پیش‌بینی بازارها
هزینه زائد چیست؟
هزینه‌های زائد هزینه‌های اضافی هستند که در مرحله بستن قرارداد وام مسکن به وام‌گیرنده تحمیل می‌شوند.
هزینه زائد چیست؟
هزینه‌های زائد مجموعه‌ای از هزینه‌هایی هستند که وام‌دهنده در زمان بستن قرارداد وام مسکن اعمال می‌کند. این هزینه‌ها اغلب برای وام‌گیرنده غیرمنتظره هستند و توسط وام‌دهنده به‌وضوح توضیح داده نمی‌شوند. این عامل غافلگیری می‌تواند این تصور را ایجاد کند که این هزینه‌ها بیش از حد بوده و بدون دلیل موجه به سایر هزینه‌های قانونی بستن قرارداد اضافه شده‌اند.
هزینه‌های زائد دیگر، که اغلب غیرقانونی هستند، در محصولات مالی مصرف‌کننده مانند وام‌های خودرو، حساب‌های سپرده، و فعالیت‌هایی مانند خدمات وام دانشجویی یافت می‌شوند. این مقاله بر هزینه‌های زائد در وام‌های مسکن تمرکز دارد.
نکات کلیدی:
- هزینه‌های زائد هزینه‌های اضافی هستند که در مرحله بستن قرارداد وام مسکن به وام‌گیرنده تحمیل می‌شوند.
- این هزینه‌ها بیش از حد تلقی می‌شوند، با حسن نیت اعمال نمی‌شوند و تقریباً همیشه غیرمنتظره هستند.
- هزینه‌های زائد وام مسکن در بیانیه تسویه HUD-1، که تمام هزینه‌های قابل پرداخت توسط وام‌گیرنده در زمان بستن قرارداد را فهرست می‌کند، گنجانده شده‌اند.
- وام‌گیرندگان همیشه حق دارند هزینه‌های زائد را به چالش بکشند و هزینه‌های منصفانه‌تری مذاکره کنند، اما اغلب این کار را انجام نمی‌دهند، که منجر به سودآوری وام‌دهندگان از این هزینه‌ها می‌شود.
- در سال ۲۰۱۵، دفتر حمایت مالی مصرف‌کننده (CFPB) فرآیند بستن وام مسکن را اصلاح کرد، از جمله قانونی که هیچ هزینه‌ای نمی‌تواند بیش از ۱۰٪ از تخمین وام افزایش یابد.
هزینه‌های زائد چگونه کار می‌کنند؟
هزینه‌های زائد در وام‌های مسکن زیرمجموعه‌ای از هزینه‌هایی هستند که در هر بیانیه تسویه HUD-1 ظاهر می‌شوند. به‌طور سنتی، این بیانیه یک فرم مستقل بود که قانون فدرال وام‌دهنده را ملزم می‌کرد در زمان بستن قرارداد به وام‌گیرنده ارائه دهد. این بیانیه شامل فهرست تفصیلی تمام هزینه‌های مرتبط با وام بود.
قبل از بستن قرارداد، زمانی که طرفین شرایط وام را توافق کرده و برای بستن آماده می‌شوند، وام‌دهنده موظف بود تخمین حسن نیت (GFE) از این هزینه‌ها ارائه دهد. در سال ۲۰۱۵، دفتر حمایت مالی مصرف‌کننده (CFPB) این اسناد را در یک فرم واحد به نام افشای بستن (Closing Disclosure) ادغام کرد.
هشدار: هزینه‌های زائد هزینه خرید خانه را افزایش می‌دهند و ممکن است در بودجه پیش‌بینی‌شده توسط خریدار خانه لحاظ نشوند. در بسیاری از موارد، این ممکن است خریدار را از نظر مالی به هزینه نهایی‌ای سوق دهد که با آن راحت نیست.
هزینه‌های فهرست‌شده در HUD-1 از موارد استاندارد مانند هزینه بازرسی خانه و جستجوی عنوان تا هزینه‌های مشکوک‌تری که برخی آن‌ها را زائد می‌دانند، متغیر است. گروه دوم می‌تواند شامل مواردی مانند هزینه تهیه اسناد، هزینه درخواست، هزینه تأمین مالی، هزینه تأیید اشتغال، هزینه ثبت‌نام، هزینه ترجمه، یا هزینه ارزیابی خودکار باشد.
هزینه‌های زائد می‌توانند تجربه خرید خانه را که باید به‌طور کلی لحظه‌ای شاد برای اکثر افراد باشد، تلخ کنند. وام‌گیرنده همیشه حق داشته است این هزینه‌ها را به چالش بکشد و با وام‌دهنده مذاکره کند، اما بسیاری از وام‌دهندگان دریافته‌اند که فرض عدم چالش همه این هزینه‌ها توسط وام‌گیرندگان سودآور است.
منتقدان صنعت وام مسکن همچنین استدلال کرده‌اند که وام‌دهندگان به الزام حسن نیت GFE پایبند نیستند و آزادانه هزینه‌هایی را به بیانیه نهایی HUD-1 اضافه می‌کنند که هرگز در GFE گنجانده نشده بودند.
اصلاحات دفتر حمایت مالی مصرف‌کننده (CFPB) در فرآیند بستن
اصلاحات سال ۲۰۱۵ دفتر حمایت مالی مصرف‌کننده (CFPB) نه‌تنها اسناد مرتبط با فرآیند بستن را ساده کرد، بلکه محدودیت‌هایی بر هزینه‌ها و تنظیماتی که پس از ارائه GFE می‌توانستند اعمال شوند، برقرار کرد.
مهم: در گزارش مارس ۲۰۲۳ در مورد هزینه‌های زائد غیرقانونی خدمات مالی، CFPB اشاره کرد که هزینه‌های زائد در وام‌های مسکن می‌توانند شامل جریمه‌های دیرکرد بیش از حد، هزینه‌های اضافی برای بازرسی‌های غیرضروری املاک برای حساب‌های معوق، و عدم چشم‌پوشی از برخی هزینه‌ها در جریان فرآیند کاهش خسارت باشند.
بخشی از هدف این تغییرات کاهش توانایی وام‌دهندگان برای افزودن هزینه‌های زائدی بود که وام‌گیرندگان ممکن است نادیده بگیرند. تغییر عمده‌ای که CFPB در این مجموعه قوانین جدید اعمال کرد، محدودیت در افزایش مجاز هزینه‌های فهرست‌شده در تخمین وام، سندی که قبلاً به‌عنوان GFE شناخته می‌شد، بود.
به‌طور کلی، هیچ هزینه‌ای نمی‌تواند بیش از ۱۰٪ از تخمین فهرست‌شده تا بیانیه نهایی بستن افزایش یابد. اگر تغییر عمده‌ای در شرایط وام رخ دهد، وام‌دهنده باید به وام‌گیرنده اجازه دهد تخمین وام جدیدی را بررسی کند، زیرا محدودیت‌های اعلام‌شده توسط CFPB ممکن است دیگر اعمال نشوند.
هزینه‌های زائد در وام‌های مسکن عمدتاً غیرقانونی نیستند. حتی با تلاش‌های CFPB برای محافظت از وام‌گیرندگان در برابر رویه‌های وام‌دهی فریبنده، بار بررسی دقیق و پرس‌وجو درباره هزینه‌هایی که غیرضروری به نظر می‌رسند بر عهده وام‌گیرنده است. هدف وام‌دهنده همیشه بستن وام مسکن است تا درآمد کسب کند. بنابراین، آن‌ها معمولاً برای اطمینان از نهایی شدن وام آماده مذاکره هستند.
برخی از هزینه‌های زائد در قراردادهای وام مسکن چیست؟
این هزینه‌ها می‌توانند شامل مواردی مانند هزینه تهیه اسناد، هزینه درخواست، هزینه تأمین مالی، هزینه تأیید اشتغال، هزینه ثبت‌نام، هزینه ترجمه، یا هزینه ارزیابی خودکار باشند.
کجا می‌توانم فهرستی از هزینه‌های مرتبط با وام مسکن خود را قبل از بستن پیدا کنم؟
هزینه‌های وام مسکن، که برخی از آن‌ها توسط حامیان مصرف‌کننده غیرضروری یا غارتگرانه تلقی می‌شوند، بخشی از هزینه‌هایی هستند که در هر بیانیه تسویه HUD-1 ظاهر می‌شوند. در گذشته، این بیانیه یک فرم تفکیکی جداگانه بود که قانون فدرال وام‌دهنده را ملزم می‌کرد در زمان بستن به وام‌گیرنده ارائه دهد. از سال ۲۰۱۵، این بیانیه در افشای بستن (Closing Disclosure) ادغام شده است.
آیا می‌توانم برای حذف هزینه‌های زائد در وام مسکن خود مذاکره کنم؟
بله، امکان درخواست از وام‌دهنده برای حذف یا اصلاح برخی از این هزینه‌ها در طول فرآیند بستن وجود دارد. به یاد داشته باشید که به‌عنوان وام‌گیرنده، بهتر است هزینه‌هایی را که در وام مسکن غیرضروری به نظر می‌رسند، با دقت بررسی و پرس‌وجو کنید.
نتیجه‌گیری
هزینه‌های زائد در وام‌های مسکن مجموعه‌ای از هزینه‌هایی هستند که وام‌دهنده در زمان بستن قرارداد اعمال می‌کند. این هزینه‌ها می‌توانند برای وام‌گیرنده غیرمنتظره باشند و توسط وام‌دهنده به‌وضوح توضیح داده نشوند. این عامل غافلگیری می‌تواند باعث شود خریدار احساس کند که هزینه‌ها بیش از حد بوده و بدون دلیل موجه به سایر هزینه‌های قانونی بستن اضافه شده‌اند. انواع دیگر هزینه‌های زائد، که اغلب غیرقانونی هستند، می‌توانند در وام‌های خودرو، حساب‌های سپرده، یا خدمات وام دانشجویی یافت شوند و توسط مصرف‌کنندگان مورد پرس‌وجو قرار گیرند