تحلیل بنیادین · پیش‌بینی بازارها
ارزیابی چیست؟
ارزیابی، بررسی حرفه‌ای ارزش بازار یک دارایی یا ملک است که معمولاً برای اهداف بیمه، مالیات، یا وام مسکن مورد نیاز است.
ارزیابی، بررسی حرفه‌ای ارزش بازار یک دارایی یا ملک است که معمولاً برای اهداف بیمه، مالیات، یا وام مسکن مورد نیاز است.
ارزیابی، تعیین ارزش یک دارایی مانند املاک، کسب‌وکار، اشیای کلکسیونی، یا عتیقه‌جات توسط یک فرد مجاز است. ارزیاب مجاز باید دارای گواهینامه‌ای از نهاد نظارتی حاکم بر حوزه قضایی ارزیاب باشد. ارزیابی‌ها معمولاً برای اهداف بیمه و مالیات یا تعیین قیمت فروش احتمالی یک کالا یا ملک استفاده می‌شوند. در بسیاری از موارد، وام‌دهندگان قبل از تأیید وام‌های مسکن، انجام ارزیابی را الزامی می‌کنند.
نکات کلیدی
- ارزیابی، بررسی ارزش منصفانه بازار یک ملک، کسب‌وکار، عتیقه، یا حتی یک شیء کلکسیونی است.
- ارزیابی‌ها ارزش اقلامی را که به‌ندرت معامله می‌شوند و منحصربه‌فرد هستند، تخمین می‌زنند.
- ارزیاب مجاز باید دارای گواهینامه‌ای از نهاد نظارتی حاکم بر حوزه قضایی ارزیاب باشد.
- ارزیابی‌ها می‌توانند برای اهداف مختلفی مانند مالیات هنگام ارزش‌گذاری کمک‌های خیریه انجام شوند.
- ارزیابی‌های خانه می‌توانند تأثیر مثبت یا منفی بر فروش یک خانه یا ملک داشته باشند.
- ارزیابی‌ها به بانک‌ها و سایر وام‌دهندگان کمک می‌کنند تا از زیان در وام جلوگیری کنند.
درک ارزیابی‌ها
ارزیابی‌ها در انواع مختلفی از تراکنش‌ها، از جمله املاک، استفاده می‌شوند. برای مثال، اگر ارزش‌گذاری یک خانه کمتر از قیمت خرید پیشنهادی باشد، وام‌دهندگان مسکن به احتمال زیاد از تأمین مالی معامله خودداری می‌کنند. مگر اینکه خریدار بالقوه مایل و قادر به تأمین تفاوت بین ارزش ارزیابی‌شده و پیشنهاد مالی وام‌دهنده باشد، معامله پیش نخواهد رفت.
ارزیاب می‌تواند از هر تعداد روش ارزش‌گذاری برای تعیین ارزش مناسب یک کالا یا ملک استفاده کند، از جمله مقایسه ارزش بازار فعلی املاک یا اشیای مشابه.
ارزیابی‌ها همچنین برای اهداف مالیاتی هنگام تعیین ارزش کمک‌های خیریه برای کسرهای تفکیکی استفاده می‌شوند. کسرها می‌توانند با کسر ارزش کمک شما از درآمد مشمول مالیات، مالیات‌های بدهی شما به IRS را کاهش دهند.
ارزیابی‌ها همچنین می‌توانند ابزار مفیدی برای حل اختلافات بین وراث یک املاک با تعیین ارزش املاک یا دارایی‌های شخصی که باید تقسیم شوند، باشند.
انواع ارزیابی‌ها
ارزیابی‌های خانه
ارزیابی خانه هنگام خرید و فروش خانه و همچنین هنگام بازپرداخت وام مسکن موجود ضروری است. بازپرداخت زمانی است که وام یا وام مسکن دوباره ارزیابی و به نرخ‌های بهره فعلی و شرایط جدید به‌روزرسانی می‌شود.
ارزیابی ارزش خانه را تعیین می‌کند تا اطمینان حاصل شود که قیمت منعکس‌کننده وضعیت، سن، موقعیت، و ویژگی‌های خانه مانند تعداد حمام‌ها است. ارزیابی‌ها همچنین به بانک‌ها و وام‌دهندگان کمک می‌کنند تا از وام دادن بیش از ارزش خانه به وام‌گیرنده جلوگیری کنند.
در صورت عدم توانایی وام‌گیرنده در پرداخت اقساط، بانک از ارزیابی برای ارزش‌گذاری خانه استفاده می‌کند. اگر خانه در معرض سلب مالکیت قرار گیرد، به این معنا که بانک مالکیت آن را به دست می‌گیرد، باید دوباره فروخته شود تا وام‌دهنده بتواند زیان‌های ناشی از اعطای وام مسکن را جبران کند.
مهم است به یاد داشته باشید که وقتی بانکی برای وام مسکن وام می‌دهد، کل ارزش خانه را در تاریخ فروش به فروشنده پرداخت می‌کند. به عبارت دیگر، بانک پول را پرداخت کرده و در ازای آن، قول بازپرداخت به علاوه بهره را از وام‌گیرنده دریافت می‌کند. در نتیجه، ارزیابی در فرآیند وام‌دهی مهم است، زیرا به بانک کمک می‌کند تا از زیان جلوگیری کند و خود را در برابر وام دادن بیش از مقداری که در صورت عدم پرداخت وام‌گیرنده می‌تواند بازیافت کند، محافظت کند.
نکته: ارزیابی خانه از بازرسی خانه جدا است، که برای تعیین وضعیت خانه و شناسایی هرگونه مشکل جدی احتمالی قبل از نهایی شدن خرید توسط خریدار انجام می‌شود.
اشیای کلکسیونی یا عتیقه‌جات
ارزیابی‌های حرفه‌ای می‌توانند برای بسیاری از اقلام، از جمله اشیای کلکسیونی، عتیقه‌جات، یا نقره‌جات خانوادگی انجام شوند. در حالت ایده‌آل، شما باید چندین ارزیابی برای یک شیء از متخصصان معتبر دریافت کنید. ارزیاب‌ها ممکن است هزینه‌ای ساعتی یا ثابت دریافت کنند.
ارزیابی یک ارزیاب معتبر احتمالاً منصفانه و بی‌طرف خواهد بود، در حالی که یک فروشگاه محلی اشیای کلکسیونی انگیزه دارد تا ارزش کمتری برای شیء به شما پیشنهاد دهد. همچنین، مالکان می‌توانند با بررسی مجلات کلکسیونی و وب‌سایت‌های ارزیابی آنلاین، ایده‌ای از ارزش یک شیء به دست آورند. اکثر وب‌سایت‌ها برای ارزیابی یک شیء هزینه کمی، مانند ۱۰ دلار، دریافت می‌کنند. البته، ارزیابی آنلاین از طریق عکس‌های شیء انجام می‌شود و یک ارزیابی رسمی نیست، اما باید ایده‌ای از ارزش آن به شما بدهد قبل از اینکه ادامه دهید. اگر تصمیم به پیگیری ارزیابی دارید، انجمن ارزیابان آمریکا هزاران عضو دارد و مکان خوبی برای شروع جستجو برای یک حرفه‌ای معتبر است.
ارزیابی‌ها و بیمه
برخی از انواع بیمه‌نامه‌ها نیز نیازمند ارزیابی اقلام بیمه‌شده هستند. بیمه‌نامه‌های مالکان خانه و اجاره‌کنندگان از بیمه‌گذاران در برابر از دست دادن دارایی‌های شخصی به دلیل سرقت یا آسیب محافظت می‌کنند. این بیمه‌نامه‌های کلی اقلام را تا یک سقف دلاری مشخص پوشش می‌دهند. انجام ارزیابی از محتوای یک خانه، فهرستی از دارایی‌های مالک ایجاد می‌کند و ارزش آن‌ها را تعیین می‌کند، که به تسریع در تسویه ادعا در صورت ارائه درخواست کمک می‌کند.
وقتی ارزش اقلام خاصی از سقف بیمه‌نامه مالکان فراتر می‌رود، بیمه‌گذار ممکن است بخواهد بیمه اضافی برای پوشش اقلام لوکس مانند جواهرات یا کلکسیون‌ها، از جمله اشیای هنری و عتیقه‌جات، تهیه کند. قبل از صدور بیمه‌نامه‌های دارایی شخصی برای اقلام گران‌قیمت، بسیاری از شرکت‌های بیمه از متقاضیان می‌خواهند که شیء را ارزیابی کنند. ارزیابی وجود شیء و شرح آن را ثبت می‌کند. همچنین به تعیین ارزش واقعی شیء کمک می‌کند.
برخی قراردادهای بیمه شامل بند ارزیابی هستند که مشخص می‌کند مالک موافقت می‌کند در صورت بروز اختلاف بین مالک و شرکت بیمه، ارزیابی را از یک متخصص مورد توافق دو طرف دریافت کند. ارزیابی‌های بی‌طرف می‌توانند تسویه را تسریع کنند و از تشدید اختلافات به دعاوی حقوقی طولانی و پرهزینه جلوگیری کنند.
نکته: مبلغ واقعی که برای ارزیابی خانه پرداخت می‌کنید ممکن است به محل ملک و میزان زمانی که برای تکمیل ارزیابی لازم است بستگی داشته باشد.
فرآیند و هزینه ارزیابی خانه
فرآیند ارزیابی خانه معمولاً پس از آن آغاز می‌شود که خریدار پیشنهادی برای خانه ارائه دهد و فروشنده آن پیشنهاد را بپذیرد. وام‌دهنده یا کارگزار وام مسکن خریدار ممکن است ارزیابی را از طرف او سفارش دهد، اگرچه معمولاً انتظار می‌رود خریدار هزینه آن را از جیب خود پرداخت کند. به‌طور متوسط، ارزیابی خانه برای یک ملک تک‌خانواری حدود ۵۰۰ دلار هزینه دارد.
هنگامی که ارزیابی سفارش داده می‌شود، ارزیاب زمانی را برای بازدید از ملک تعیین می‌کند. سپس ارزیاب بررسی جامعی از داخل و خارج خانه انجام می‌دهد تا ارزش آن را تعیین کند. این ممکن است نیازمند اندازه‌گیری یا گرفتن عکس از ملک باشد. ارزیابی‌ها ممکن است از چند دقیقه تا چند ساعت طول بکشد، بسته به جزئیات خانه و روش‌های ارزیاب.
پس از بازدید از خانه، ارزیاب از اطلاعاتی که جمع‌آوری کرده است استفاده می‌کند تا تخمینی منطقی از ارزش خانه ارائه دهد. در این مرحله، ارزیاب همچنین ارزش خانه‌های مشابه در منطقه را بررسی می‌کند. با استفاده از این مقایسه‌ها و آنچه از بازدید از خانه آموخته است، ارزیاب گزارشی از ارزیابی تهیه می‌کند که شامل رقمی است که ارزش درک‌شده خانه را نشان می‌دهد.
نسخه‌ای از این گزارش ارزیابی سپس با خریدار و وام‌دهنده وام مسکن خریدار به اشتراک گذاشته می‌شود. تکمیل گزارش ممکن است بین یک هفته تا ۱۰ روز طول بکشد. فروشندگان نیز می‌توانند درخواست کپی گزارش را داشته باشند.
اگر خریدار با گزارش ارزیابی موافق نباشد، می‌تواند از وام‌دهنده درخواست بازنگری کند یا انتخاب کند که برای ارزیابی دوم هزینه پرداخت کند.
چگونه ارزش ارزیابی خانه خود را بهبود دهید
فرآیند ارزیابی باید عینی باشد، اما ارزیابان انسان هستند. جذابیت ظاهری خوب و اتاق‌های تمیز و مرتب پیامی از یک خانه با نگهداری خوب ارسال می‌کنند. این‌ها می‌توانند بدون صرف زمان یا هزینه زیاد به دست آیند. چند راه آسان برای بهبود سریع ارزش ارزیابی خانه شما وجود دارد:
- خانه خود را مرتب کنید، تعمیرات جزئی انجام دهید، و رنگ را تازه کنید تا نشان دهید خانه به‌خوبی نگهداری شده است.
- حیاط خود را تمیز کنید و برگ‌ها یا گیاهان مرده را جمع‌آوری کنید تا جذابیت ظاهری بهبود یابد.
- هرگونه بهبود عمده‌ای که انجام داده‌اید به ارزیاب نشان دهید، در صورتی که ممکن است آن‌ها را نادیده بگیرند.
از سوی دیگر، باید از انجام بهبودهای بزرگ و پرهزینه فقط برای افزایش ارزش ارزیابی خانه خودداری کنید. این‌ها معمولاً نتیجه نمی‌دهند.
همچنین مطمئن شوید که حقوق خود را می‌دانید. اگر شما ارزیاب را برای تعیین ارزش خانه‌تان استخدام کنید، ارزیابی متعلق به شماست. اگر در حال بازپرداخت وام مسکن خود هستید و وام‌دهنده ارزیاب را استخدام می‌کند، وام‌دهنده موظف است نسخه‌ای—احتمالاً با هزینه معقول—از ارزیابی و هرگونه تخمین دیگر ارزش خانه به شما ارائه دهد.
اگر فکر می‌کنید ارزیاب ارزش را اشتباه تعیین کرده است، ابتدا گزارش ارزیابی کتبی را برای یافتن خطاها بررسی کنید. بررسی کنید که آیا خانه‌های مشابهی که ارزیاب انتخاب کرده است به‌طور منطقی با خانه شما قابل مقایسه هستند یا خیر. اگر همچنان فکر می‌کنید قیمت نادرست است، می‌توانید ارزش‌گذاری را با وام‌دهنده خود به چالش بکشید یا از او بخواهید که ارزیابی دوم را سفارش دهد.
هزینه ارزیابی خانه چقدر است؟
به‌طور متوسط، هزینه ارزیابی خانه ۵۰۰ دلار است. این قیمت ممکن است برای ارزیابی خانه‌های چندخانواری یا املاکی که از نظر اندازه بالاتر از میانگین هستند، بیشتر باشد. خریدار معمولاً مسئول پرداخت هزینه‌های ارزیابی هنگام سفارش ارزیابی است.
آیا ارزیابی خانه الزامی است؟
ارزیابی خانه تقریباً همیشه هنگام خرید خانه با وام مسکن الزامی است. وام‌دهندگان از ارزیابی برای تعیین اینکه آیا خانه ارزش مبلغی که خریدار می‌خواهد وام بگیرد را دارد یا خیر استفاده می‌کنند. اگر خریدار خانه را با پول نقد خریداری کند و نه با گرفتن وام مسکن، ممکن است نیازی به ارزیابی نباشد.
آیا خریدار می‌تواند در طول ارزیابی حضور داشته باشد؟
با تأیید ارزیاب، هم خریداران و هم فروشندگان می‌توانند درخواست کنند که در ارزیابی خانه حضور داشته باشند. به جای حضور خودشان، خریداران و فروشندگان می‌توانند درخواست کنند که نمایندگانشان اجازه حضور در ارزیابی را داشته باشند. با این حال، معمولاً فقط ارزیاب حضور دارد، زیرا حضور خریداران یا فروشندگان کمتر رایج است.
اگر ارزیابی خیلی پایین باشد چه اتفاقی می‌افتد؟
اگر ارزیابی خانه کمتر از قیمتی باشد که خریدار توافق کرده است بپردازد، چند گزینه پیش رو دارد. اولین گزینه این است که از فروشنده بخواهد قیمت خانه را دوباره مذاکره کند تا با ارزش ارزیابی‌شده خانه هم‌راستا شود. گزینه بعدی پرداخت تفاوت بین ارزش ارزیابی‌شده و قیمت درخواستی از جیب خود است. خریداران همچنین می‌توانند از وام مسکن ترکیبی (piggyback mortgage) برای جبران تفاوت بین ارزش خانه و قیمت فروش آن استفاده کنند.
آیا برای بازپرداخت وام مسکن نیاز به ارزیابی است؟
در اکثر موارد، بله. وام‌دهندگان از ارزیابی‌ها برای تعیین ارزش خانه برای وام‌های بازپرداخت مسکن، همان‌طور که برای وام‌های خرید مسکن انجام می‌دهند، استفاده می‌کنند. با این حال، چند استثنا وجود دارد. در برخی موارد، اگر وام بازپرداخت FHA باشد که به‌عنوان وام بازپرداخت "ساده" (streamline) شناخته می‌شود، نیازی به ارزیابی نیست. اگر وام با پشتوانه VA دارید، در صورت برنامه‌ریزی برای گرفتن وام بازپرداخت نقدی (cash-out refinance)، به ارزیابی نیاز خواهید داشت.
نتیجه‌گیری
اگرچه بسیاری از مردم ارزیابی‌ها را با فرآیند خرید خانه مرتبط می‌دانند، هر شیء منحصربه‌فردی می‌تواند ارزیابی شود. ارزیابی‌ها معمولاً برای تعیین قیمت یک کالا یا ملک ضروری هستند، بنابراین گرفتن یک ارزیابی خوب اگر در حال خرید یا فروش خانه هستید، حیاتی است.