اجرائیه سند رهنی چیست؟

اجرائیه سند رهنی یک فرآیند قانونی است که در آن وام‌دهنده تلاش می‌کند مبلغ بدهی وام نکول شده را از طریق تصاحب ملک و فروش آن پس‌ بگیرد. معمولاً نکول زمانی اتفاق می‌افتد که وام‌گیرنده تعدادی از اقساط ماهانه خود را پرداخت نکند، اما همچنین ممکن است زمانی رخ دهد که وام‌گیرنده دیگر شرایط قرارداد رهن را رعایت نکند.

نکات مهم:

• اجرائیه سند رهنی یک فرآیند قانونی است که به وام‌دهندگان اجازه می‌دهد ملک را تصاحب کرده و آن را بفروشند تا بدهی وام نکول‌شده را بازپس گیرند.
• فرآیند اجرائیه سند رهنی در ایالت‌های مختلف متفاوت است، اما به‌طور کلی، وام‌دهندگان سعی می‌کنند با وام‌گیرندگان همکاری کنند تا آنها بتوانند پرداخت‌های معوقه را جبران کنند و از اجرائیه سند رهنی جلوگیری کنند.
• میانگین زمان اجرائیه سند رهنی در ایالات متحده 762 روز است، اما این مدت زمان در ایالت‌های مختلف تفاوت زیادی دارد.

مفهوم اجرائیه سند رهنی فرآیند اجرائیه سند رهنی بر اساس قرارداد رهن یا سند امانت، که به وام‌دهنده حق استفاده از ملک به عنوان وثیقه در صورت عدم رعایت شرایط قرارداد رهن را می‌دهد، قانونی است. اگرچه این فرآیند در ایالت‌های مختلف متفاوت است، معمولاً هنگامی آغاز می‌شود که وام‌گیرنده پرداخت یکی از اقساط ماهانه خود را از دست بدهد. سپس وام‌دهنده یک اطلاعیه بابت عدم پرداخت ارسال می‌کند.

اگر وام‌گیرنده دو قسط را پرداخت نکند، وام‌دهنده یک نامه درخواست پرداخت ارسال می‌کند. این نامه جدی‌تر از اطلاعیه عدم پرداخت است، اما ممکن است وام‌دهنده هنوز مایل باشد ترتیبی برای بازپرداخت اقساط معوقه بگذارد.

پس از 90 روز عدم پرداخت، وام‌دهنده یک اطلاعیه نکول ارسال می‌کند. وام به دپارتمان اجرائیه سند رهنی وام‌دهنده منتقل می‌شود و وام‌گیرنده معمولاً 30 روز دیگر فرصت دارد تا اقساط معوقه را تسویه کرده و وام را بازگرداند (این مدت زمان بازگردانی نامیده می‌شود). در پایان این مدت، اگر وام‌گیرنده اقساط را پرداخت نکرده باشد، وام‌دهنده شروع به فرآیند اجرائیه سند رهنی می‌کند.

مهم: اجرائیه سند رهنی در گزارش اعتباری وام‌گیرنده ظرف یک یا دو ماه ظاهر می‌شود و به مدت هفت سال از تاریخ اولین قسط معوقه در آن باقی می‌ماند. پس از آن، اجرائیه سند رهنی از گزارش اعتباری وام‌گیرنده حذف می‌شود.

فرآیند اجرائیه سند رهنی بسته به ایالت متفاوت است هر ایالت قوانین خاص خود را برای اجرائیه سند رهنی دارد، از جمله اطلاعیه‌هایی که وام‌دهنده باید به‌صورت عمومی منتشر کند، گزینه‌های موجود برای وام‌گیرنده برای تسویه وام و جلوگیری از اجرائیه سند رهنی، و زمان‌بندی و فرآیند فروش ملک.

اجرائیه سند رهنی، که در واقع به معنای تصاحب ملک توسط وام‌دهنده است، معمولاً آخرین مرحله پس از یک فرآیند طولانی پیش از اجرائیه سند رهنی است. قبل از اجرائیه سند رهنی، وام‌دهنده ممکن است چندین گزینه برای جلوگیری از اجرائیه سند رهنی پیشنهاد دهد که بسیاری از آنها می‌توانند عواقب منفی اجرائیه سند رهنی را برای خریدار و فروشنده کاهش دهند.

در 22 ایالت، از جمله فلوریدا، ایلینوی و نیویورک، اجرائیه سند رهنی قضائی رایج است. در این نوع، وام‌دهنده باید از طریق دادگاه‌ها اجازه اجرائیه سند رهنی را کسب کند و ثابت کند که وام‌گیرنده بدعهد بوده است. اگر اجرائیه سند رهنی تایید شود، کلانتر محلی ملک را به بالاترین پیشنهاد دهنده مزایده می‌کند تا تلاش کند بدهی بانک را بازپس گیرد، یا بانک صاحب ملک می‌شود و آن را از طریق روش سنتی می‌فروشد تا ضررهای خود را جبران کند.

در 28 ایالت دیگر، از جمله آریزونا، کالیفرنیا، جورجیا و تگزاس، بیشتر از اجرائیه سند رهنی غیرقضائی یا به اصطلاح "قدرت فروش" استفاده می‌شود. این نوع اجرائیه سند رهنی معمولاً سریع‌تر از اجرائیه سند رهنی قضائی است و مگر اینکه وام‌گیرنده علیه وام‌دهنده شکایت کند، از دادگاه‌ها عبور نمی‌کند.

آیا می‌توان از اجرائیه سند رهنی جلوگیری کرد؟ حتی اگر وام‌گیرنده یک یا دو قسط را پرداخت نکرده باشد، هنوز ممکن است راه‌هایی برای جلوگیری از اجرائیه سند رهنی وجود داشته باشد. برخی از گزینه‌ها عبارتند از:

• بازگردانی (Reinstatement) —در دوره بازگردانی، وام‌گیرنده می‌تواند مبلغ بدهی خود (شامل اقساط معوقه، بهره و هرگونه جریمه) را قبل از تاریخ مشخصی پرداخت کرده و وضعیت وام را به حالت عادی بازگرداند.
• بازپرداخت کوتاه (Short refinance) —در بازپرداخت کوتاه، مبلغ وام جدید کمتر از باقی‌مانده بدهی است و وام‌دهنده ممکن است تفاوت را ببخشد تا به وام‌گیرنده در جلوگیری از اجرائیه سند رهنی کمک کند.
• معافیت ویژه (Special forbearance) —اگر وام‌گیرنده با مشکلات مالی موقتی، مانند هزینه‌های پزشکی یا کاهش درآمد روبه‌رو باشد، وام‌دهنده ممکن است موافقت کند که پرداخت‌ها را برای مدت زمانی کاهش داده یا به تعویق بیندازد.

عواقب اجرائیه سند رهنی اگر ملکی در مزایده اجرائیه سند رهنی فروخته نشود یا اصلاً وارد چنین مزایده‌ای نشود، معمولاً وام‌دهنده‌ها—که اغلب بانک‌ها هستند—مالکیت ملک را به‌دست می‌آورند و ممکن است آن را به مجموعه املاک سلب شده خود، که به آن املاک متعلق به بانک (REO) گفته می‌شود، اضافه کنند.

املاک اجرائیه سند رهنی شده معمولاً به راحتی در وب‌سایت‌های بانک‌ها قابل دسترسی هستند. این املاک ممکن است برای سرمایه‌گذاران املاک جذاب باشند، زیرا در برخی موارد، بانک‌ها آنها را با تخفیف به ارزش بازارشان می‌فروشند، که این موضوع به نفع وام‌دهنده نیست.

برای وام‌گیرنده، اجرائیه سند رهنی ظرف یک یا دو ماه در گزارش اعتباری ظاهر می‌شود و به مدت هفت سال از تاریخ اولین قسط معوقه در آن باقی می‌ماند. پس از هفت سال، اجرائیه سند رهنی از گزارش اعتباری وام‌گیرنده حذف می‌شود.

تفاوت بین اجرائیه سند رهنی قضائی و غیرقضائی چیست؟ در اجرائیه سند رهنی قضائی، وام‌دهنده باید از طریق دادگاه‌ها برای کسب اجازه اجرائیه سند رهنی اقدام کند. این فرآیند معمولاً أهسته است و در 22 ایالت استفاده می‌شود. اما اجرائیه سند رهنی غیرقضائی نیاز به دادگاه ندارد و معمولاً سریع‌تر است و در 28 ایالت استفاده می‌شود.

آیا می‌توانم خانه خود را در حالی که در فرآیند اجرائیه سند رهنی است، بفروشم؟ بله، شما می‌توانید خانه خود را در حالی که در فرآیند اجرائیه سند رهنی است بفروشید و درآمد حاصل از فروش می‌تواند برای پرداخت وام استفاده شود. اما، وام‌دهنده ممکن است اگر فروش تمام مبلغ بدهی را پوشش ندهد همچنان حق سلب را داشته باشد. بنابراین، مهم است که سریعاً اقدام کنید تا از مشکلات بیشتر جلوگیری کنید.

اگر ملک اجرائیه سند رهنی شده در مزایده فروخته نشود، چه اتفاقی می‌افتد؟ اگر ملکی در مزایده اجرائیه سند رهنی فروخته نشود، وام‌دهنده، که معمولاً بانک است، مالکیت ملک را به‌دست می‌آورد. این املاک به‌عنوان املاک متعلق به بانک (REO) شناخته می‌شوند و ممکن است توسط بانک برای فروش عرضه شوند، گاهی با قیمت تخفیف‌خورده که می‌تواند برای سرمایه‌گذاران املاک جذاب باشد.

نتیجه‌گیری اجرائیه سند رهنی می‌تواند یک فرآیند دشوار و طولانی باشد که عواقب قابل توجهی برای وام‌گیرندگان دارد. درک زمان‌بندی اجرائیه سند رهنی و گزینه‌های موجود می‌تواند به صاحبان خانه کمک کند تا این چالش‌ها را مدیریت کنند.

اگر شما در معرض سلب ملک از طریق اجرائیه سند رهنی قرار دارید، مهم است که گزینه‌هایی مانند بازگردانی یا بازپرداخت کوتاه را در نظر بگیرید تا از تأثیر منفی بر آینده مالی خود جلوگیری کنید. اگر در مورد گزینه‌های خود مطمئن نیستید، مشاوره با یک حرفه‌ای حقوقی یا مالی می‌تواند راهنمایی‌های متناسب با شرایط شما را ارائه دهد.