اخبار
وام رهنی با نرخ قابل تنظیم چیست؟
وام رهنی با نرخ قابل تنظیم به وامی خانگی اشاره دارد که دارای نرخ بهره متغیر است.
وام رهنی با نرخ قابل تنظیم (ARM) به وامی خانگی اشاره دارد که دارای نرخ بهره متغیر است. با یک ARM، نرخ بهره اولیه برای مدت زمانی ثابت است. پس از آن، نرخ بهره اعمال‌شده بر موجودی باقی‌مانده به صورت دوره‌ای، در فواصل سالانه یا حتی ماهانه، بازنشانی می‌شود.
ARMها همچنین به عنوان وام‌های رهنی با نرخ متغیر یا وام‌های شناور شناخته می‌شوند. نرخ بهره برای ARMها بر اساس یک معیار یا شاخص، به علاوه یک حاشیه اضافی به نام حاشیه ARM بازنشانی می‌شود. نرخ پیشنهادی بین‌بانکی لندن (LIBOR) تا اکتبر 2020 شاخص معمولی مورد استفاده در ARMها بود، زمانی که با نرخ تأمین مالی یک‌شبه امن (SOFR) جایگزین شد تا نقدینگی بلندمدت افزایش یابد.
خریداران خانه در بریتانیا نیز به وام رهنی با نرخ متغیر دسترسی دارند. این وام‌ها، که به عنوان وام‌های ردیاب شناخته می‌شوند، دارای نرخ بهره پایه‌ای از بانک انگلستان یا بانک مرکزی اروپا هستند.
نکات کلیدی
- وام رهنی با نرخ قابل تنظیم وامی خانگی است که نرخ بهره آن می‌تواند به صورت دوره‌ای بر اساس عملکرد یک معیار خاص نوسان کند.
- ARMها همچنین به عنوان وام‌های با نرخ متغیر یا شناور نامیده می‌شوند.
- ARMها معمولاً دارای سقف‌هایی هستند که میزان افزایش نرخ بهره و/یا پرداخت‌ها را در سال یا در طول عمر وام محدود می‌کنند.
- ARM می‌تواند انتخاب مالی هوشمندانه‌ای برای خریداران خانه‌ای باشد که قصد دارند وام را برای مدت محدودی نگه دارند و می‌توانند افزایش‌های احتمالی در نرخ بهره را تحمل کنند.
چگونگی عملکرد وام‌های رهنی با نرخ قابل تنظیم (ARM)
وام‌های رهنی به صاحبان خانه اجازه می‌دهند تا خرید خانه یا سایر املاک را تأمین مالی کنند. وقتی وام رهنی می‌گیرید، باید مبلغ قرض‌گرفته‌شده را در طول تعداد سال‌های تعیین‌شده بازپرداخت کنید و همچنین مبلغی اضافی به وام‌دهنده بپردازید تا آن‌ها را برای زحماتشان و احتمال کاهش ارزش موجودی به دلیل تورم تا زمان بازپرداخت وجوه جبران کنید.
در اکثر موارد، می‌توانید نوع وام رهنی را انتخاب کنید که به بهترین وجه با نیازهای شما مطابقت دارد. وام رهنی با نرخ ثابت دارای نرخ بهره ثابت برای کل مدت وام است. به این ترتیب، پرداخت‌های شما ثابت می‌مانند. در مقابل، ARM دارای نرخی است که بر اساس شرایط بازار نوسان می‌کند. این به این معناست که شما از کاهش نرخ‌ها سود می‌برید و همچنین در صورت افزایش نرخ‌ها با ریسک مواجه هستید.
ARM دارای دو دوره مختلف است: دوره ثابت و دوره تنظیم‌شده. در ادامه تفاوت این دو توضیح داده شده است:
- دوره ثابت : نرخ بهره در این دوره تغییر نمی‌کند. این دوره می‌تواند بین پنج، هفت، یا ده سال اول وام باشد. این معمولاً به عنوان نرخ مقدماتی یا تبلیغاتی شناخته می‌شود.
- دوره تنظیم‌شده : این نقطه‌ای است که نرخ تغییر می‌کند. تغییرات در این دوره بر اساس معیار زیربنایی انجام می‌شود که بر اساس شرایط بازار نوسان می‌کند.
ویژگی کلیدی دیگر ARMها این است که آیا آن‌ها وام‌های مطابق یا غیرمطابق هستند. وام‌های مطابق آن‌هایی هستند که استانداردهای شرکت‌های تحت حمایت دولت (GSE) مانند فانی می و فردی مک را برآورده می‌کنند. این وام‌ها بسته‌بندی شده و در بازار ثانویه به سرمایه‌گذاران فروخته می‌شوند. وام‌های غیرمطابق، از سوی دیگر، با استانداردهای این نهادها مطابقت ندارند و به عنوان سرمایه‌گذاری فروخته نمی‌شوند.
نرخ‌ها در ARMها دارای سقف هستند. این به این معناست که محدودیت‌هایی برای بالاترین نرخی که وام‌گیرنده باید بپردازد وجود دارد. با این حال، به خاطر داشته باشید که امتیاز اعتباری شما نقش مهمی در تعیین میزان پرداختی شما دارد. بنابراین، هرچه امتیاز شما بهتر باشد، نرخ شما پایین‌تر خواهد بود.
واقعیت مهم: هزینه‌های اولیه قرض‌گیری یک ARM با نرخ پایین‌تری نسبت به آنچه در وام رهنی با نرخ ثابت مشابه ارائه می‌شود، ثابت است. اما پس از آن نقطه، نرخ بهره‌ای که بر پرداخت‌های ماهانه شما تأثیر می‌گذارد ممکن است بالاتر یا پایین‌تر شود، بسته به وضعیت اقتصاد و هزینه کلی قرض‌گیری.
انواع ARMها
ARMها معمولاً در سه شکل عرضه می‌شوند: هیبریدی، فقط بهره (IO)، و گزینه پرداخت. در ادامه توضیح مختصری از هر یک ارائه شده است.
ARM هیبریدی
ARMهای هیبریدی ترکیبی از دوره‌های با نرخ ثابت و قابل تنظیم ارائه می‌دهند. با این نوع وام، نرخ بهره در ابتدا ثابت است و سپس در زمان از پیش تعیین‌شده شروع به شناور شدن می‌کند.
این اطلاعات معمولاً در دو عدد بیان می‌شود. در اکثر موارد، عدد اول نشان‌دهنده مدت زمانی است که نرخ ثابت به وام اعمال می‌شود، در حالی که عدد دوم به مدت یا فرکانس تنظیم نرخ متغیر اشاره دارد.
برای مثال، یک ARM 2/28 دارای نرخ ثابت برای دو سال اول است و سپس نرخی شناور برای 28 سال باقی‌مانده دارد. در مقایسه، یک ARM 5/1 دارای نرخ ثابت برای پنج سال اول است و سپس نرخی متغیر که هر سال تنظیم می‌شود (همان‌طور که توسط عدد یک پس از خط کسری نشان داده شده است). به همین ترتیب، یک ARM 5/5 با نرخ ثابت برای پنج سال شروع می‌شود و سپس هر پنج سال تنظیم می‌شود.
نکته می‌توانید انواع مختلف ARMها را با استفاده از یک ماشین‌حساب وام رهنی مقایسه کنید.
ARM فقط بهره (I-O)
همچنین امکان دریافت یک ARM فقط بهره (I-O) وجود دارد، که به این معناست که برای مدت زمان مشخصی، معمولاً سه تا ده سال، فقط بهره وام را پرداخت می‌کنید. پس از پایان این دوره، شما موظف به پرداخت هم بهره و هم اصل وام هستید.
این نوع طرح‌ها برای کسانی جذاب است که می‌خواهند در چند سال اول وام خود هزینه کمتری بپردازند تا بتوانند وجوه را برای چیز دیگری مانند خرید مبلمان برای خانه جدیدشان آزاد کنند. البته، این مزیت با هزینه‌ای همراه است: هرچه دوره I-O طولانی‌تر باشد، پرداخت‌های شما پس از پایان آن بیشتر خواهد بود.
ARM گزینه پرداخت
ARM گزینه پرداخت، همان‌طور که از نامش پیداست، یک ARM با چندین گزینه پرداخت است. این گزینه‌ها معمولاً شامل پرداخت‌هایی است که اصل و بهره را پوشش می‌دهند، فقط پرداخت بهره، یا پرداخت حداقل مقداری که حتی بهره را پوشش نمی‌دهد.
انتخاب پرداخت حداقل مقدار یا فقط بهره ممکن است جذاب به نظر برسد. با این حال، باید به خاطر داشت که باید همه چیز را تا تاریخ مشخص‌شده در قرارداد به وام‌دهنده بازپرداخت کنید و هزینه‌های بهره زمانی که اصل پرداخت نمی‌شود، بالاتر است. اگر به پرداخت مقدار کمی ادامه دهید، خواهید دید که بدهی شما همچنان رشد می‌کند، شاید به سطوح غیرقابل مدیریت.
مزایا و معایب ARMها
وام‌های رهنی با نرخ قابل تنظیم با مزایا و معایب زیادی همراه هستند. برخی از رایج‌ترین آن‌ها در زیر فهرست شده‌اند.
مزایا
- بارزترین مزیت نرخ پایین است، به‌ویژه نرخ مقدماتی یا تبلیغاتی، که باعث صرفه‌جویی در هزینه شما می‌شود. نه تنها پرداخت ماهانه شما کمتر از اکثر وام‌های رهنی با نرخ ثابت سنتی است، بلکه ممکن است بتوانید مبلغ بیشتری به سمت موجودی اصل خود بگذارید. فقط مطمئن شوید که وام‌دهنده شما در صورت انجام این کار جریمه پیش‌پرداخت دریافت نمی‌کند.
- ARMها برای افرادی که می‌خواهند خرید کوتاه‌مدت را تأمین مالی کنند، مانند خانه‌ای اولیه، عالی هستند. یا ممکن است بخواهید با استفاده از یک ARM برای تأمین مالی خرید خانه‌ای که قصد بازسازی و فروش آن را دارید، وام بگیرید. این به شما امکان می‌دهد پرداخت‌های ماهانه کمتری داشته باشید تا زمانی که تصمیم به فروش مجدد بگیرید.
- پول بیشتر در جیب شما با یک ARM همچنین به این معناست که پول بیشتری برای پس‌انداز یا اهداف دیگر، مانند تعطیلات یا خرید ماشین جدید، دارید.
- برخلاف وام‌گیرندگان با نرخ ثابت، نیازی به مراجعه به بانک یا وام‌دهنده برای بازپرداخت مالی زمانی که نرخ‌های بهره کاهش می‌یابد، ندارید. این به این دلیل است که شما احتمالاً قبلاً بهترین معامله موجود را دریافت کرده‌اید.
معایب
- یکی از معایب اصلی ARMها این است که نرخ بهره تغییر خواهد کرد. این به این معناست که اگر شرایط بازار منجر به افزایش نرخ شود، شما در نهایت هزینه بیشتری برای پرداخت ماهانه وام رهنی خود خرج خواهید کرد. و این می‌تواند تأثیر زیادی بر بودجه ماهانه شما بگذارد.
- ARMها ممکن است انعطاف‌پذیری به شما ارائه دهند، اما پیش‌بینی‌پذیری وام‌های با نرخ ثابت را فراهم نمی‌کنند. وام‌گیرندگان با وام‌های با نرخ ثابت می‌دانند که پرداخت‌هایشان در طول عمر وام چه خواهد بود زیرا نرخ بهره هرگز تغییر نمی‌کند. اما چون نرخ با ARMها تغییر می‌کند، باید با هر تغییر نرخ، بودجه خود را مجدداً تنظیم کنید.
- این وام‌ها اغلب می‌توانند برای با تجربه‌ترین وام‌گیرندگان نیز بسیار پیچیده باشند. ویژگی‌های مختلفی با این وام‌ها همراه است که باید قبل از امضای قراردادهای وام رهنی خود از آن‌ها آگاه باشید، مانند سقف‌ها، شاخص‌ها، و حاشیه‌ها.
چگونه نرخ متغیر در ARMها تعیین می‌شود
در پایان دوره اولیه با نرخ ثابت، نرخ‌های بهره ARM متغیر (قابل تنظیم) می‌شوند و بر اساس یک نرخ بهره مرجع (شاخص ARM) به علاوه مقدار ثابت بهره بالای آن نرخ شاخص (حاشیه ARM) نوسان می‌کنند. شاخص ARM اغلب یک نرخ معیار مانند نرخ اصلی، LIBOR، نرخ تأمین مالی یک‌شبه امن (SOFR)، یا نرخ اوراق خزانه کوتاه‌مدت ایالات متحده است.
اگرچه نرخ شاخص می‌تواند تغییر کند، حاشیه ثابت می‌ماند. برای مثال، اگر شاخص 5٪ و حاشیه 2٪ باشد، نرخ بهره وام به 7٪ تنظیم می‌شود. با این حال، اگر شاخص در زمان تنظیم بعدی نرخ بهره تنها 2٪ باشد، نرخ به 4٪ بر اساس حاشیه 2٪ وام کاهش می‌یابد.
هشدار نرخ بهره در ARMها توسط یک نرخ معیار نوسانی تعیین می‌شود که معمولاً وضعیت کلی اقتصاد را منعکس می‌کند و یک حاشیه ثابت اضافی که توسط وام‌دهنده دریافت می‌شود.
وام رهنی با نرخ قابل تنظیم در مقابل وام رهنی با بهره ثابت
برخلاف ARMها، وام‌های رهنی سنتی یا با نرخ ثابت دارای نرخ بهره یکسانی برای کل عمر وام هستند که ممکن است 10، 20، 30 سال یا بیشتر باشد. این وام‌ها معمولاً در ابتدا نرخ‌های بهره بالاتری نسبت به ARMها دارند، که می‌تواند ARMها را حداقل در کوتاه‌مدت جذاب‌تر و مقرون‌به‌صرفه‌تر کند. با این حال، وام‌های با نرخ ثابت اطمینان می‌دهند که نرخ وام‌گیرنده هرگز به نقطه‌ای افزایش نمی‌یابد که پرداخت‌های وام غیرقابل مدیریت شوند.
با یک وام رهنی با نرخ ثابت، پرداخت‌های ماهانه ثابت می‌مانند، اگرچه مقادیری که برای پرداخت بهره یا اصل اختصاص می‌یابد با گذشت زمان بر اساس برنامه استهلاک وام تغییر می‌کند.
اگر نرخ‌های بهره به طور کلی کاهش یابد، صاحبان خانه با وام‌های رهنی با نرخ ثابت می‌توانند بازپرداخت مالی کنند و وام قدیمی خود را با وامی با نرخ جدید و پایین‌تر جایگزین کنند.
مهم وام‌دهندگان موظف هستند تمام شرایط و ضوابط مربوط به ARM مورد علاقه شما را به صورت کتبی ارائه دهند. این شامل اطلاعات در مورد شاخص و حاشیه، نحوه محاسبه نرخ شما و چند بار می‌تواند تغییر کند، آیا سقف‌هایی وجود دارد، حداکثر مقداری که ممکن است مجبور به پرداخت آن باشید، و سایر ملاحظات مهم مانند استهلاک منفی است.
آیا ARM برای شما مناسب است؟
ARM می‌تواند انتخاب مالی هوشمندانه‌ای باشد اگر قصد دارید وام را برای مدت محدودی نگه دارید و در این مدت بتوانید هر گونه افزایش نرخ را تحمل کنید. به سادگی، وام رهنی با نرخ قابل تنظیم برای انواع زیر از وام‌گیرندگان مناسب است:
- افرادی که قصد دارند وام را برای مدت کوتاهی نگه دارند
- افرادی که انتظار دارند تغییری مثبت در درآمد خود ببینند
- هر کسی که می‌تواند و خواهد وام را در مدت کوتاهی بازپرداخت کند
در بسیاری از موارد، ARMها با سقف‌های نرخی همراه هستند که میزان افزایش نرخ را در هر زمان معین یا در کل محدود می‌کنند. سقف‌های نرخ دوره‌ای میزان تغییر نرخ بهره را از یک سال به سال دیگر محدود می‌کنند، در حالی که سقف‌های نرخ عمر میزان افزایش نرخ بهره را در طول عمر وام محدود می‌کنند.
به طور قابل‌توجه، برخی ARMها دارای سقف‌های پرداخت هستند که میزان افزایش پرداخت ماهانه وام رهنی را از نظر دلاری محدود می‌کنند. این می‌تواند منجر به مشکلی به نام استهلاک منفی شود اگر پرداخت‌های ماهانه شما برای پوشش نرخ بهره‌ای که وام‌دهنده شما دریافت می‌کند کافی نباشد. با استهلاک منفی، مقداری که بدهکار هستید حتی با انجام پرداخت‌های ماهانه مورد نیاز می‌تواند همچنان افزایش یابد.
چرا وام رهنی با نرخ قابل تنظیم ایده بدی است؟
وام‌های رهنی با نرخ قابل تنظیم برای همه مناسب نیستند. بله، نرخ‌های مقدماتی مطلوب آن‌ها جذاب هستند و یک ARM می‌تواند به شما کمک کند تا وام بزرگ‌تری برای خانه بگیرید. با این حال، بودجه‌بندی زمانی که پرداخت‌ها می‌توانند به شدت نوسان کنند دشوار است و اگر نرخ‌های بهره به شدت افزایش یابند، به‌ویژه اگر سقف‌هایی وجود نداشته باشد، ممکن است با مشکلات مالی بزرگی مواجه شوید.
ARMها چگونه محاسبه می‌شوند؟
پس از پایان دوره اولیه با نرخ ثابت، هزینه‌های قرض‌گیری بر اساس یک نرخ بهره مرجع مانند نرخ اصلی، نرخ پیشنهادی بین‌بانکی لندن (LIBOR)، نرخ تأمین مالی یک‌شبه امن (SOFR)، یا نرخ اوراق خزانه کوتاه‌مدت ایالات متحده نوسان خواهد کرد. علاوه بر این، وام‌دهنده همچنین مقدار ثابت بهره خود را که به عنوان حاشیه ARM شناخته می‌شود، اضافه خواهد کرد.
ARMها اولین بار چه زمانی به خریداران خانه ارائه شدند؟
ARMها چندین دهه است که وجود دارند، با گزینه دریافت وام خانه بلندمدت با نرخ‌های بهره نوسانی که ابتدا در اوایل دهه 1980 برای آمریکایی‌ها در دسترس قرار گرفت.
تلاش‌های قبلی برای معرفی چنین وام‌هایی در دهه 1970 توسط کنگره به دلیل نگرانی‌هایی که ممکن است وام‌گیرندگان را با پرداخت‌های وام رهنی غیرقابل مدیریت مواجه کند، متوقف شد. با این حال، وخامت صنعت پس‌انداز در اواخر آن دهه مقامات را وادار کرد تا مقاومت اولیه خود را بازنگری کنند و انعطاف‌پذیرتر شوند.
نتیجه نهایی
وام‌گیرندگان گزینه‌های زیادی برای تأمین مالی خرید خانه یا نوع دیگری از اموال در اختیار دارند. می‌توانید بین وام رهنی با نرخ ثابت یا قابل تنظیم انتخاب کنید. در حالی که اولی مقداری پیش‌بینی‌پذیری به شما ارائه می‌دهد، ARMها نرخ‌های بهره پایین‌تری برای دوره‌ای خاص قبل از شروع نوسان با شرایط بازار ارائه می‌دهند.
انواع مختلفی از ARMها برای انتخاب وجود دارد و آن‌ها مزایا و معایبی دارند. اما به خاطر داشته باشید که این نوع وام‌ها برای انواع خاصی از وام‌گیرندگان مناسب‌تر هستند، از جمله کسانی که قصد دارند ملک را برای کوتاه‌مدت نگه دارند یا اگر قصد دارند وام را قبل از شروع دوره تنظیم‌شده بازپرداخت کنند. اگر مطمئن نیستید، با یک متخصص مالی در مورد گزینه‌های خود صحبت کنید.