبادل را نهایی کند. برای مثال، اگر سرمایه‌گذاری زمین کشاورزی را بفروشد، 45 روز فرصت دارد تا ملک جایگزین را شناسایی کند. خرید املاک مشابه باید ظرف 180 روز از فروش زمین یا تا تاریخ سررسید اظهارنامه مالیاتی آن سال تکمیل شود. IRS ممکن است برای تکمیل تبادل مشابه قبل از ثبت اظهارنامه، مهلت مالیاتی را تمدید کند.

بسیاری معتقدند که املاک مشابه باید از نظر اندازه یا نوع یکسان باشند تا واجد شرایط شوند، اما این درست نیست—دارایی‌های مختلف می‌توانند تا زمانی که واجد شرایط باشند، مبادله شوند. اقامتگاه‌های اصلی یا اولیه—که عمدتاً برای استفاده شخصی هستند—واجد شرایط نیستند و نمی‌توانند مبادله شوند. املاک باید برای مقاصد کسب‌وکار یا سرمایه‌گذاری نگه‌داری شوند. چند نمونه از تبادل‌های املاک مشابه عبارت‌اند از:

• ملک چندخانواری برای ساختمان صنعتی
• زمین خالی برای مجتمع پزشکی
• ساختمان آپارتمانی برای مرکز خرید
• هتل برای ملک خرده‌فروشی
• اجاره کاندومینیوم برای اجاره خانه تک‌خانواری

ملاحظات ویژه

تبادل املاک مشابه برای معاملات املاک و مستغلات همچنان برقرار است، اما تغییرات مختلف در کد مالیاتی بخش‌های دیگر این تعریف را محدود کرده است. در گذشته، تبادل املاک مشابه برای دارایی‌هایی از جمله خودروها، آثار هنری و دارایی‌های رمزارزی استفاده می‌شد.

فرآیند تبادل 1031 می‌تواند کاملاً پیچیده باشد و هرگونه اشتباه می‌تواند بسیار پرهزینه باشد. بنابراین، همکاری با یک شرکت معتبر و حرفه‌ای تبادل 1031 ممکن است ارزشمند باشد. به‌طور کلی، این شرکت‌ها به دلیل مقیاسشان بسیار ارزان‌تر از پرداخت ساعتی به وکیل هستند و می‌توانند با سابقه قوی در مدیریت این معاملات آرامش خاطر را به شما هدیه کنند.

قانون کاهش مالیات و مشاغل (TCJA) که در آذر 1396 (دسامبر 2017) تصویب شد، همه چیز به‌جز املاک و مستغلاتی که برای کسب‌وکار، تجارت یا سرمایه‌گذاری نگه‌داری می‌شوند را حذف کرد. بحث‌های زیادی درباره این بوده که چرا املاک و مستغلات باید از چنین وضعیت مالیاتی مطلوبی برخوردار باشند، در حالی که سایر سرمایه‌گذاری‌ها مانند ماشین‌آلات و تجهیزات باید در هر فروش، صرف‌نظر از سرمایه‌گذاری مجدد، مالیات بر عایدی سرمایه پرداخت کنند. با این حال، تا سال 1400 (2021)، تبادل املاک مشابه همچنان راهی عالی برای ایجاد ثروت معوق مالیاتی در املاک و مستغلات است.