تحلیل تکنیکال
بازپرداخت وام مسکن چیست؟
بازپرداخت زمانی رخ می‌دهد که وام‌گیرنده مبلغ زیادی را به اصل وام مسکن خود پرداخت کند و وام‌دهنده وام را بر اساس موجودی جدید بازمحاسبه کند.
بازپرداخت وام مسکن (Mortgage Recast)، که به عنوان بازسازی وام نیز شناخته می‌شود، ویژگی برخی از انواع وام‌های مسکن است که در آن پرداخت‌های ماهانه باقی‌مانده بر اساس یک جدول بازپرداخت جدید محاسبه می‌شود. در طی بازپرداخت وام مسکن، وام‌گیرنده مبلغ قابل‌توجهی را به اصل بدهی خود پرداخت می‌کند و سپس وام بر اساس موجودی جدید و کمتر بازمحاسبه می‌شود.
برخی از وام‌های مسکن دارای تاریخ بازپرداخت برنامه‌ریزی‌شده هستند که در آن تاریخ، وام‌دهنده جدول بازپرداخت جدیدی را بر اساس موجودی اصل باقی‌مانده و مدت زمان وام محاسبه می‌کند.
نکات کلیدی
- بازپرداخت زمانی رخ می‌دهد که وام‌گیرنده مبلغ زیادی را به اصل وام مسکن خود پرداخت کند و وام‌دهنده وام را بر اساس موجودی جدید بازمحاسبه کند.
- هنگام بازمحاسبه وام، وام‌دهنده جدول بازپرداخت جدیدی ایجاد می‌کند که جدولی از پرداخت‌های وام است و نشان می‌دهد هر پرداخت شامل چه مقدار اصل و سود است تا زمانی که وام به‌طور کامل بازپرداخت شود.
- مزیت اصلی بازپرداخت وام مسکن برای وام‌گیرنده، فرصت کاهش پرداخت‌های ماهانه است.
- وام‌های با بازپرداخت منفی یا وام‌های با نرخ قابل‌تنظیم اختیاری (Option ARM) اغلب دارای بند بازپرداخت وام در قرارداد وام هستند.
نحوه عملکرد بازپرداخت وام مسکن
برای وام‌گیرنده، مزیت اصلی بازپرداخت وام مسکن کاهش پرداخت‌های ماهانه است. اغلب، وام‌دهنده مدت وام را در صورتی که پرداخت‌های اضافی به اصل وام انجام شود، کاهش می‌دهد اما مبلغ ثابت ماهانه را حفظ می‌کند—فقط با افزایش مبلغ اصل و کاهش بخش سود پرداخت.
بازپرداخت می‌تواند مقدار سود پرداختی توسط وام‌گیرنده در طول عمر وام را کاهش دهد، در صورتی که پرداخت اصل به اندازه کافی بزرگ باشد، که هم سود و هم اصل باقی‌مانده در پرداخت‌های ماهانه جدید وام را کاهش می‌دهد.
بازپرداخت وام مسکن در مقابل بازپرداخت مالی (Refinancing)
بازپرداخت وام مسکن می‌تواند گزینه‌ای راحت‌تر از بازپرداخت مالی باشد. در بازپرداخت مالی، شما وام مسکن فعلی خود را با یک وام مسکن جدید جایگزین می‌کنید که می‌تواند هزینه‌بر باشد و به وضعیت اعتباری شما بستگی دارد. بازپرداخت وام مسکن نیازی به بررسی اعتباری ندارد و با وام مسکن اولیه ادامه می‌یابد.
از سوی دیگر، بازپرداخت مالی وام به معنای بازپرداخت وام موجود و جایگزینی آن با وام جدید است. دلایلی که صاحبان خانه‌ها بازپرداخت مالی انجام می‌دهند شامل موارد زیر است:
- فرصت برای به دست آوردن نرخ سود پایین‌تر.
- کوتاه کردن مدت وام مسکن.
- تمایل به تغییر از وام با نرخ قابل‌تنظیم (ARM) به وام با نرخ ثابت یا بالعکس.
- فرصتی برای استفاده از ارزش خانه برای تأمین مالی خرید بزرگ.
- برای تثبیت بدهی.
مهم : برخلاف بازپرداخت مالی وام، بازپرداخت وام مسکن نرخ سود وام شما را کاهش نمی‌دهد.
انواع وام‌های مسکن قابل بازپرداخت
وام‌های با بازپرداخت منفی
بازپرداخت وام مسکن می‌تواند در شرایط وام گنجانده شود و با وام‌های با بازپرداخت منفی مرتبط است. وام با بازپرداخت منفی دارای ساختاری است که امکان پرداخت برنامه‌ریزی‌شده‌ای کمتر از هزینه سود وام را فراهم می‌کند.
وقتی پرداخت کمتر از هزینه سود در آن زمان باشد، سود معوق ایجاد می‌شود. مقدار سود معوق ایجادشده به موجودی اصل وام اضافه می‌شود و منجر به وضعیتی می‌شود که اصل بدهی با گذشت زمان افزایش می‌یابد به جای کاهش. به دلیل این افزایش اصل، وام‌های با بازپرداخت منفی نیازمند بازپرداخت وام در مقطعی هستند تا وام تا پایان مدت برنامه‌ریزی‌شده بازپرداخت شود.
وام‌های با بازپرداخت منفی گاهی اوقات دارای محرک‌هایی هستند که ممکن است باعث بازپرداخت غیربرنامه‌ریزی‌شده شوند. به عنوان مثال، این ممکن است زمانی فعال شود که موجودی اصل وام از طریق بازپرداخت منفی به حد تعیین‌شده‌ای برسد.
وام‌های با نرخ قابل‌تنظیم اختیاری (Option ARM)
وام‌های با بازپرداخت منفی همچنین به عنوان وام‌های با نرخ قابل‌تنظیم اختیاری (Option ARM) شناخته می‌شوند. این وام‌ها به وام‌گیرندگان گزینه‌هایی ارائه می‌دهند که شامل پرداخت تمام اصل و سود یا پرداخت تنها بخشی از سود است.
در حالی که گزینه‌های موجود با Option ARM انعطاف‌پذیری بیشتری در پرداخت‌ها فراهم می‌کند، وام‌گیرنده ممکن است به‌راحتی با بدهی بلندمدت بیشتری نسبت به قبل مواجه شود. مانند سایر وام‌های با نرخ قابل‌تنظیم (ARM)، احتمال تغییر شدید و سریع نرخ‌های سود بر اساس بازار وجود دارد.
مثال بازپرداخت وام مسکن
حتی اگر وام مسکن شما گزینه بازپرداخت را شامل نشود، می‌توانید با وام‌دهنده خود تماس بگیرید تا ببینید آیا بازپرداخت وام مسکن به نفع شما خواهد بود و پرداخت‌های ماهانه شما را کاهش می‌دهد. با پرداخت یک مبلغ یکجا و بازپرداخت وام، می‌توانید هزینه‌های مسکن خود را کاهش دهید. در مقابل، اگر مبلغ یکجا را بدون بازپرداخت پرداخت کنید، موجودی وام شما کاهش می‌یابد، اما پرداخت‌های ماهانه شما ثابت می‌ماند.
فرض کنید وام مسکن ثابت 30 ساله‌ای به مبلغ 500,000 دلار با نرخ سود 4 درصد دارید. پرداخت ترکیبی سود و اصل شما ماهانه حدود 2,400 دلار خواهد بود.
پس از ده سال، شما مبلغ یکجای 50,000 دلار دریافت می‌کنید. اگر تصمیم بگیرید از این مبلغ برای پرداخت بخشی از وام مسکن بدون بازپرداخت آن استفاده کنید، همچنان ماهانه 2,400 دلار پرداخت خواهید کرد، اما مدت وام حدود چهار سال کوتاه‌تر می‌شود، زیرا مبلغ یکجا به‌طور مؤثر اصل را کاهش می‌دهد، گویی که پرداخت‌های اضافی انجام داده‌اید.
از سوی دیگر، اگر وام را برای 20 سال باقی‌مانده بازپرداخت کنید، پرداخت ماهانه اصل و سود حدود 2,080 دلار خواهد بود.
محاسبه پرداخت ماهانه شما
پرداخت ماهانه وام مسکن شما به قیمت خانه، پیش‌پرداخت، مدت وام، مالیات بر املاک، بیمه صاحبان خانه و نرخ سود وام (که به شدت به امتیاز اعتباری شما وابسته است) بستگی دارد.
وارد کردن اطلاعات نمونه :
- قیمت خانه : 440,000 دلار
- پیش‌پرداخت : 88,000 دلار (20 درصد)
- مدت وام : 30 سال
- نرخ سود سالانه (APR) : 6.67 درصد
- پرداخت ماهانه : 2,649.04 دلار در ماه برای 30 سال اصل و سود : 2,264.38 دلار
- مالیات بر املاک : 256.67 دلار
- بیمه صاحبان خانه : 128.00 دلار
- اندازه وام : 352,000 دلار
- سود وام : 463,176.16 دلار
- کل وام پرداخت‌شده : 815,176.16 دلار با فرض نرخ سود ثابت. نرخ متغیر می‌تواند نرخ اولیه کمتری ارائه دهد.
بازپرداخت وام مسکن چیست؟
بازپرداخت وام مسکن ویژگی برخی از وام‌های مسکن است که به شما امکان می‌دهد پرداخت‌های ماهانه باقی‌مانده خود را بر اساس جدول بازپرداخت جدیدی بازسازی کنید و در نتیجه پرداخت‌های ماهانه خود را کاهش دهید.
معایب بازپرداخت وام مسکن چیست؟
چندین نقطه ضعف وجود دارد. به‌طور خاص، همه وام‌ها واجد شرایط بازپرداخت نیستند. همچنین ممکن است برای این فرآیند هزینه‌هایی از شما دریافت شود. به خاطر داشته باشید که مدت وام شما نیز کوتاه نمی‌شود.
چه نوع وام‌هایی واجد شرایط بازپرداخت هستند؟
شما فقط می‌توانید وام‌های معمولی (conventional loans) را بازپرداخت کنید، زیرا وام‌های FHA، USDA و VA واجد شرایط نیستند.
نتیجه‌گیری
اگر مبلغ زیادی پول دریافت کرده‌اید و می‌خواهید بخش بزرگی از اصل وام مسکن خود را پرداخت کنید، ممکن است بازپرداخت وام مسکن را در نظر بگیرید. در حالی که مدت وام کاهش نمی‌یابد، پرداخت‌های ماهانه وام شما به‌طور قابل‌توجهی کمتر خواهد شد. با این حال، به خاطر داشته باشید که بازپرداخت نرخ سود شما را تغییر نمی‌دهد. بنابراین، اگر نرخ‌های سود از زمان دریافت وام شما کاهش یافته باشد، ممکن است بخواهید مزایای بازپرداخت مالی را در مقابل بازپرداخت وام مسکن مقایسه کنید.