وام رهنی بدون کوپن چیست؟

وام رهنی بدون کوپن یک وام تجاری بلندمدت است که تمامی پرداخت‌های اصل و بهره را تا زمان سررسید وام به تعویق می‌اندازد. ساختار این وام به‌صورت یک سند تعهدی (accrual note) است، به این معنا که بهره بدهی به مبلغ اصلی وام اضافه می‌شود. در زمان سررسید، وام‌گیرنده یا باید سند را تسویه کند یا وام دیگری را با نرخ‌های بهره جاری دریافت کند.

نکات کلیدی

• وام‌های رهنی بدون کوپن وام‌های تجاری بلندمدتی هستند که تمامی پرداخت‌های اصل و بهره را تا زمان سررسید به تعویق می‌اندازند.
• بهره بدهی به مبلغ اصلی وام اضافه می‌شود و باید در تاریخ سررسید تسویه شود یا با نرخ‌های بهره جاری بازپرداخت شود.
• پروژه‌های تجاری ممکن است از وام‌های بدون کوپن استفاده کنند زمانی که جریان‌های نقدی مورد نیاز برای بازپرداخت بدهی تا نزدیک به تکمیل پروژه در دسترس نباشد.
• وام‌دهندگان معمولاً این نوع وام‌ها را تنها به وام‌گیرندگان تجاری معتبر با سابقه اعتباری پاک ارائه می‌دهند.

نحوه عملکرد وام رهنی بدون کوپن

وام‌های رهنی بدون کوپن شبیه به اوراق قرضه بدون کوپن هستند. کوپن، یعنی نرخ بهره سالانه‌ای که روی وام پرداخت می‌شود، تا تاریخ سررسید صفر است، زمانی که باید کل مبلغ به‌صورت یکجا، همراه با مبلغ اصلی وام، بازپرداخت شود.

پروژه‌های تجاری از وام‌های بدون کوپن استفاده می‌کنند زمانی که جریان‌های نقدی برای بازپرداخت بدهی احتمالاً تا نزدیک به تکمیل پروژه در دسترس نباشد. به‌عنوان مثال، یک استادیوم ورزشی را در نظر بگیرید. در این مورد، هیچ درآمدی تا زمانی که سازه تکمیل نشود و قادر به میزبانی رویدادها نباشد، تولید نمی‌شود.

از آنجا که کل بهره به علاوه بازپرداخت اصل تنها در زمان سررسید وام توسط وام‌دهنده دریافت می‌شود، ریسک اعتباری این وام به‌طور قابل‌توجهی بالاتر از وام‌های معمولی است. در نتیجه، وام‌دهندگان معمولاً این نوع تأمین مالی را تنها به وام‌گیرندگان تجاری معتبر با سابقه اعتباری پاک ارائه می‌دهند. همچنین، آن‌ها معمولاً نرخ بهره بالاتری برای وام‌های بدون کوپن اعمال می‌کنند تا جبران فقدان بازگشت فوری باشد.

نکته مهم: با وام رهنی بدون کوپن، وام‌گیرنده می‌تواند یک پروژه تجاری را با جریان نقدی کمتر تأمین مالی کند، به این انتظار که افزایش ارزش ملک در طول عمر وام برای بازپرداخت آن کافی باشد.

نمونه‌ای از وام رهنی بدون کوپن

فرض کنید شرکت ABC یک وام رهنی بدون کوپن به مبلغ ۴۰۰,۰۰۰ دلار دریافت می‌کند که باید ۲۰ سال دیگر بازپرداخت شود. در طول این دو دهه، ABC هیچ‌گونه پرداختی به وام‌دهنده بازنمی‌گرداند. برخلاف وام‌های رهنی معمولی، شرکت نیازی به شروع تدریجی بازپرداخت اصل وام و همچنین بهره برای دریافت وام ندارد.

اما وقتی ۲۰ سال تمام شود، همه چیز تغییر می‌کند. ناگهان ABC باید ۴۰۰,۰۰۰ دلاری که قرض گرفته بود را به‌صورت یکجا، همراه با بهره مرکب وام، بازپرداخت کند یا وام را با نرخ‌های بهره جاری بازپرداخت کند. عدم انجام این کار باعث از دست دادن ملک و واگذاری کلیدها به وام‌دهنده خواهد شد.

۱۹۸۴: سالی که انجمن پس‌انداز فرانکلین در کانزاس اولین سری اوراق قرضه بدون کوپن با پشتوانه وام‌های رهنی را فروخت.

سرمایه‌گذاری در اسناد وام رهنی بدون کوپن

سرمایه‌گذاران فرصتی برای مشارکت و کسب سود از وام‌ها و اوراق قرضه بدون کوپن دارند. این سرمایه‌گذاری‌ها در میان برخی سرمایه‌گذاران محبوب هستند، بخشی به دلیل دسترسی آن‌ها در بازارهای املاک خاص و همچنین به این دلیل که اوراق قرضه بدون کوپن با تخفیف نسبت به ارزش اسمی سند فروخته می‌شوند.

سرمایه‌گذاران پرداخت‌های بهره منظم دریافت نمی‌کنند. با این حال، وام‌گیرنده مبلغ بهره را به مبلغ اصلی اضافه می‌کند، که در زمان سررسید به طلبکاران بازگردانده می‌شود. بهره به‌صورت نیمه‌سالانه مرکب می‌شود، و با افزایش ارزش اصلی، پرداخت‌های بهره بالاتری ایجاد می‌شود که به مجموع مبلغ اصلی بازمی‌گردد.

از آنجا که این وام‌ها هیچ کوپنی پرداخت نمی‌کنند و تنها در زمان سررسید پول تحویل می‌دهند، قیمت‌های وام رهنی بدون کوپن می‌توانند بسیار نوسانی باشند. همچنین، آن‌ها مشمول پرداخت مالیات بر درآمد سالانه هستند، حتی اگر درآمد به‌صورت منظم توسط سرمایه‌گذاران دریافت نشود. استثنایی وجود دارد اگر توافق سرمایه‌گذاری وعده‌ای برای پرداخت بازده خاص به سرمایه‌گذاران ندهد، در این صورت هیچ درآمد مشمول مالیات سالانه‌ای وجود نخواهد داشت.

نوع مشابهی از سرمایه‌گذاری عمدتاً برای حساب‌های بازنشستگی فردی (IRAs) و سایر نهادهایی که مالیات سال جاری در آن‌ها مورد توجه نیست، اجرا می‌شود.

به‌روزرسانی‌های اخیر (تا جولای ۲۰۲۵)

تا جولای ۲۰۲۵، وام‌های رهنی بدون کوپن همچنان ابزار مالی تخصصی در بخش املاک تجاری باقی مانده‌اند، اما استفاده از آن‌ها به دلیل افزایش نرخ‌های بهره و تغییر شرایط بازار محدود شده است.

• افزایش نرخ‌های بهره: با افزایش نرخ‌های بهره توسط فدرال رزرو ایالات متحده (تا حدود ۵.۲۵٪-۵.۵٪ تا جولای ۲۰۲۵)، هزینه‌های بازپرداخت وام‌های بدون کوپن در زمان سررسید به‌طور قابل‌توجهی افزایش یافته است. این امر جذابیت این وام‌ها را برای وام‌گیرندگان کاهش داده است، زیرا افزایش ارزش ملک ممکن است برای پوشش اصل و بهره مرکب کافی نباشد.
• ریسک اعتباری: پست‌های اخیر در X در ژوئن ۲۰۲۵ نشان می‌دهند که وام‌دهندگان به‌طور فزاینده‌ای در ارائه وام‌های بدون کوپن محتاط شده‌اند، به‌ویژه به دلیل ریسک اعتباری بالاتر در محیط نرخ بهره بالا. وام‌دهندگان اکنون معیارهای سخت‌گیرانه‌تری برای وام‌گیرندگان اعمال می‌کنند و اغلب نرخ‌های بهره بالاتری برای جبران ریسک مطالبه می‌کنند.
• جایگزین‌ها: برخی توسعه‌دهندگان تجاری به سمت ساختارهای تأمین مالی جایگزین، مانند وام‌های رهنی با نرخ ثابت یا ابزارهای بدهی ترکیبی، روی آورده‌اند تا ریسک‌های مرتبط با پرداخت یکجای در زمان سررسید را کاهش دهند. با این حال، وام‌های بدون کوپن همچنان برای پروژه‌های بزرگ تجاری، مانند زیرساخت‌ها یا املاک با درآمد بلندمدت (مانند مراکز خرید یا استادیوم‌ها)، که جریان نقدی تا تکمیل پروژه محدود است، جذاب هستند.
• سرمایه‌گذاری: بازار سرمایه‌گذاری در اسناد وام بدون کوپن همچنان فعال است، به‌ویژه در میان سرمایه‌گذاران نهادی که به دنبال بازده‌های بالا با پذیرش ریسک نوسانات قیمت هستند. با این حال، مالیات بر درآمد منسوب‌شده (attributed income) همچنان یک چالش برای سرمایه‌گذاران فردی است، مگر اینکه این سرمایه‌گذاری‌ها در حساب‌های معاف از مالیات مانند IRA انجام شوند.

نتیجه‌گیری

وام رهنی بدون کوپن یک ابزار مالی تخصصی است که برای پروژه‌های تجاری بلندمدت طراحی شده است، جایی که جریان‌های نقدی تا نزدیک به تکمیل پروژه در دسترس نیستند. با به تعویق انداختن تمامی پرداخت‌های اصل و بهره تا زمان سررسید، این وام‌ها به وام‌گیرندگان اجازه می‌دهند پروژه‌هایی با جریان نقدی اولیه کم را تأمین مالی کنند، اما ریسک اعتباری بالایی برای وام‌دهندگان دارند. این وام‌ها معمولاً به وام‌گیرندگان تجاری معتبر با نرخ‌های بهره بالاتر ارائه می‌شوند. برای سرمایه‌گذاران، اسناد وام بدون کوپن می‌توانند بازده جذابی ارائه دهند، اما با نوسانات قیمت و ملاحظات مالیاتی همراه هستند. تا جولای ۲۰۲۵، افزایش نرخ‌های بهره استفاده از این وام‌ها را محدود کرده است، اما آن‌ها همچنان برای پروژه‌های تجاری خاص مرتبط باقی مانده‌اند.