هدیه‌ی مالکیت چیست؟

هدیه‌ی مالکیت (Gift of Equity) چیست؟

هدیه مالکیت به معنای فروش یک ملک به یکی از اعضای خانواده یا فردی است که با فروشنده رابطه نزدیکی دارد. قیمت فروش ملک پایین‌تر از ارزش بازار آن است که توسط یک ارزیاب حرفه‌ای تعیین می‌شود. تفاوت بین قیمت واقعی فروش و ارزش بازار ملک، به عنوان «هدیه مالکیت» شناخته می‌شود. اکثر وام‌دهندگان این هدیه را به عنوان بخشی از پیش‌پرداخت برای خرید خانه می‌پذیرند.

نکات کلیدی:

• هدیه مالکیت شامل فروش یک خانه به قیمتی پایین‌تر از ارزش بازار آن است بدون اینکه پولی رد و بدل شود.
• این هدیه معمولاً بین اعضای خانواده یا افرادی که رابطه نزدیکی دارند، مانند فروش خانه از طرف والدین به فرزند، انجام می‌شود.
• اکثر وام‌دهندگان این هدیه را به‌عنوان بخشی از پیش‌پرداخت برای خرید خانه قبول می‌کنند.
• برای استفاده از هدیه مالکیت، باید آن را به‌درستی مستند کرد و خریدار باید واجد شرایط دریافت وام مسکن باشد.
• هدیه مالکیت ممکن است تبعات مالیاتی برای اهداکننده و گیرنده داشته باشد.

نحوه عملکرد هدیه مالکیت

مالکیت خانه به ارزش ملک منهای هرگونه بدهی‌های باقی‌مانده مرتبط با آن گفته می‌شود. وقتی شما هدیه مالکیت می‌دهید، یعنی به کسی ارزشی از یک خانه را اهدا می‌کنید. در این حالت، مالک خانه معمولاً آن را به شخصی دیگر با قیمتی پایین‌تر از ارزش واقعی بازار می‌فروشد. تفاوت قیمت‌ها به‌عنوان هدیه در نظر گرفته می‌شود، حتی اگر هیچ پرداختی از طرف یک طرف به طرف دیگر صورت نگیرد.

برای مثال، اگر خانه‌ای به ارزش ۳۰۰,۰۰۰ دلار دارید و آن را به یک عضو خانواده به قیمت ۲۰۰,۰۰۰ دلار بفروشید، هدیه مالکیت شما ۱۰۰,۰۰۰ دلار خواهد بود. هدیه مالکیت می‌تواند در صورتی که خانه بدون هیچ‌گونه جبران مالی به کسی داده شود یا تخفیفی روی ارزش آن داده شود، اتفاق بیفتد.

هدایای مالکیت معمولاً بین والدین و فرزند اتفاق می‌افتد، اما می‌تواند شامل سایر اعضای خانواده نیز باشد، مانند پدربزرگ و مادربزرگ، عموها و دایی‌ها، خواهر و برادرها یا حتی یک فرزند که به والدین خود هدیه می‌دهد. اکثر وام‌دهندگان این هدیه را به‌عنوان پیش‌پرداخت خانه قبول می‌کنند. خانه‌ای که منتقل می‌شود می‌تواند منزل اصلی یا خانه دوم باشد.

مزایای هدیه مالکیت

هدیه مالکیت به خریدار کمک می‌کند تا نیاز به پیش‌پرداخت را کاهش ده د یا از بین ببرد و این کار خرید خانه را راحت‌تر می‌کند.

شرایط لازم برای واجد شرایط بودن برای وام مسکن

حتی با وجود هدیه مالکیت، خریداران باید برای دریافت وام مسکن واجد شرایط باشند. این بدان معنی است که آنها باید شرایط وام‌دهنده را از نظر نمره اعتبار و درآمد برآورده کنند. همچنین باید مدارک لازم برای تأیید دریافت وام را ارائه دهند:

• حداقل یک سال اظهارنامه مالیاتی
• فرم‌های W-2 به‌روز
• صورت‌حساب‌های بانکی اخیر
• صورت‌حساب‌های حساب‌های سرمایه‌گذاری

فروشنده‌ها باید به این نکته توجه کنند که از هدیه مالکیت چه چیزی از دست می‌دهند. ممکن است آنها به یک عضو خانواده کمک کنند تا خانه‌ای خریداری کند که در غیر این صورت قادر به خرید آن نباشد، اما در عین حال، فروشنده ممکن است فرصتی برای کسب سود قابل توجه از فروش خانه را از دست بدهد.

شما می‌توانید از هدیه مالکیت یا هدیه نقدی برای انواع مختلف وام مسکن، از جمله وام‌های مسکن معمولی، وام‌های با نرخ بهره قابل تنظیم، و همچنین وام‌های اداره مسکن و شهرسازی ایالات متحده (FHA) و وام‌های اداره امور کهنه‌سربازان استفاده کنید.

مزایا و معایب هدیه مالکیت

مزایا

• عدم نیاز به پیش‌پرداخت : یکی از واضح‌ترین مزایای استفاده از هدیه مالکیت این است که خریدار نیازی به تأمین پیش‌پرداخت ندارد. زیرا هدیه مالکیت می‌تواند به‌عنوان پیش‌پرداخت استفاده شود. این امر زمان و هزینه گیرنده را صرفه‌جویی می‌کند، به‌ویژه با توجه به اینکه حداقل پیش‌پرداخت برای وام FHA برابر با ۳.۵٪ است.
• جلوگیری از نوسانات بازار : در بازارهای پرنوسان یا با نرخ‌های بهره بالا، فروش به‌صورت هدیه مالکیت می‌تواند خرید خانه را سریع‌تر و مطمئن‌تر کند. همچنین، گیرنده احتمالاً از مشکلات احتمالی خانه که ممکن است در آینده پیش آید، بیشتر مطلع خواهد بود.
• برنامه‌ریزی ارث و میراث : برای صاحبان خانه مسن‌تر، دادن مالکیت می‌تواند بخشی از استراتژی برنامه‌ریزی ارثی آنها باشد تا دارایی‌ها را قبل از مرگ توزیع کرده و فرآیند تسویه ارث را ساده‌تر کند.
• حفظ خانه در خانواده : برای بسیاری، حفظ ملک در خانواده بخشی از انتقال میراث است. هدیه مالکیت می‌تواند این کار را ممکن کند زمانی که خرید کامل برای نسل بعدی از نظر مالی دشوار باشد. همچنین، ممکن است این هدیه یک ارث مهم باشد که فروشنده از طرق دیگر نتواند آن را انجام دهد.
• کاهش هزینه‌های نهایی (Closing Costs) : با توجه به قیمت خرید پایین‌تر، هزینه‌های نهایی که بخشی از آنها مبتنی بر قیمت فروش است، کاهش خواهد یافت.
• کاهش قیمت خرید : این موضوع به‌طور واضحی به نفع خریدار است، زیرا می‌تواند مالکیت خانه را برای کسانی که در غیر این صورت قادر به خرید ملک نبودند، قابل دسترس‌تر کند.
• مزایای مالیاتی : برای فروشنده، هدیه مالکیت می‌تواند به معافیت مالیاتی سالانه هدایا یا معافیت مالیاتی هدایا در طول عمر کمک کند که ممکن است باعث کاهش صورت‌حساب مالیاتی فروشنده شود.

معایب

• نیاز به پرداخت هزینه‌های نهایی : افراد نمی‌توانند هزینه‌های نهایی را هنگام انتقال مالکیت ملک از بین ببرند.
• مالیات بر سود سرمایه در آینده : این هدیه ممکن است بر اساس قیمت ملک، باعث افزایش سود سرمایه در زمانی که گیرنده خانه را در آینده بفروشد، شود.
• مالیات هدیه : هدیه مالکیت می‌تواند مشمول مالیات هدیه شود، بنابراین فروشنده باید از دستورالعمل‌های سازمان امور مالیاتی پیروی کند. برای سال ۲۰۲۴، یک زوج متأهل می‌توانند تا ۳۶,۰۰۰ دلار و یک شخص مجرد تا ۱۸,۰۰۰ دلار به فردی هدیه دهند بدون اینکه مشمول مالیات هدیه شوند. فروشنده باید اظهارنامه مالیات هدیه را ثبت کند.
• بازار محلی : هدیه مالکیت ممکن است بازار املاک محلی را تحت تأثیر قرار دهد و فروش ملک به قیمتی پایین‌تر از ارزش بازار را ثبت کند. اگر خانه‌ای به طور قابل توجهی کمتر از سایر خانه‌های مشابه در آن منطقه یا قیمت فروش رود، ممکن است فروش‌های دیگر در همان منطقه یا نقطه قیمتی را تحت تأثیر قرار دهد.

جنبه مثبت:

• پیش‌پرداخت کمتر یا عدم نیاز به پیش‌پرداخت برای خریدار
• نیازی به رد و بدل پول بین اهداکننده و گیرنده نیست
• بدون نیاز به کمیسیون مشاور املاک

جنبه منفی:

• هزینه‌های نهایی همچنان باید پرداخت شود
• ممکن است مالیات هدیه برای اهداکننده ایجاد شود
• ممکن است در آینده سود سرمایه بیشتری به دلیل تأثیر بر هزینه ملک ایجاد شود
• کاهش قیمت ممکن است بازار املاک محلی را تحت تأثیر قرار دهد

الزامات هدیه مالکیت

برای انجام هدیه مالکیت، یک نامه هدیه مالکیت ضروری است. این نامه باید جزئیات فروش را ذکر کند و توسط فروشنده و خریدار امضا شود. در این نامه باید مشخص شود که چه کسی هدیه را ارائه می‌دهد، مقدار هدیه مالکیت و ملک مورد نظر. همچنین باید تأیید شود که این هدیه واقعاً یک هدیه است، نه وام.

موارد دیگری که باید در نامه گنجانده شوند:

• فروشنده باید یک ارزیابی رسمی و پرداخت‌شده از خانه انجام دهد.
• ارزیابی‌ها باید ارزش تخمینی خانه را نشان دهند.
• ارزیابی باید قیمت فروش خانه با هدیه مالکیت را ذکر کند.
• مدارک باید تفاوت بین ارزش ارزیابی‌شده و قیمت فروش هدیه را نشان دهند.
• در زمان نهایی شدن معامله، یک نامه دوم باید هدیه مالکیت را تأیید کند.

این که چه مقدار مالکیت به عنوان هدیه داده شود، به عهده شخص اهداکننده است. به عنوان مثال، فرض کنید شما خانه‌تان را به یکی از فرزندانتان می‌فروشید. خانه به قیمت ۴۰۰,۰۰۰ دلار ارزیابی شده است، اما شما تصمیم می‌گیرید آن را به قیمت ۲۰۰,۰۰۰ دلار بفروشید، بنابراین ۲۰۰,۰۰۰ دلار هدیه مالکیت به فرزندتان داده‌اید. قیمت فروش به عهده خود شماست.

هدیه مالکیت می‌تواند به صاحب جدید کمک کند تا از هزینه‌های بیمه وام مسکن خصوصی (PMI) اجتناب کند.

مثال هدیه مالکیت

یک وام‌دهنده معمولاً هدیه مالکیت را بخشی از پیش‌پرداخت لازم برای واجد شرایط شدن برای وام مسکن در نظر می‌گیرد. به عنوان مثال، فرض کنید بانک ۲۰٪ پیش‌پرداخت می‌خواهد که استاندارد است تا از بیمه وام مسکن اجتناب کنید. اگر هدیه مالکیت ارائه‌شده توسط فروشنده ۱۰٪ از ارزش خانه باشد، حالا خریدار فقط نیاز دارد ۱۰٪ از قیمت ملک را به عنوان پیش‌پرداخت پرداخت کند.

یک سناریو کامل‌تر برای توضیح این موارد:

فرض کنید شما می‌خواهید خانه‌ای از یکی از اعضای خانواده‌تان خریداری کنید. ارزش بازار عادلانه خانه ۶۰۰,۰۰۰ دلار است، که به این معنی است که پیش‌پرداخت ۲۰٪ برابر با ۱۲۰,۰۰۰ دلار خواهد بود. اگر عضو خانواده‌تان خانه را به قیمت ۵۵۰,۰۰۰ دلار به شما بفروشد و ۵۰,۰۰۰ دلار هدیه مالکیت بدهد، شما فقط به ۷۰,۰۰۰ دلار (حدود ۱۱.۷٪) برای پوشش پیش‌پرداخت ۲۰٪ نیاز خواهید داشت.

مقدار مورد نیاز برای پیش‌پرداخت بستگی به نوع وام دارد. به عنوان مثال، برای وام FHA، هدیه مالکیت از طرف یک عضو خانواده برای پوشش حداقل پیش‌پرداخت ۳.۵٪ مجاز است، به شرطی که خانه محل سکونت اصلی باشد.

تفاوت هدیه مالکیت و هدیه نقدی برای خرید خانه چیست؟

هدیه مالکیت شامل انتقال بخشی از ارزش خانه به‌عنوان هدیه است، در حالی که هدیه نقدی یک انتقال مستقیم پول است. هر دو می‌توانند به یک عزیز کمک کنند تا خانه‌ای خریداری کند، اما هدیه مالکیت مخصوص معاملات املاک است و نیاز به انتقال نقدی برای پیش‌پرداخت یا همکاری با شخص ثالث در فروش ملک را از بین می‌برد.

آیا می‌توان از هدیه مالکیت در برنامه‌ریزی املاک استفاده کرد؟

بله، هدیه مالکیت می‌تواند بخشی از برنامه‌ریزی املاک باشد. این امکان را به مالکان خانه می‌دهد تا ملک را به اعضای خانواده یا عزیزان خود در حالی که زنده هستند انتقال دهند و ممکن است باعث کاهش مالیات‌های املاک آینده شود. این کار می‌تواند کمک کند تا ملک در خانواده باقی بماند.

چگونه هدیه مالکیت بر فروشنده تأثیر می‌گذارد؟

هدیه‌های مالکیت می‌توانند برای فروشنده پیامدهای مالیاتی داشته باشند، بسته به مقدار هدیه. فروشنده ممکن است مجبور به پرداخت مالیات هدیه شود مگر اینکه مقدار هدیه مالکیت کمتر از مبلغ معافیت سالانه باشد. برای سال ۲۰۲۴، این معافیت برای افراد مجرد ۱۸,۰۰۰ دلار و برای زوج‌ها ۳۶,۰۰۰ دلار است.

آیا هدیه مالکیت پیامدهای مالیاتی دارد؟

بله، برای اهداکننده ممکن است پیامدهای مالیاتی داشته باشد. مقدار مالکیت اهداشده می‌تواند از معافیت مالیات هدیه سالانه یا معافیت مالیات هدیه مادام‌العمر اهداکننده کسر شود. هدیه مالکیت مستقیماً مشمول مالیات برای دریافت‌کننده نمی‌شود، اما ممکن است در آینده مالیات‌های بیشتری بر سود سرمایه (Capital Gains Tax) اعمال شود. این به این دلیل است که هدیه مالکیت، مبنای هزینه خریدار را کاهش می‌دهد، که احتمالاً باعث افزایش سود (قیمت فروش آینده منهای مبنای هزینه) در صورت فروش ملک خواهد شد. تمام طرف‌ها در هدیه مالکیت باید با یک مشاور مالیاتی مشورت کنند تا از هرگونه تعهدات مالیاتی احتمالی آگاه شوند.

نتیجه‌گیری

هدیه مالکیت روشی است برای کمک به خریداران، معمولاً اعضای خانواده، جهت خرید خانه. در این روش، فروشنده به جای دادن پول نقد به عنوان پیش‌پرداخت، موافقت می‌کند که خانه خود را به قیمتی پایین‌تر از ارزش بازار به خریدار بفروشد. این کار به خریدار امکان دسترسی فوری به مالکیت بیشتری نسبت به مبلغی که پرداخت کرده را می‌دهد.