غرامت عادلانه چیست؟

غرامت عادلانه چیست؟ غرامت عادلانه به جبران خسارتی اشاره دارد که افراد هنگام مصادره اموالشان توسط دولت برای استفاده عمومی دریافت می‌کنند. برای مثال، در دهه ۱۹۵۰، زمانی که سیستم بزرگراه ملی ساخته شد، بسیاری از صاحب‌خانه‌ها اموالشان را از دست دادند زیرا دولت به زمین برای ساخت سیستم بزرگراه بین‌ایالتی نیاز داشت.

راه‌حل غرامت عادلانه توسط بند مصادره متمم پنجم قانون اساسی ایالات متحده ارائه شده و معمولاً به‌عنوان ارزش بازار عادلانه در نظر گرفته می‌شود. با این حال، آنچه دولت به‌عنوان غرامت عادلانه در نظر می‌گیرد، ممکن است توسط فردی که اموالش مصادره شده، «عادلانه» تلقی نشود. توانایی دولت برای گرفتن اموال خصوصی برای استفاده عمومی، تملک اجباری نامیده می‌شود.

نکات کلیدی:

• غرامت عادلانه به مالکان اموال برای مصادره قانونی اموال شخصی یا زمین پرداخت می‌شود.
• این مفهوم به‌صورت قانونی تحت بند مصادره در متمم پنجم تعریف شده است.
• به مالکان اموال ارزش بازار عادلانه برای اموالشان پرداخت می‌شود، اما تعیین ارزش بازار عادلانه اغلب می‌تواند دشوار باشد.
• روش‌های مختلفی برای تعیین ارزش یک ملک وجود دارد که شامل رویکرد بازار، رویکرد درآمد و رویکرد هزینه می‌شوند.

درک غرامت عادلانه ایده پشت غرامت عادلانه این است که وضعیت مالی فرد را جبران کند، گویی مصادره اموال رخ نداده است. این به معنای پرداخت ارزش بازار عادلانه برای اموال است.

با این حال، افرادی که خانه‌هایشان را از طریق عمل تملک اجباری از دست می‌دهند، ممکن است ارزش بازار عادلانه اموال را به‌عنوان غرامت عادلانه برای ضررشان در نظر نگیرند، زیرا این ارزش زمان، استرس و هزینه جابجایی به ملکی جدید را در نظر نمی‌گیرد. غرامت عادلانه همچنین از دست دادن پیوندهای اجتماعی محله یا ارتباط عاطفی که مالک ممکن است با ملک داشته باشد را در نظر نمی‌گیرد. ارزش عادلانه اغلب در پرونده‌های تملک اجباری مورد مناقشه است.

عوامل غرامت عادلانه هنگام تعیین غرامت عادلانه، مسائل زیر در نظر گرفته می‌شوند:

ارزش بازار عادلانه زمین قیمتی که مالک اموال در صورت تمایل به فروش زمین—نه به‌صورت اجباری—دریافت می‌کرد، می‌تواند برای کمک به تعیین ارزش بازار عادلانه زمین استفاده شود. برای مثال، اگر مالکی تصمیم بگیرد که زمین بزرگ‌تری می‌خواهد و ملک موجود خود را در حراج بفروشد، قیمت فروش حراج به‌عنوان ارزش بازار عادلانه در نظر گرفته می‌شود.

ارزش بازار عادلانه بهبودهای زمین بهبود زمین به سازه‌هایی اشاره دارد که ارزش زمین مصادره‌شده را افزایش می‌دهند. بهبودهای زمین ممکن است شامل خانه‌های مستقل، انبارها و گاراژهای جداگانه باشد. بهبودهای ناملموس زمین نیز باید در نظر گرفته شوند. برای مثال، زمین نزدیک به منطقه‌ای با منابع طبیعی ممکن است به‌عنوان بهبود زمین در نظر گرفته شود.

خسارت باقی‌مانده اگر تنها بخشی از اموال مصادره شود، خسارت باقی‌مانده به آسیب‌های واردشده به اموال باقی‌مانده به دلیل مصادره اشاره دارد. خسارت‌های باقی‌مانده ممکن است شامل ناتوانی در استفاده از بهترین بخش زمین، هرگونه تغییر در شکل زمین و نزدیکی جدید زمین به زیرساخت‌های عمومی، مانند جاده‌ها یا تجهیزات تأسیساتی باشد.

مزایا اگرچه کمتر رایج است، مالکان اموال ممکن است از مصادره زمینشان بهره‌مند شوند. برای مثال، اگر بخشی از زمین مالک برای یک جاده خدماتی جدید مصادره شود که به ملک اجازه تقسیم‌بندی را بدهد، این مزیت می‌تواند برای جبران کل غرامت دریافتی استفاده شود.

روش‌های ارزش‌گذاری اموال سه روش پذیرفته‌شده عمومی برای ارزش‌گذاری یک ملک در پرونده‌های تملک اجباری وجود دارد. این‌ها شامل موارد زیر هستند:

۱. رویکرد بازار رویکرد بازار نسبتاً ساده است، به‌گونه‌ای که اموال مصادره‌شده با فروش‌های اخیر اموال با ویژگی‌های مشابه مقایسه می‌شود. این روش معمولاً برای ارزیابی اموال مسکونی استفاده می‌شود.

۲. رویکرد درآمد رویکرد درآمد برای اموالی که درآمد تولید می‌کنند بهترین کاربرد را دارد. در این موارد، ابتدا باید درآمد عملیاتی ملک تعیین شود. سپس درآمد و نرخ سرمایه‌گذاری برای رسیدن به ارزش استفاده می‌شوند.

۳. رویکرد هزینه رویکرد هزینه ساختاری بسیار خاص در ملک را در نظر می‌گیرد که به‌قدری منحصربه‌فرد است که مالک باید آن را در هر ملک آینده بازسازی کند. ارزش زمین خالی در نظر گرفته می‌شود، به علاوه هزینه جایگزینی ساختار جدید و منهای استهلاک ساختار کنونی.